شناسهٔ خبر: 1894 - سرویس مسکن و شهرسازی
نسخه قابل چاپ

جزئيات نحوه عملكرد شورايعالي شهرسازي و معماري منتشر شد:

اعلام نتایج انطباق طرح‌ تفصیلی و طرح‌ جامع تهران در ۲۳ جلسه تخصصی

تهران تعیین سقف جمعیت پذیری شهر تهران، جایگاه بلند مرتبه‌سازی در طرح‌های توسعه و عمران کلانشهر‌ها، تسهیلات ساخت‌وساز بافت‌های فرسوده، وضعیت اراضی ذخیره توسعه و نوسازی تهران و ساخت‌وساز منطقه ۲۲ برخی از نتایج عملكرد شورايعالی شهرسازی و معماری در ۲۳ جلسه تخصصی است.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی به نقل از مرکز روابط عمومی و اطلاع‌رسانی وزارت راه و شهرسازی، برگزاری پنج جلسه شورایعالی، ۹ جلسه کمیته فنی شورایعالی، هفت جلسه کمیسیون ماده پنج و کارگروه تخصصی کمیسیون و دو جلسه روسای شورایعالی شهرسازی و معماری ایران از آذرماه سال ۱۳۹۲، با توجه به گزارشات واصله مبنی بر مغایرت‌های اساسی بین طرح تفصیلی شهر تهران و راهبردهای طرح جامع (به عنوان سند بالادست) و نگرانی از تاثیرات سوئی که این مسئله می‌تواند در تحقق خدمات عمومی مورد نیاز شهر و کیفیت محیط زیست شهری به دنبال داشته باشد، موضوع انطباق طرح تفصیلی و طرح جامع شهر تهران را در دستور کار خود قرارداد.

برگزاری پنج جلسه شورایعالی، ۹ جلسه کمیته فنی شورایعالی، هفت جلسه کمیسیون ماده پنج و کارگروه تخصصی کمیسیون و دو جلسه روسای کمیسیون‌های تخصصی شورای شهر تهران نشانگر این است که شورایعالی در اتخاذ تصمیمات خود تلاش کرده ضمن هدف‌گذاری حداکثر انطباق طرح تفصیلی با راهبردهای طرح جامع مصوب، موضوع با حداقل ایجاد هزینه‌های اجتماعی و فشارهای ناشی از تغییر ضوابط ملاک عمل بر روی شهروندان و عدم ایجاد اختلال در نظام خدمت رسانی شهرداری پیگیری و جمع بندی شود.

اهم موضوعاتی در جریان این بررسی مورد توجه ویژه شورایعالی قرار گرفته است عبارتند از جمعیت پذیری، تغییرات پهنه بندی، بلند مرتبه سازی، تأمین خدمات عمومی از طریق اراضی ذخیره توسعه و نوسازی در سطح شهر تهران، بافت‌های فرسوده شهری، سیما و منظر شهری و ساخت‌و‌سازهای منطقه ۲۲ که به تشریح در زیر آمده است:

۱. جمعیت پذیری

با توجه به مجموع امکانات و محدودیت‌های شهر تهران، سند طرح جامع مصوب، سقف جمعیت پذیری شهر تهران را به ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار نفر محدود کرده است. درحالی که طبق ضوابط طرح تفصیلی موجود و براساس اعلام نظر مشاور طرح، امکان استقرار بیش از ۱۳ میلیون نفر جمعیت در تهران مقدور خواهد بود که یقیناً شهر تهران را به لحاظ شرایط زیستی دچار مشکلات اساسی خواهد کرد. در همین راستا شورایعالی با اتخاذ تدابیری از جمله محدود نمودن تراکم‌های تشویقی و سیال و اصلاح مصوبات قبلی شورایعالی در خصوص تغییر پهنه بندی، جهت گیری جمعیت مصوب طرح جامع را دنبال کرده است.

