سعید اسلامی بیدگلی در گفتگو با خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی درباره تاثیر افزایش میزان وام مسکن خانه‌اولی‌ها و عدم الزام به رعایت شرایط و ضوابط تعیین شده برای گیرنده تسهیلات (شرط خانه اولی) در بافت‌های فرسوده شهری گفت: تمام تلاش در دو سال گذشته به این سمت بود که به جای ارائه سوبسیدهای رانتی به بخش‌های مختلف، با اجرای سیاست‌های تشویقی که البته مانند تراکم‌های اضافی مخرب شهری هم نباشند، سرمایه‌های مردمی را در بافت‌های فرسوده جذب کنیم.

عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران افزود: آن‌چه در سال‌های گذشته اتفاق افتاد این بود که سیاست‌ها در مجموع به سمت توسعه مساحت شهر یا توسعه شهرهای جدید گرایش داشت و از ظرفیت‌های درونی شهرها استفاده نمی‌شد؛ هر از چند گاهی امتیازهایی به بافت‌های درون‌شهر، نه صرفا بافت‌های فرسوده، داده شده اما از آن‌جا که امتیازهای ارائه شده به بافت‌های حاشیه‌ای و شهرهای جدید بیشتر بود، امتیازهای بافت‌های فرسوده مزیت‌های خود را از دست می‌دادند.

این اقتصاددان با بیان این‌که تلاش می‌کنیم امتیازهایی که به بافت‌های درون شهری به دلیل سیاست‌گذاری توسعه شهری می‌دهیم قابل رقابت با سایر بخش‌ها باشد و سرمایه‌های بافت‌های درون‌شهری را داخل خود نگه دارد، گفت: این‌که ساکنان بافت‌های فرسوده بتوانند از سقف وام مسکن استفاده کنند حتما کمک خواهد کرد که در شرایط مساوی انگیزه داشته باشند در محله خود بمانند و سرمایه‌های خود را در همین بافت‌ها صرف بهسازی و نوسازی منطقه کنند. در واقع هدف این بود مزیت نسبی ایجاد شده در داخل بافت را با مناطق خارج از بافت برابر کنیم.

عضو انجمن جهانی مدیریت مالی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش وام در بافت‌های فرسوده و سایر مناطق شهری سبب بازگشت رونق به بخش مسکن می‌شود؟ گفت: رونق به معنای واقعی زمانی به بخش مسکن بازمی‌گردد که رونق اقتصادی در کشور ایجاد شود. شهروندان ساکن در داخل یا خارج شهر، محدوده بافت‌های فرسوده یا حاشیه شهرها زمانی می‌توانند ۱۰۰ میلیون تومان وام دریافت کنند که توان بازپرداخت آن را داشته باشند. بنابراین امیدواریم با برگشتن رونق اقتصادی به مجموعه کشور، امکان استفاده از این وام‌ها برای مردم بیشتر شود. آنچه در حال رخ دادن است این است که با این مصوبه در شرایط مساوی، مناطق داخل بافت‌های شهری رونق بیشتری خواهد یافت.

بانک‌ها در شرایط پرنوسان اقتصادی تمایلی به بیشتر کردن مدت بازپرداخت ندارند

اسلامی بیدگلی درباره انتقاد برخی افراد در گذشته مبنی بر این‌که مقدار وام مسکن ارائه شده در کشور درصد کمی از مبلغ نهایی مورد نیاز برای خرید مسکن را در بر می‌گیرد نیز گفت: کارشناسانی که این نقد را وارد می‌کردند اساسا ادبیات جهانی را مطالعه کرده‌اند. در ایران میزان LTV که به نسبت میزان وام به ارزش مسکن گفته می‌شود پایین است اما باید شرایط بانک‌ها و شرایط بازپرداخت شهروندان را نیز در نظر بگیریم. بر فرض بانکی حاضر شود ۵۰۰ میلیون تومان وام مسکن به افراد بدهد آیا اغلب متقاضیان این وام که کارمند هستند می‌توانند ماهیانه ۱۵ میلیون تومان برگردانند؟

این اقتصاددان ادامه داد: گزینه دوم این است به بانک‌ها بگوییم مدت زمان بازپرداخت را برای مثال ۴۵ ساله کنند. آیا بانک‌ها حاضرند این شرط را بپذیرند؟ وقتی مقدار وام افزایش پیدا می‌کند یا باید رقم بازپرداخت افزایش پیدا کند یا زمان آن. بانک‌ها در این شرایط پرنوسان تمایلی به بیشتر کردن مدت بازپرداخت ندارند و افزایش مقدار بازپرداخت نیز از توان خانوار شهری ما خارج است. پس باید برای بالا بردن نسبت میزان وام به ارزش مسکن محدودیت‌های اقتصادی بانک‌ها و کشور را نیز در نظر بگیریم و به یاد داشته باشیم که صرفا بر اساس تئوری‌هایی که در جهان وجود دارد و در کشورهای دیگر نیز کاربرد خوبی دارد، نمی‌توانیم عمل کنیم.

شرایط ایده‌آل پرداخت وام توسط شبکه بانکی

عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با بیان اینکه شیوه ایده‌آل در هر کشوری این است که وام‌هایی بدون سوبسید و بدون سپرده با تضمین‌هایی که شبکه بانکی می‌خواهد پرداخت شود اظهار کرد: در این شرایط بانک‌ها می‌توانند مشتریان خود را رتبه‌بندی کنند و به هر میزان که می‌خواهند به هر مشتری خود وام دهند. اما در کشور ما به دلیل شرایط اقتصادی فعلی، راه دیگری در پیش گرفته شده و وام مسکنی که پرداخت می‌شود نوعی تسهیلات حمایتی برای قشر خاصی از جامعه است. در واقع دولت دلیلی نمی‌بیند حمایت مالی از اقشار ثروتمند جامعه داشته باشد، گرچه ثروتمندان نیز در نوع خود به حمایت استانداردی دولت نیاز دارند؛ یعنی اگر فردی هم ملکی را مترمربعی ۲۵ میلیون تومان خریداری می‌کند این حق را دارد از استانداردهای لازم برخوردار شود. مثلا دولت نظارت کافی برای رعایت استانداردها داشته باشد، نهادهای ناظر کار خود را درست انجام دهند، عملیات اجرایی به درستی صورت بگیرد و جریمه‌های سنگین برای متخلفان گذاشته شود و غیره. اما دولت خود را متعهد به حمایت مالی از این افراد نمی‌داند.

وی درباره مشتریان وام ۱۶۰ میلیونی مسکن در تهران گفت: طبیعتا دهک‌های پایین جامعه هدف این وام نیستند و مشتریان این وام در دهک‌های میانی قرار دارند ولی این نافی اهداف نیست. به هر حال بخش بزرگی از بدنه شهری ما حتی در بافت‌های میانی نیز دهک‌های میانی به بالا هستند که می‌توانند از این وام بهره‌مند شوند./