به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، نشست تخصصی کارگروه زمین، بازآفرینی و حکمرانی با محوریت بررسی طرح جامع مسکن و با حضور جمعی از مسئولان، کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن و برنامه‌ریزی شهری، یکشنبه ۲۶ مهر، به همت دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، برگزار شد.
در این نشست، سیاست‌های تأمین زمین، نحوه مداخله دولت در بازار مسکن، نیازهای گروه‌های مختلف خانوارها، تقسیم مسئولیت میان دستگاه‌های اجرایی و ضرورت پیوند مطالعات کارشناسی با برنامه‌های عملیاتی بررسی شد.
در این نشست همچنین جزییات مطالعات طرح جامع مسکن از سوی مجری طرح تشریح شد و کارشناسان و صاحبنظران، ضمن تایید کلیات طرح ، روند کار و همچنین تاکید بر اشراف مجری به موضوعات و الزامات، مواردی را جهت تکمیل مطالعات کارشناسی انجام شده و بهبود نسخه نهایی طرح، ارائه کردند.
محمود اولاد: طرح جامع مسکن باید همه ابعاد بازار را پوشش دهد
محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، ضمن تشریح جزییات مطالعات انجام شده در قالب طرح جامع مسکن، بر ضرورت بررسی یکپارچه عرضه و تقاضا، شرایط بازار، توان اقتصادی خانوارها و سازوکارهای حکمرانی بخش مسکن تأکید کرد. از این منظر، برنامه‌ریزی مسکن صرفاً به افزایش ساخت‌وساز یا تأمین زمین محدود نمی‌شود و باید مجموعه عواملی را دربرگیرد که بر امکان دسترسی خانوارها به مسکن مناسب اثر می‌گذارند.
اولاد همچنین بر ضرورت توجه به هزینه‌های مرتبط با تأمین زمین تأکید کرد. در اختیار داشتن زمین به تنهایی مسأله مسکن را حل نمی‌کند؛ زیرا آماده‌سازی اراضی، ایجاد دسترسی و فراهم‌کردن خدمات و زیرساخت‌های مورد نیاز نیز هزینه‌هایی به همراه دارد. بنابراین، سیاست‌های توسعه محدوده‌های شهری و عرضه زمین باید با در نظر گرفتن الزامات اجرایی و هزینه‌های مرتبط بررسی شوند.
از سوی دیگر، نیازهای مسکونی خانوارها یکسان نیست و سیاست‌گذاری باید بتواند شرایط گروه‌های مختلف را پوشش دهد. در این چارچوب، علاوه بر تولید واحدهای جدید، نگهداری و بهسازی مسکن، نوسازی بافت‌های فرسوده، بازآفرینی شهری و اصلاح سازوکارهای حکمرانی نیز باید مورد توجه قرار گیرد.
نرگس رزبان: استفاده از ظرفیت کارشناسی برای تکمیل طرح
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با تشریح روند بررسی و بازنگری طرح جامع مسکن، بر اهمیت استفاده از ظرفیت کارشناسان و متخصصان تأکید کرد.
به گفته وی، بیش از ۲۵ جلسه برای بررسی برآوردهای نیاز مسکن و نحوه تفسیر داده‌های مرکز آمار ایران برگزار شده است؛ جلساتی که با هدف افزایش دقت مطالعات و بهبود مبانی کارشناسی طرح انجام شده‌اند.
وی توضیح داد: یکی از موضوعات مورد بررسی، نحوه لحاظ کردن خانه‌های خالی در برآورد نیاز مسکن است. توجه به این موضوع، اهمیت تفکیک شاخص‌های مختلف بازار و بررسی محدودیت‌های داده‌های آماری را نشان می‌دهد؛ زیرا شناخت دقیق‌تر وضعیت عرضه و تقاضا، از پیش‌نیازهای تدوین سیاست‌های مؤثر در این حوزه است.
