به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی علی عسگری سرپرست گروه مالی بانک مسکن در همایش آینده صنعت ساختمان و پنل «آینده اقتصاد و تأمین مالی صنعت ساختمان؛ از سیاستگذاری تا سرمایهگذاری و تعاونیسازی» که در محل برگزاری بیست و ششمین نمایشگاه بینالمللی صنعت ساختمان برگزار شد، با تأکید بر محدودیت منابع شبکه بانکی و بازار سرمایه برای تأمین مالی بخش مسکن گفت: اهداف این حوزه باید متناسب با واقعیتهای اقتصادی کشور تعیین شود و نمیتوان بیش از ظرفیت نظام بانکی و بازار سرمایه از آنها انتظار داشت.
عسگری با اشاره به ابعاد مالی طرحهای مسکن اظهار کرد: مسکن مهر با خط اعتباری ۵۰۰ میلیارد تومانی آغاز شد، اما هزینه تکمیل واحدهای باقیمانده با قیمتهای امروز حدود سه هزار و ۵۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد میشود.
وی افزود: برای ساخت حدود چهار میلیون واحد نهضت ملی مسکن نیز با قیمتهای فعلی به حدود هفت هزار و ۴۰۰ هزار میلیارد تومان منابع نیاز است؛ رقمی که تقریباً معادل کل نقدینگی اقتصاد کشور است. بنابراین باید اهداف و انتظارات بخش مسکن با توان واقعی اقتصاد هماهنگ شود.
بازار سرمایه به تنهایی پاسخگوی نیاز مسکن نیست
سرپرست گروه مالی بانک مسکن با بیان اینکه سهم بازار سرمایه در تأمین مالی اقتصاد کمتر از ۲۰ درصد است، گفت: بخش اصلی تأمین مالی همچنان بر عهده شبکه بانکی است و بازار سرمایه نمیتواند در کوتاهمدت به تنهایی منابع مورد نیاز بخش مسکن را تأمین کند.
عسگری ادامه داد: البته از ظرفیت بازار سرمایه در قالب صندوقها و سکوهای تأمین مالی استفاده میشود، اما هزینه تأمین مالی نیز باید مورد توجه قرار گیرد. نرخ تأمین مالی صندوقها در شرایط فعلی حدود ۳۷ تا ۵۳ درصد است و این نرخ برای همه پروژهها توجیه اقتصادی ندارد.
تنها ۱۰ درصد مشتریان، خانهاولی هستند
وی درباره وضعیت تقاضا در بازار مسکن گفت: در گروه مالی مسکن، تنها حدود ۱۰ درصد مشتریان متقاضی خرید خانه اول هستند و حدود ۹۰ درصد برای خرید خانه دوم، سوم یا واحدهای بیشتر مراجعه میکنند.
عسگری علت اصلی این وضعیت را پایین بودن قدرت خرید خانهاولیها دانست و افزود: فردی که قصد خرید نخستین خانه خود را دارد، معمولاً توان پرداخت مبالغ ۱۰ تا ۲۰ میلیارد تومانی را ندارد و به همین دلیل بخش قابل توجهی از تقاضا به سمت خریدهای سرمایهای و واحدهای دوم و بیشتر سوق یافته است.
احتمال مازاد مسکن در آینده
سرپرست گروه مالی بانک مسکن با اشاره به روندهای جمعیتی کشور گفت: اگر روند فعلی ساختوساز و نرخ ازدواج و طلاق در ۱۰ سال آینده ادامه پیدا کند، احتمال دارد با مازاد تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوارهای متقاضی مواجه شویم.
وی تأکید کرد: سیاستگذاری مسکن باید همزمان روند تشکیل خانوار، تحولات جمعیتی و میزان ساختوساز را در نظر بگیرد؛ زیرا ممکن است در آینده مسئله اصلی، ساخت واحدهای جدید نباشد، بلکه تأمین مالی تقاضای موجود اهمیت بیشتری پیدا کند.
رونق ساختمان به شرایط اقتصاد وابسته است
عسگری با تفکیک بخش ساختمان از مسکن گفت: ساختمان بخشی از سرمایهگذاری و تولید در اقتصاد است و نمیتوان رونق آن را تنها به سیاستهای حوزه مسکن وابسته دانست.
وی افزود: نرخ رشد سرمایهگذاری در اقتصاد کشور منفی است و در چنین شرایطی انتظار رشد قابل توجه بخش ساختمان واقعبینانه نیست. بنابراین رونق ساختوساز به شرایط عمومی اقتصاد و میزان سرمایهگذاری نیز ارتباط مستقیم دارد.
بانک مسکن با محدودیت منابع روبهروست
عسگری با اشاره به نقش بانک مسکن در تأمین مالی مسکن مهر و نهضت ملی مسکن اظهار کرد: این بانک برای تکمیل پروژههای موجود با محدودیت جدی منابع مواجه است.
وی گفت: تراز بانک مسکن حدود ۱۳۰ هزار میلیارد تومان منفی است و بانک با اضافهبرداشت مواجه شده؛ بنابراین بدون جذب منابع جدید، امکان افزایش قابل توجه ظرفیت تأمین مالی وجود ندارد.
به گفته عسگری، افزایش سرمایه میتواند بخشی از مشکلات بانک را کاهش دهد، اما حتی افزایش ۱۰ تا ۲۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه نیز به تنهایی برای حل مشکل تأمین مالی مسکن کافی نیست و نهایتاً ظرفیت تأمین مالی بانک را حدود دو تا دو و نیم برابر افزایش میدهد.
ضرورت توجه به زیرساخت و پرهیز از قانونگذاری بیش از حد
سرپرست گروه مالی بانک مسکن همچنین با انتقاد از رویکرد قانونگذاری گسترده در حوزه مسکن گفت: تجربه نشان داده است که وضع قوانین بیشتر به حل مشکلات منجر نمیشود و در برخی موارد بر پیچیدگی مسائل افزوده است.
وی بر ضرورت توجه به سازوکار بازار و ظرفیتهای اقتصادی تأکید کرد و افزود: توسعه مسکن باید با ظرفیتهای زیرساختی و زیستمحیطی کشور نیز هماهنگ باشد.
عسگری با اشاره به محدودیت منابع آب تهران گفت: در صورت برخورداری از اختیار تصمیمگیری، در شعاع ۱۲۰ کیلومتری تهران اجازه توسعه مسکن در مناطقی که ظرفیت زیرساختی ندارند، داده نمیشد و تمرکز بر درون شهرها و بافتهای فرسوده قرار میگرفت.
وی در پایان تأکید کرد: پیش از تعیین اهداف کمی در حوزه مسکن باید وضعیت واقعی اقتصاد، محدودیت منابع و ظرفیت ابزارهای تأمین مالی مشخص شود و سیاستها بر اساس امکانات و توان واقعی کشور طراحی شود.