۲. پهنه بندی

در طرح جامع شهر تهران که با نظام ساختاری و راهبردی تهیه شده است، بجای تعیین کاربری مشخص برای هر قطعه زمین، پهنه‌هایی برای اراضی واقع در محدوده شهر تعیین شده که ساخت‌وساز هر قطعه براساس وقوع در هر یک از پهنه‌ها و زیرپهنه‌های مربوطه تعریف و مقدور می‌شود. بدیهی است ایجاد تغییر در پهنه‌های تعریف شده، بدون طی مراحل کار‌شناسی لازم و اخذ مجوز از مراجع تصویبی مربوطه منجر به اختلال در نظام برنامه‌ریزی ساخت‌وساز سطح شهر و عدم امکان ارائه خدمات مطلوب به شهروندان خواهد شد.

با توجه به وجود تغییرات گسترده در پهنه‌های طرح تفصیلی موجود نسبت به طرح جامع مصوب که از جمله مصادیق آن (که به صورت موردی به شورایعالی گزارش و ارائه شده است) می‌توان به تغییرات متعدد کاربری‌های فضای سبز عمومی و پارک‌ها و فضای خدماتی به مجتمع‌های اداری، تجاری و مسکونی در سالهای اخیر اشاره کرد، شورایعالی ضرورت بررسی جامع و دقیق تغییرات پهنه‌ها را توسط دبیرخانه شورایعالی و جهت اتخاذ تصمیمات لازم مورد توجه قرارداد.

۳. بلند مرتبه سازی

با توجه به تاثیرات عمده و غیره قابل انکار مقوله بلندمرتبه‌سازی در مباحث جمعیت پذیری، سیما و منظر شهری، مسائل زیست محیطی و ساختار کلی شهر، موضوع بلند مرتبه‌سازی همواره جایگاه ویژه‌ای را در طرح‌های توسعه و عمران کلانشهر‌ها به خود اختصاص می‌دهد. در همین راستا و براساس سند طرح جامع شهر تهران، شهرداری تهران موظف بوده که در یک بازه زمانی یک ساله (پس از تصویب طرح جامع در سال ۱۳۸۶)، نسبت به تعیین محدوده‌های مجاز بلند مرتبه سازی و ضوابط آن‌ها اقدام و به شورای عالی ارائه کند که با توجه به عدم تحقق این موضوع، تا این تاریخ کلیه مجوزهای بلند مرتبه سازی در سطح شهر تهران به صورت موردی و از طریق اخذ مصوبه کمیسیون ماده ۵ صورت می‌گرفته است که منجر به بی‌برنامگی در نظام توسعه شهر شده است.

شورایعالی در همین رابطه ضمن تاکید بر ضرورت تسریع در ارائه این ضوابط و مقررات، صدور هرگونه مجوز در این رابطه را منوط به تصویب طرح بلند مرتبه سازی شهر تهران در شورایعالی شهرسازی و معماری کرد.

۴. بافت‌های فرسوده

در سند طرح جامع شهر تهران تسهیلات ویژه‌ای برای ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده شهر تهران (با مساحتی نزدیک به 3.2هزار هکتار) در نظر گرفته شده است که شامل تراکم تشویقی تسهیلات مالی برای ساخت‌وساز در این پهنه است.

طرح تفصیلی شهر تهران با تعریف پهنه دیگری تحت عنوان بافت ناپایدار و تعمیم تسهیلات تعریف شده برای بافت فرسوده به این پهنه، عملاً محدوده ارائه این خدمات را به حدود ۱۵ هزار هکتار افزایش داد که با توجه به محدودیت منابع این طرح، عملاً منجر به تغییر جهت گروه‌های هدف این طرح و کاهش امکان تخصیص اعتبار برای بازسازی بافت‌های فرسوده واقعی شهر تهران شده است.

شورایعالی با ممنوعیت ارائه امتیاز تشویق تراکمی برای بافت‌های ناپایدار ضمن اصلاح جهت گیری ارائه تسهیلات به بافت‌های فرسوده شهری موضوع محدودیت جمعیت پذیر شهر تهران را نیز دنبال کرد.

