به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، «حسن محتشم» رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران در میزگرد بررسی بازار مسکن در ایرنا با بیان این که از اواخر سال ۱۳۹۱ قیمت مسکن در کشور با جهش قابل توجهی مواجه شد، گفت: تحت تاثیر این جهش، رکود در بازار مسکن کشور از تابستان سال ۱۳۹۲ آغاز و تاکنون ادامه دارد.
وی افزود: رکود بازار مسکن که از ۴ سال پیش آغاز شده تولید بسیاری از محصولات و مصالح ساختمانی را در کشور تحت تاثیر قرار داده است، به طوری که هم اکنون بسیاری از کارخانه های تولید مصالح ساختمانی با سفارش کار می کنند.
وی با بیان اینکه فعالیت صنایع زیادی در کشور به صنعت ساختمان وابسته است، اظهارداشت: متاسفانه تاکنون به علت تحریم های ظالمانه و قابل رقابت نبودن، امکان صادرات بسیاری از محصولات و مصالح ساختمانی کشور فراهم نشده و این مساله وابستگی صنایع داخلی را به صنعت ساختمانی بیش از پیش نشان می دهد.
محتشم یادآورشد: در طول سال های گذشته همواره شاهد نوسان های رکود و رونق بازار مسکن در کشور بودیم، اما در این دوره که از ۴ سال پیش آغاز شده است شاهد طولانی ترین رکود مسکن در کشورمان هستیم.
رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: دولت یازدهم زمانی کار خود را آغاز کرد که نرح تورم کشور نزدیک به ۴۰ درصد و شرایط بسیار بدی بر اقتصادی ملی حاکم بود و دولت برای مهار تورم با اعمال سیاست های انقباضی توانست تورم را مهار کند.
وی ضمن ستودن اقدام دولت یازدهم در مهار نرخ تورم، گفت: از سال ۱۳۹۴ سیاست انقباظی دولت تشدید شد تا تورم در سال ۱۳۹۵ به زیر ۱۰ درصد رسید و در نتیجه کنترل تورم تک رقمی، افزایش بیکاری و رکود در بخش های اقتصادی از جمله مسکن ادامه پیدا کرد.
محتشم تصریح کرد: ما در چهارمین سال رکود مسکن در کشور هستیم و با وجود بهره بانکی ۲۳ درصدی ادامه فعالیت های اقتصادی در کشور مطلوب نیست، زیرا زمانی که دولت یازدهم کار خود را آغاز کرد میزان نقدینگی کشور ۳۰۰ هزار میلیارد تومان بود اما در پایان سال گذشته به ۶۰۰ هزار میلیارد تومان و هم اکنون به دو برابر این رقم رسیده است.
رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران اظهارداشت: این عامل سبب شده است ما در اقتصاد ملی با یک معضل بزرگ دیگری مواجه شویم، به طوری که هم اکنون بسیاری از منابع مالی افراد در بانک ها سپرده گذاری شده و ادامه این وضعیت اقتصاد کلان و بازار مسکن کشور را تحت تاثیر خود قرار داده است.
به گفته این مقام مسئول در کانون انبوه سازان تهران، سهم بخش مسکن در اقتصاد ملی حدود ۱۵ درصد است و این نشان می دهد رونق این بخش در فعالیت های کلان اقتصادی کشور بسیار با اهمیت است.
نیاز بازار مسکن
وی با اشاره به نیاز کشور به مسکن گفت: با توجه به افزایش جمعیت کشور در دهه های ۱۳۶۰ و ۱۳۷۰، کشورما هم اکنون هر سال به طور میانگین به ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد، در حالی که در چند سال گذشته به علت رکود اقتصادی تولید مسکن در کشور روال عادی و منطقی خود را نداشته است.
محتشم با بیان اینکه براساس طرح جامع مسکن در افق ۱۴۰۴ تولید و تقاضای مسکن باید به نقطه سر به سر برسد، اظهار داشت: پیش از انقلاب اسلامی در سالی که بیشترین مسکن در کشور تولید شد ۷۰۰ هزار واحد بود و پس از پیروزی انقلاب اسلامی بیشترین تولید مسکن در کشور حدود ۵۶۰ هزار واحد در یک سال بوده است.
رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران تاکید کرد: در ۴ سالی که بازار مسکن به علت کاهش قدرت خرید مردم به رکود رفته به انباشت تقاضای مسکن منجر شده و چون در بازار شاهد افزایش معاملات مسکن نبودیم، قیمت اجاره بها افزایش یافته است در حالی که برای خرید مسکن باید در کشور یک روال عادی داشته باشیم تا متقاضیان بتوانند مسکن مورد نیاز خود را خریداری کند.
واحدهای مسکن خالی
وی در ادامه با اشاره به تعداد واحدهای مسکن خالی در کشور گفت: هم اکنون ۲ میلیون و ۴۵۰ هزار واحد مسکن در کشور خالی مانده و تعداد واحدهای خالی در تهران به بیش ا ز ۴۹۰ هزار واحد رسیده است.
محتشم با بیان اینکه سالیانه باید یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود، افزود: از طرفی شهرداری ها برای تامین منابع مالی مورد نیاز خود به فروش تراکم روی آورده اند و این مساله در خالی ماندن بیش از ۲ میلیون و ۴۵۰ هزار واحد مسکن در کشور بسیار تاثیرگذار بوده به ویژه در تهران بیشتر خانه های خالی در مناطق گرانقیمت قرار دارد.
رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران در باره میزان سرمایه گذاری در ۲ میلیون و ۴۵۰ هزار واحد مسکن خالی در کشور بیان کرد: بیش از ۲۰۰ میلیارد دلار در این واحدها سرمایه گذاری شده و به طور عملی این سرمایه گذاری غیرقابل استفاد مانده است و از طرفی مردم نیز به علت کاهش قدرت خرید توانایی خرید این واحدها را ندارند.
شروع رونق بازار مسکن
محتشم افزود: با این حال برخی از کارشناسان اقتصادی در حوزه مسکن معتقدند بازار مسکن وارد مرحله پیش رونق شده و پس از این مرحله وارد مرحله رونق بازار مسکن خواهیم شد زیرا با توجه به اجرایی شدن برجام و لغو تحریم های ظالمانه به تدریج آثار رونق مثبت اقتصاد ملی خود را نشان می دهد.
وی گفت: امسال شاهد افزایش معاملات مسکن به طور نسبی در کشور بودیم و بازار در حال خروج از رکود است و مرحله پیش رونق آن تا آخر تابستان ۹۶ ادامه خواهد داشت و پس از نیمه دوم امسال با افزایش نسبی قیمت ها، شاهد رشد معاملات خواهیم بود ضمن اینکه دولت برای رونق این بازار باید برای سال آینده برنامه ریزی مناسبی داشته باشد.
دوره انتظار خانه دارشدن
به گفته این مقام مسئول، پیش از این دوره انتظار برای خانه دار شدن افراد ۱۲ سال بوده است، اما در طرح جامع مسکن این دوره به ۸ سال و ۸ ماه رسیده است. بدین ترتیب یک کارمند دولت در شرایط عادی باید ۱۲ سال تمام حقوق خود را ذخیره کند تا بتواند خانه متوسطی را خریداری کند و اگر این کارمند یک سوم حقوق خود را پس انداز کند آن وقت ۳۶ سال طول خواهد کشید، در حالی که در این طرح هیچ نشانه ای برای کاهش دوره انتظار خانه دارشدن در ۸ سال وجود ندارد.
تاثیر افزایش عوارض بر قیمت مسکن
محتشم گفت: قیمت زمین، مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری و دستمزد ۲۵ تا ۳۰ درصدی نیروی انسانی در حوزه ساخت و ساز در قیمت مسکن بسیار تاثیرگذار است و در۴ گذشته همواره شاهد افزایش این قیمت ها بوده ایم، در حالی که رشد قیمت مسکن در این مدت کمتر از نرخ تورم بوده است و اگر وارد دوره رونق مسکن بشویم قیمت ها افزایش نسبی خواهد داشت. در صورتی که تولید مسکن در کشور متناسب با تقاضا نباشد در این صورت در این بخش مهم اقتصادی بازهم شاهد به هم ریختگی خواهیم بود.