رزبان همچنین بر انتخاب کارشناسان متناسب با موضوعات مورد بررسی تأکید کرد. در این چارچوب، مشارکت صاحبنظران حوزه‌های مرتبط و تداوم جلسات تخصصی می‌تواند به شناسایی نقاط نیازمند اصلاح و تقویت مبانی کارشناسی طرح کمک کند.
بهروز ملکی: ضرورت طراحی سازوکار مؤثر برای سیاست‌های زمین
بهروز ملکی، مشاور وزیر راه و شهرسازی، بر اهمیت تعیین رویکرد دولت در مواجهه با بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری تأکید کرد. یکی از موضوعات مهم در این زمینه، انتخاب میان مداخله مستقیم دولت از طریق خرید و تجمیع املاک و اجرای پروژه‌های ساختمانی، یا فراهم‌کردن شرایط مناسب برای مشارکت مالکان و ساکنان در نوسازی است.
وی عنوان کرد: تعیین نقش دولت، مالکان، سازندگان و سایر ذی‌نفعان می‌تواند به روشن‌شدن مسیر اجرای سیاست‌های بازآفرینی کمک کند. همچنین در ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی، موضوعاتی مانند تثبیت مالکیت، ایجاد مشوق‌های مناسب و بهبود شرایط سکونت باید مورد توجه قرار گیرد.
ملکی بر ضرورت بررسی اثربخشی سیاست‌های عرضه زمین نیز تأکید داشت و متذکر شد: عرضه گسترده زمین به سازندگان یا نهادهای عمومی، بدون توجه به شرایط اجرا و سازوکارهای تکمیلی، لزوماً به تحقق اهداف مورد نظر منجر نمی‌شود؛ بنابراین، پیشنهادهای طرح جامع مسکن باید بر شواهد و بررسی‌های کارشناسی استوار باشند و برای هر سیاست، مسیر اجرا و نتایج مورد انتظار مشخص شود.
ناصر برک‌پور: پیوند سیاست‌های زمین با برنامه‌ریزی و حمایت از مستأجران
ناصر برک‌پور، استاد دانشگاه و صاحب‌نظر حوزه شهری، با اشاره به دامنه مداخله دولت در سیاست‌های زمین، بر اهمیت بررسی ابزارهای متنوع سیاست‌گذاری تأکید کرد. این ابزارها می‌توانند از افزایش شفافیت اطلاعات و بهبود دسترسی عمومی به داده‌ها تا مداخلات گسترده‌تر دولت را شامل شوند و انتخاب گزینه مناسب به اهداف برنامه‌ریزی و شرایط هر کشور بستگی دارد.
برک‌پور توضیح داد: برنامه‌ریزی شهری و فضایی مستلزم مداخله عمومی است؛ اما این مداخله باید با توجه به حقوق مالکیت و اهداف توسعه شهری انجام شود. از این رو، ایجاد تعادل میان منافع عمومی، حقوق مالکان و الزامات مدیریت شهری اهمیت دارد.
وی گفت: در حوزه مسکن نیز بررسی سیاست‌های حمایتی از مستأجران و گروه‌هایی که امکان تأمین مسکن در بازار آزاد را ندارند، ضروری است. استفاده از تجربه‌های بین‌المللی می‌تواند به شناسایی ابزارهای متناسب با شرایط کشور کمک کند.
برک‌پور همچنین بر ضرورت تفکیک راهبردهای کلان از ابزارهای اجرایی تأکید داشت تا اهداف طرح جامع مسکن با راهکارهای مشخص و قابل پیگیری همراه شوند.
اسفندیار زبردست: توجه به تفاوت‌های منطقه‌ای در برنامه‌ریزی مسکن
اسفندیار زبردست، استاد دانشگاه و کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی، بر اهمیت پیوند سیاست‌های مسکن و زمین با برنامه‌ریزی منطقه‌ای تأکید کرد.
به گفته وی، شرایط اقتصادی، جمعیتی و فضایی مناطق مختلف کشور یکسان نیست و سیاست‌گذار باید این تفاوت‌ها را در تعیین اولویت‌ها و راهکارها لحاظ کند.