۵. اراضی ذخیره توسعه و نوسازی شهر تهران

اراضی بایر بزرگ‌تر از یک هکتار در سطح شهر تهران که مساحت آن‌ها در مجموع به حدود ۵ هزار هکتار می‌رسد در طرح جامع به عنوان اصلی‌ترین فرصت توسعه پایدار شهر و امکانی برای استقرار خدمات عمومی مورد نیاز شهر و جایگزینی اراضی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته شده است. عدم ارائه ضوابط و دستورالعمل مربوط به چگونگی بهره برداری از این اراضی (علیرغم تعیین بازه زمانی برای تدوین آن توسط شهرداری) موجب شده که این اراضی بدون توجه به هدف تعیین شده در طرح جامع مورد بهره برداری قرار گرفته و دغدغه عدم امکان خدمات عمومی مورد نیاز شهروندان را بیشتر کند.

شورایعالی در این خصوص مقرر کرد هرگونه تصمیم گیری در این اراضی قبل از تصویب طرح مربوطه صرفاً از سوی شورایعالی شهرسازی و معماری ایران انجام پذیرد.

۶. سیما و منظر شهری

اختیار تصریح شده در متن ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران به شهرداری مبنی بر امکان اجازه کاهش یا افزایش ارتفاع ساختمان‌ها در صورت افزایش یا کاهش سطح اشغال ساختمان، عملاً موجب تضییع حقوق همسایگان از یک سو و ایجاد اغتشاش بصری در سیما و منظر شهر تهران شده است که در همین رابطه شورایعالی طی بندهایی از مصوبه اخیر خود نسبت به ایجاد محدودیت برای این موضوع و ضرورت تدوین دستورالعمل در این رابطه تعیین تکلیف کرده است.

۷. ساخت‌وساز منطقه ۲۲

بر اساس طرح جامع شهر تهران، منطقه ۲۲ با مساحتی حدود ۱۰ هزار هکتار، با هدف رفع کمبودهای خدماتی حوزه غرب تهران و نیز جابجایی بخشی از جمعیت ساکن در بافت‌های فرسوده تهران مرکزی شکل گرفته است. وجود قطعات بزرگ مقیاس اراضی به همراه موقیت ویژه مکانی و قرارگیری در کریدور هوای شرقی – غربی تهران ازجمله ویژگی‌های خاص این منطقه بشمار می‌آید.

به موجب یک بند از ضوابط طرح تفصیلی، اختیارات ویژه‌ای برای شهرداری منطقه ۲۲ جهت صدور مجوز احداث بنا خارج از ضوابط طرح جامع و بر اساس بندهایی از مصوبات کمیسیون ماده پنج (قبل از تصویب طرح جامع) درنظر گرفته شده است که احداث حجم زیاد ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی – اداری و تجاری موجود، عملا نتیجه همین رویکرد طرح تفصیلی است.

شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در جریان بررسی مسائل طرح تفصیلی موجود و به منظور انطباق طرح با راهبردهای طرح جامع، ضمن ابطال بند مذکور از ضوابط طرح تفصیلی انجام هرگونه ساخت‌وساز در این منطقه را به رویه جاری سایر مناطق شهر تهران بازگرداند.

پیروز حناچی در نامه‌ای به استاندار و رئیس شورای برنامه ریزی و توسعه استان تهران، شهردار و رئیس شورای اسلامی شهر تهران مصوبه مورخ ۲۸/۷/۹۳ شورایعالی معماری و شهرسازی در خصوص جمع بندی مباحث مطرح شده در جلسات اخیر شورایعالی درباره عدم انطباق طرح‌های جامع و تفصیلی شهرتهران را اعلام کرد.

طبق این نامه معاون معماری وشهرسازی و دبیر شورایعالی معماری وشهرسازی تصریح کرده است: این شورا در ادامه بررسی مغایرت‌های طرح تفصیلی شهر تهران با طرح جامع مصوب ۱۳۸۶، با بهره‌گیری از نظرات کمیته فنی شورایعالی و پیشنهادات شورای اسلامی و شهرداری تهران و به منظور انطباق طرح تفصیلی با طرح جامع، در جلسه مورخ ۲۸/۷/۹۳ خود به شرح زیر تصمیم‌گیری کرد:

۱- تایید نظر کمیسیون ماده ۵ شهرتهران، درخصوص چگونگی اصلاح ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران، با لحاظ اصلاحات کمیته فنی شورایعالی که جمع‌بندی بخش نخست آن به شرح زیر است:

۱-۱ با توجه به بندهای ۱-۵-۶ و ۲-۵-۶ سند اصلی طرح راهبردی ساختاری جامع شهر تهران مصوبه مورخ ۵/۹/۱۳۸۶ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و با توجه به اهمیت موضوع بلندمرتبه سازی و تاثیرات سوء مصوبات موردی بر طرح تفصیلی و همچنین قرارگیری ضوابط بلند مرتبه سازی در مرحله تصویبی کمیسیون ماده ۵، هر گونه تصمیم گیری موردی برای بلندمرتبه سازی در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران مغایر با ضوابط احداث ساختمان‌های ۶ طبقه و بیشتر مصوب ۵/۱۱/۱۳۷۷ متوقف و صدور پروانه در این خصوص منوط به رعایت ضوابط احداث ساختمانهای بلند مرتبه مصوب شورایعالی شهرسازی و معماری و اصلاحات بعدی آن است.

۱-۲ بررسی مجدد محدوده شهرک‌ها و مجتمع‌های زیستی دارای شرایط خاص (موضوع بند ۱۹-۲ ضوابط طرح تفصیلی تهران) و تأکید بر تعیین ضوابط ویژه برای هر یک از این موارد با توجه به طرح مصوب قبلی،

تبصره- صدور هرگونه پروانه در این مناطق تا زمان تصویب ضوابط مذکور در شورایعالی شهرسازی و معماری صرفا براساس طرح مصوب اولیه هریک ازاین شهرک‌ها و مجتمع‌های زیستی خواهدبود.

۱-۳ ضمن تاکید بر تسریع در تهیه طرح موضعی ساماندهی نظام حق انتقال توسعه (موضوع بند ۸-۱۷پیوست ۴ سند اصلی طرح جامع)، با قید ضرورت رعایت تراکم مجاز ملک مقصد، هرگونه تصمیم‌گیری صرفا با رعایت بندهای ۶-۸ و ۷-۸ ضوابط طرح تفصیلی مجاز است.

۱-۴ تأکید بر تهیه دستورالعمل موضوع ماده ۸-۴ ضوابط طرح تفصیلی (در خصوص تعیین حداکثر ضریب سکونت در پهنه  M) حداکثر ظرف مدت ۶ ماه توسط شهرداری و تصویب درکمیسیون ماده ۵.

۲- با توجه به اینکه فرصت مقرر در بند ۴-۶ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران منقضی شده است، شورا فرصت مذکور را با رعایت مفاد تبصره ۲ بند ۴-۳-۵ سند اصلی مصوب طرح جامع شهر تهران مصوب آذرماه ۱۳۸۶ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صرفاً تا پایان سال ۱۳۹۳ تمدید کرد. پس از این تاریخ چنانچه طرح موضوعی- موضعی ذخیره توسعه و نوسازی شهری به تصویب کمیسیون ماده پنج شهر تهران نرسیده باشد، این اختیار از کمیسیون ماده پنج سلب و موارد به صورت موردی می‌بایست پس از تأیید کمیسیون ماده پنج به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.

۳- بررسی تبصره ذیل بند ۱۰-۴ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مجددا در دستور کار کمیته فنی شورای عالی قرار گرفته و پس از ارائه گزارش آماری تفصیلی شهرداری تهران نظر تخصصی کمیته فنی حداکثر ظرف مدت دو هفته به شورای عالی ارائه شد.

ادامه بررسی موضوع مغایرتهای طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به جلسه آتی شورای عالی موکول شد.

همچنین شورایعالی شهرسازی و معماری ایران در ادامه مصوبه جلسه مورخ ۲۸/۷/۹۳ خود و در روند بررسی موضوع مغایرت‌های طرح تفصیلی شهر تهران با طرح جامع مصوب ۱۳۸۶ با عنایت به صورتجلسه کمیته فنی شورایعالی و پیشنهادات شورای اسلامی و شهرداری تهران در جلسه مورخ ۵/۸/۹۳ خود به شرح زیر تصمیم‌گیری کرد:

۴-در خصوص بند ۵-۳ و تبصره‌های ذیل آن (درباره کاهش طبقات مجاز زیر پهنه براساس محدودیت‌های عرض معبر و یا اندازه قطعه)، دستورالعملی ظرف مدت یک ماه تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ۵ برسد. با توجه به اهمیت موضوع و نقشی که این بند در نظام بخشیدن به ساخت‌وساز در شهر تهران دارد، دبیرخانه شورایعالی موظف است در صورت عدم تهیه و تصویب دستورالعمل مذکور، رأساً نسبت به تهیه و ارائه آن به شورایعالی جهت اخذ تصمیم مقتضی اقدام کند. علاوه بر این تدقیق نقشه‌های مربوط به این بند براساس دستورالعمل فوق‌الذکر توسط شهرداری و حداکثر ظرف مدت ۴ ماه پس از تهیه و تصویب دستورالعمل مذکور انجام و به تصویب کمیسیون ماده ۵ برسد. تأکید می‌شود در تهیه دستورالعمل فوق‌الذکر موضوع بند ۲-۱-۶ ضوابط طرح جامع مورد توجه، بررسی و بازبینی قرار گیرد.

۵- ضرورت تسریع در بازنگری ضوابط ساخت‌وساز بافت‌های فرسوده شهری و عدم ارائه هر گونه امتیاز تشویقی تراکمی برای سایر بافت‌ها از جمله لغو تعریف بافت ناپایدار کلیه بندهای تشویقی مربوط به بافت ناپایدار (از جمله بند ۱۵).

تبصره- بدیهی است هرگونه پیشنهاد در مورد تغییر مساحت محدوده و یا ضوابط خاص احداث بنا در این محدوده‌ها پس از تصویب کمیسیون ماده ۵ باید به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری برسد.

۶- در مورد تبصره بند ۲-۸ موضوع امکان افزایش سطح اشغال بیش از میزان تعیین شده در جداول چهارگانه استفاده از اراضی از طریق تصویب در کمیسیون ماده ۵، ضوابط تبصره ۴ ذیل بند ۱-۳-۶ سند اصلی طرح جامع مبنی بر ممنوعیت هرگونه افزایش سطح اشغال اعمال شود.

۷- بند ۴-۲ و تبصره‌های ذیل آن در ضوابط طرح تفصیلی بطور کامل حذف می‌شود. در مورد بند ۳-۸ ضوابط طرح تفصیلی، حداکثر افزایش طبقات با رعایت سقف تراکم مجاز و بر مبنای دستورالعملی که به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید، حداکثر معادل یک طبقه تعیین می‌شوند.

۸- در مورد بند ۱۳-۲ ضوابط طرح تفصیلی، طرح ویژه‌ای برای بافت ارزشمند معاصر نارمک توسط شهرداری تهران تهیه و ظرف مدت یک ماه به تصویب کمیسیون ماده ۵ شهر تهران برسد.

۹- از آنجا که مقررات ملی ساختمان در سلسله مراتب اسناد بر ضوابط کلیه طرح‌های تفصیلی حاکم است، دبیرخانه شواریعالی موظف است نسبت به احصاء مغایرت‌های ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران با این مقررات اقدام و نتیجه را جهت اخذ تصمیم به شورایعالی ارائه کند.

۱۰- بند ۲۹-۱۶ ضوابط طرح تفصیلی در مورد منطقه ۲۲ تهران بطور کامل حذف می‌شود. شهرداری تهران موظف است طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ را با تأکید بر حفظ مسایل زیست محیطی و نقش این منطقه در بهبود کیفیت هوای شهر تهران و کاهش بارگذاری و فضای توسعه آتی شهر تهران ظرف مدت ۳ ماه تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسانده و به شورایعالی جهت تصویب نهایی ارائه کند.

۱۱- تمام اراضی با مساحت بیش از یک هزار متر مربع در منطقه ۲۲ شهر تهران به صورت ۳۰ درصد سهم مالکین و ۷۰ درصد سهم شهرداری برای تأمین خدمات عمومی عمل شود.

۱۲- در هیچ حالتی تراکم تشویقی متعلق به یک ملک (اعم از تراکم تشویقی باغات- بافت فرسوده – تجمیع قطعات و...) از یک طبقه تجاوز نکند. /

نظر شما