ادامه رونق اقتصادی در دولت دوازدهم
وی در ادامه بر رونق اقتصادی در دولت دوازدهم تاکید کرد و گفت: دولت دوازدهم باید به اصلاح نظام مالی و بانکی کشور توجه جدی داشته باشد، زیرا با تسهیلات ۲۲ درصدی غیر شفاف عملکرد بانک ها، نباید شاهد رشد اقتصادی و به خصوص در بخش تولید مسکن باشیم و اگر سود سپرده ها در بانک ها کاهش یابد دیگر کسی حاضر نخواهد شد در بانک ها سرمایه های خود را سپرده گذاری کند بلکه درصدد خواهد بود تا سرمایه خود را در حوزه تولید استفاده کند که در این صورت منابع مالی و نقدینگی کشور به طرف تولید هدایت خواهد شد.
به گفته وی، برای رونق بخش مسکن در کشور دولت باید راهکارهای تشویقی ارائه دهد نه اینکه با دریافت مالیات ۱۰ درصدی علی الحساب موانع تولید کنندگان را بیشتر کند و انبوه سازان مسکن در کشور با این مالیات علی الحساب همیشه بلاتکلیف بمانند.
رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران یادآورشد: تعیین نرخ منطقه ای توسط وزارت دارایی برای دریافت عوارض بیشتر از بخش مسکن و افزایش ۱۵ درصدی و ۷۰ درصدی عوارض ناشی از صدور پروانه ساختمانی در شهرها هزینه های تولید کنندگان را افزایش داده و در زمان رکود بازار مسکن دریافت این عوارض به نظرعاقلانه نیست.
وی با بیان این که دولت با کاهش سود سپرده و تسهیلات بانکی و عوارض مختلف باید شرایط لازم را برای کاهش هزینه های تولید مسکن در کشور به کمترین میزان برساند، گفت: همه اهرم ها در اختیار دولت است و اگر به خوبی نتواند آن را اجرایی کند، شاهد تداوم رکود در بخش مسکن خواهیم بود.
احداث واحدهای مسکونی کوچک
وی اظهارداشت: معمولا واحدهای مسکن که در ایران ساخته می شود متراژهای حدود ۱۰۰ مترمربعی دارد در حالی که با ساخت واحدهای ۳۰ تا ۴۰ متری کوچک با تامین پارکینگ همانند کشورهای اروپایی مردم قدرت خرید بیشتری خواهند داشت تا بتوانند واحدهای مسکن مود نیاز خود را به سهولت خریداری کنند.
محتشم بیان کرد: کوچک سازی واحدهای مسکن بهترین شیوه برای افزایش تولید مسکن و نوسازی بافت های فرسوده شهری است که طبق ضوابط و مقررات مقرر شده دولت سالیانه ۱۰ درصد از بافت های فرسوده شهری را نوسازی کند.
پروژه های بازآفرینی شهری
رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران در ادامه از آمادگی انبوه سازان برای اجرای پروژه های بازآفرینی شهری خبرداد و گفت: با مشارکت انبوه سازان طرح های بازآفرینی شهری با سرعت بیشتری دنبال می شود.
محتشم افزود: احداث واحدهای کوچک در بافت های فرسوده شهری شرایط مناسبی را برای نوسازی محلات قدیمی شهرها فراهم می کند و یک عامل بازدارنده سبب شده است انبوه سازان نتوانند در احیای بافت های فرسوده شهری با شرکت عمران و بهسازی شهری ایران در این زمینه همکاری کنند و برگزاری مناقصه احیای بافت فرسوده شهری مانع بزرگی در این بخش بوده است.