زبردست تأکید کرد: بررسی امکان تعریف مناطق برنامه‌ریزی در کنار سطح ملی، از جمله رویکردهایی است که می‌تواند به شناخت بهتر ظرفیت‌ها و محدودیت‌های هر منطقه کمک کند.
همچنین تدوین سناریوهای مختلف متناسب با شرایط رشد اقتصادی و پیوند سیاست‌های مسکن با برنامه‌های توسعه سرزمینی اهمیت دارد.
وی همچنین بر ضرورت توجه به گروه‌های کم‌درآمد و افراد فاقد مسکن مناسب تأکید کرد؛ و متذکر شد: برنامه‌ریزی مسکن باید علاوه بر ملاحظات بازار و رشد اقتصادی، ظرفیت لازم برای پاسخ‌گویی به نیازهای گروه‌های آسیب‌پذیر را نیز در نظر بگیرد.
ابوالفضل مشکینی: تفکیک نیازهای مسکن بر اساس توان اقتصادی خانوارها
ابوالفضل مشکینی، عضو هیأت علمی دانشگاه تربیت مدرس، بر ضرورت تعریف شاخص‌های روشن برای ارزیابی وضعیت مسکن و استفاده از آنها در تدوین و ارزیابی سیاست‌های اجرایی تأکید کرد.
یکی از محورهای مهم، تفکیک متقاضیان مسکن بر اساس توان اقتصادی و امکان پس‌انداز است. برخی خانوارها حتی با پس‌انداز بلندمدت نیز امکان ورود به بازار مسکن را ندارند و به حمایت‌های مستقیم‌تر، مسکن اجتماعی یا الگوهای اجاره‌ای حمایتی نیازمند هستند. گروه دیگری از خانوارها توان پس‌انداز دارند؛ اما برای تأمین مسکن به تجمیع منابع و کاهش مدت انتظار نیاز پیدا می‌کنند. در مقابل، گروهی نیز امکان تأمین مسکن از طریق بازار را دارند.
وی توضیح داد: این تفکیک می‌تواند به طراحی سیاست‌های متناسب با شرایط هر گروه و جلوگیری از یکسان‌انگاری نیازهای مسکونی کمک کند. همچنین توجه به ظرفیت استان‌ها و واگذاری بخشی از تصمیم‌گیری‌ها در چارچوب سیاست‌های ملی، از موضوعات قابل بررسی در برنامه‌ریزی مسکن است.
نادر عربی: تبدیل مطالعات فضایی به اقدامات اجرایی
نادر عربی، مشاور معاونت مسکن و ساختمان، بر ضرورت پیوند مطالعات آمایش و برنامه‌ریزی فضایی با الزامات اجرایی تأکید کرد و گفت: از این منظر، شناسایی مسائل و تدوین مطالعات کارشناسی زمانی اثربخش خواهد بود که سازوکارهای لازم برای اجرای نتایج آنها نیز پیش‌بینی شود.
وی بیان کرد: در همین زمینه، طرح جامع مسکن باید علاوه بر تحلیل وضعیت موجود و ترسیم جهت‌گیری‌های آینده، ارتباط خود را با تصمیم‌های اجرایی و مسئولیت دستگاه‌های مرتبط روشن کند تا امکان پیگیری اهداف و ارزیابی نتایج فراهم شود.
فرهاد بیضایی: تعیین مخاطب و مسیر اجرایی طرح ضروری است
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، بر ضرورت مشخص‌بودن مخاطب، مسئولیت‌ها و مسیر اجرایی طرح جامع مسکن تأکید کرد.
به گفته وی، باید روشن شود که هر یک از پیشنهادهای طرح برای چه دستگاه یا گروهی تدوین شده و چگونه به اقدام عملی تبدیل خواهد شد.
