به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، علی اعطا، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور اجتماعی و حقوق شهروندی، در یادداشتی با عنوان مهار بارگذاری زیر تیغ مولدسازی، علاوه بر دفاع از برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز، به بررسی تعارض احتمالی میان سیاست مولدسازی املاک دولتی و الزامات مهار بارگذاری شهری پرداخته است.
۱. زمینی را تصور کنید که زیربنای مجاز آن ۱۰۰ هزار مترمربع است. اگر تراکم آن ۵۰ درصد افزایش یابد، زیربنای مجاز به ۱۵۰ هزار مترمربع می‌رسد. در حساب دستگاه مالک، این افزایش به معنای بالا رفتن ارزش دارایی است؛ در حساب شهرداری، می‌تواند درآمد بیشتری از ساخت‌وساز به همراه داشته باشد و برای شهر، به معنای افزایش تقاضا برای آب، انرژی، دسترسی و خدمات است. این مثال ساده‌سازی‌شده، در فرایند مولدسازی املاک دولتی اتفاق می‌افتد.
۲. به‌تازگی هیأت وزیران به پیشنهاد شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، برنامه اقدام برای ساماندهی، پالایش عملکردی و تمرکززدایی از استان‌های تهران و البرز را تصویب و ابلاغ کرده است که به گمان من، اقدامی ضروری و دارای جهت‌گیری قابل دفاعی است. این جهت‌گیری در اسناد قانونی مختلف نیز سابقه دارد. از جمله مفاد مهم آن، مهار بارگذاری در تهران و البرز است که موضوع ماده ۳ مصوبه را تشکیل می‌دهد. در این یادداشت، ضمن دفاع از اساس مصوبه، به تعارضی سیاستی می‌پردازم که ممکن است مراجع شهرسازی را در موقعیت اتخاذ تصمیم‌هایی ناسازگار با جهت‌گیری مصوبه قرار دهد.
۳. تصویب‌نامه هیأت وزیران که در ۲۶ مهر ۱۴۰۵ ابلاغ شد، در ماده ۳ می‌گوید: شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مکلف است ظرف شش ماه، تمهیدات و ضوابط مورد نیاز به منظور ممنوع‌کردن بارگذاری جمعیتی و فعالیتی فراتر از ظرفیت طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی شهری و روستایی در دو استان تهران و البرز را تصویب و برای اجرا به دستگاه‌های اجرایی مشمول ابلاغ کند.
تبصره‌های این ماده نیز تعیین آب قابل تأمین شهرها و سقف تأمین‌پذیری بنزین، گاز و برق را پیش‌بینی کرده‌اند. مقصود آن است که جمعیت و فعالیت از توان منابع و زیرساخت‌ها فراتر نرود. روشن است که از حیث مالکیت، این ماده تفاوتی میان اراضی قائل نشده است و از منظر سیاست‌گذاری نیز جز این نباید انتظار داشت.
۴. در سوی دیگر، مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت قرار دارد که در جلسه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا تصویب شده و در ۲۱ آبان ۱۴۰۱ به تأیید رهبری رسیده است. مولدسازی به شیوه‌های مختلفی از بهره‌برداری اقتصادی از دارایی‌ها اطلاق می‌شود؛ از جمله افزایش بهره‌برداری، تأمین مالی به پشتوانه دارایی، فروش یا تهاتر دارایی و ارزش‌افزایی از طریق تغییر حقوق توسعه. اطلاق اخیر، یعنی تغییر حقوق توسعه از طریق تغییر کاربری یا تراکم ملک برای افزایش ارزش مبادله‌ای آن، به بحث شهری مربوط است. مصوبه سران قوا و آیین‌نامه اجرایی آن، این مسیر را برای املاک مازاد دولت پیش‌بینی کرده‌اند.
در نتیجه، تصمیم شهرسازی می‌تواند ارزش دارایی دولت و درآمد حاصل از فروش یا مشارکت را افزایش دهد. بند ۳ مصوبه سران قوا، کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری را مکلف کرده است درباره درخواست تغییر کاربری املاک مازاد، حداکثر ظرف یک ماه اعلام نظر قطعی کنند. ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی نیز کمیسیون‌های ماده ۵ و کارگروه‌های امور زیربنایی و شهرسازی را مکلف می‌کند درخواست‌های ارزش‌افزایی، از جمله تفکیک، تغییر کاربری یا افزایش تراکم را حداکثر ظرف یک ماه و با رویکرد تعیین بیشترین ارزش افزوده اقتصادی بررسی کنند. بنابراین، این مراجع در پرونده‌های مولدسازی صرفاً با یک درخواست عادی روبه‌رو نیستند؛ برای رسیدگی به این درخواست‌ها، مهلت و معیاری ویژه تعیین شده است.
شهرداری نیز از افزایش ساخت‌وساز درآمد بیشتری به دست می‌آورد. افزایش تراکم، ارزش دارایی دستگاه دولتی را بالا می‌برد و می‌تواند درآمد شهرداری از عوارض و صدور پروانه را نیز افزایش دهد. کمیسیون ماده ۵ با شهرداری یکی نیست؛ اما در تهران، شهردار ریاست کمیسیون را بر عهده دارد و دبیرخانه آن در شهرداری مستقر است.
این جایگاه می‌تواند بر اثرگذاری خواست شهرداری در تصمیم‌های کمیسیون بیفزاید. در چنین شرایطی، میان منفعت درآمدی شهرداری و مسئولیت آن در توجه به ظرفیت شهر و تأمین خدمات، تنشی بالقوه شکل می‌گیرد. به این ترتیب، دستگاه دولتی مالک و شهرداری ممکن است از تصمیمی منتفع شوند که با جهت‌گیری تصویب‌نامه اخیر هیأت وزیران، به‌ویژه ماده ۳ آن، ناسازگار باشد.
۵. به گمان من، دولت با همکاری شهرداری‌های تهران و البرز باید برای سنجش اثر مولدسازی بر شهر، گزارشی عمومی منتشر کند: چه املاکی تغییر کاربری یا افزایش تراکم گرفته‌اند؟ مساحت و کاربری پیشین و جدید آن‌ها چه بوده است؟ چه میزان به زیربنای مجاز افزوده شده و عایدی حاصل چقدر بوده است؟ چه سهمی از درآمد صرف زیرساخت و خدمات شده است؟ چه پرونده‌هایی در دست بررسی است و چه مواردی ممکن است در آینده مطرح شود؟
۶. ماده ۳ مصوبه هیأت وزیران فرصتی است تا ظرفیت شهر به معیاری سنجش‌پذیر تبدیل شود. ضوابطی که بر اساس این ماده تدوین می‌شوند، باید منابع در دسترس، آثار انباشته تصمیم‌ها و مسئولیت تأمین خدمات را روشن کنند. پرونده‌های مولدسازی نیز باید با همین معیارها سنجیده شوند.