وی با اشاره به تجربه سیاست‌های مسکن‌سازی و پس‌اندازمحور، تعیین سازوکارهای اجرایی را ضروری دانست. مشخص‌بودن منابع مالی، مسئولیت سازندگان، نحوه تأمین و آماده‌سازی زمین و چگونگی تأمین منافع شهرداری‌ها از جمله موضوعاتی است که می‌تواند مسیر اجرای برنامه‌ها را روشن‌تر کند.
بیضایی همچنین بر ضرورت اولویت‌بندی چالش‌های بخش مسکن تأکید کرد. مسائلی مانند توانمندسازی بافت‌های فرسوده، حبس زمین و خانه‌های خالی از نظر آثار اقتصادی و اجتماعی یکسان نیستند و باید برای هر یک، متناسب با ماهیت مسئله، راهکار مشخصی در نظر گرفته شود. بررسی وضعیت سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده و نحوه استفاده از ظرفیت‌های موجود نیز اهمیت دارد.
اصلاح نظام درآمدی شهرداری‌ها و حرکت از تراکم‌فروشی به سمت مالیات‌های مرتبط با زمین و مسکن از دیگر محورهای مورد توجه وی بود.
بیضایی همچنین بر ضرورت انطباق سیاست‌ها با شرایط مناطق مختلف تأکید کرد؛ زیرا مسائل و محدودیت‌های مسکن در استان‌ها و شهرهای مختلف یکسان نیست.
رضا مطهر: تقسیم مسئولیت‌ها متناسب با مقیاس شهرها
رضا مطهر، کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس، بر ضرورت توجه به تفاوت‌های جغرافیایی و جمعیتی در سیاست‌گذاری مسکن تأکید کرد و گفت: بررسی تمرکز مشکلات مسکن در شهرهای مختلف و سهم جمعیتی این مناطق می‌تواند به تعیین دقیق‌تر اولویت‌های سیاست‌گذاری کمک کند.
وی همچنین بر ضرورت جلوگیری از توسعه نامنظم شهری تأکید داشت و توجه به شرایط محلی را در تصمیم‌گیری درباره الحاق اراضی به محدوده شهرها ضروری دانست.
مطهر درباره تقسیم مسئولیت‌ها نیز، تفویض اختیار مشروط به سطوح استانی را قابل بررسی دانست. بر این اساس، می‌توان اختیارات مشخصی را برای یک دوره آزمایشی در اختیار شوراها قرار داد و سپس بر مبنای ارزیابی عملکرد و میزان تحقق وظایف، درباره ادامه یا گسترش این اختیارات تصمیم گرفت.
وی پیشنهاد کرد: تقسیم مسئولیت‌ها با توجه به مقیاس شهرها انجام شود؛ به طوری که شهرهای بزرگ، شهرهای متوسط و شهرهای کوچک و روستاها متناسب با ظرفیت و سطح مدیریت مورد نیاز، از سازوکارهای متفاوتی برای برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری برخوردار باشند.
تأکید بر تکمیل طرح با رویکرد اجرایی و منطقه‌ای
مجموع دیدگاه‌های مطرح‌شده در این نشست بر ضرورت تکمیل طرح جامع مسکن با اتکا به مطالعات کارشناسی، تعیین مسئولیت دستگاه‌ها، اولویت‌بندی مسائل و طراحی ابزارهای اجرایی دلالت داشت. توجه به تفاوت نیازهای خانوارها، اصلاح سیاست‌های زمین، ساماندهی بافت‌های ناکارآمد، بهبود سازوکارهای مدیریت شهری و استفاده از ظرفیت‌های استانی از محورهای مهم مورد تأکید کارشناسان بود.
حاضران همچنین بر اهمیت استفاده از داده‌های معتبر، ارزیابی مستمر سیاست‌ها و انطباق برنامه‌ها با شرایط اقتصادی و اجتماعی مناطق مختلف تأکید کردند.
بر همین اساس، طرح جامع مسکن باید ضمن برخورداری از پشتوانه کارشناسی، به شکلی تدوین شود که پیشنهادهای آن قابلیت تبدیل‌شدن به برنامه‌های مشخص و قابل پیگیری را داشته باشند.