وی با اشاره به پیشنهادهای انبوه سازان برای احیای بافت های فرسوده شهری، گفت: پیشنهاد ما این است که شرکت عمران و بهسازی شهری اراضی مورد نظر را در شهرها به صورت تجمیع به انبوه سازان واگذار کند تا با برگزاری مناقصه در بین انبوه سازان کسانی که قیمت پایین دادند، اجرای پروژه های احیای بافت های فرسوده شهری را با ساخت واحدهای کوچک برعهده بگیرند.
وی با بیان اینکه مساله برگزاری مناقصه از طریق مراجع ذیصلاح به راحتی قابل حل و فصل است، گفت: شرکت عمران و بهسازی شهری می تواند با رفع این مانع بزرگ انبوه سازان را وارد این پروژه ها بکند.
رئیس انجمن صنفی کانون انبوه‌سازان استان تهران یادآورشد: دلیل این که تاکنون از برگزاری مناقصه اجرای پروژه های احیای بافت های فرسوده شهری در روزنامه ها استقبال نشده این است که در نوسازی این طرح ها به توانمندی های انبوه سازان توجه نشده است.
محتشم اظهارداشت: در صورتی که این طرح ها به انبوه سازان واگذار شود و پلاک های مورد نظر با رعایت ضوابط و مقررات در اختیار همکاران ما قرار گیرد در این صورت با قیمت مناسبی اجرای طرح های بازآفرینی شهری دنبال خواهد شد.
وی با بیان این که یک محله مناسب برای مکان های خدماتی، آموزشی، فرهنگی، مذهبی و اجتماعی نیاز دارند، گفت: احیای بافت های فرسوده شهری بدون ورود انبوه سازان رونق نمی گیرد و یکی از دلایل کندی این پروژه ها در شهرها عدم توجه به این مساله بوده است در حالی که با اعمال سیاست های تشویقی دولت و رفع عوامل بازدارنده تولید کنندگان بیشتری وارد عرصه ساخت و ساز و به خصوص احیای بافت های فرسوده شهری خواهند شد.
پرداخت تسهیلات بانکی باعت رونق بازار مسکن می‌شود
دبیرکانون سراسری انبوه سازان کشور گفت: در صورتی که همه بانک ها پرداخت تسهیلات خرید مسکن را در دستورکار خود قرار دهند، شاهد جهش معاملات مسکن در سطح کشور خواهیم بود.
فرشید پورحاجت که به صورت تلفنی در این میزگرد حضور داشت، گفت: سال گذشته نرخ عوارض خدمات مسکن از جمله نظام مهندسی و شهرداری ها به شدت افزایش یافت و این مساله در تداوم رکود بازار مسکن بسیار تاثیرگذار بود.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن می گوید: هم اکنون از هر ۴۰ میلیون ریال میانگین قیمت مسکن، ۵ میلیون ریال آن به هزینه های مربوط به عوارض نظام مهندسی، شهرداری ها، هزینه های انشعاب آب، برق و ثبت و اسناد اختصاص دارد و در نهایت این هزینه ها باید از جیب مردم پرداخت شود.
وی گفت: آمارها نشان می دهد با جهش قیمت مسکن در بازار به تدریج از سال ۱۳۹۱ شاهد کاهش صدور پروانه ساختمانی در کشور بودیم در حالی که هم اکنون در کشورمان به طور متوسط به تولید ۸۰۰ هزار واحد مسکن در سال نیاز داریم تا عرضه مسکن در کشور به حالت تعادل برسد.
پورحاجت اظهارداشت: رکود بازار مسکن سبب شد از سال ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۵ تولیدکنندگان در بازار مسکن آنچنان فعال نشوند و این در کاهش تولید مسکن در کشور بسیار تاثیرگذار بود از طرفی کاهش پایه پولی به سبب تحریم های ظالمانه نیز در کاهش قدرت خرید مردم نقش مهمی داشت.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن در ادامه با بیان اینکه هم اکنون بیش از ۱۱ میلیون جوان در کشور به سن ازدواج رسیده است، گفت: به تبع این آمار وجود بیش از ۵ میلیون تقاضا در بازار مسکن، آمار بسیار قابل توجهی است که نباید نادیده گرفته شود.
به گفته وی، در صورتی که کسب و کار در کشور بهبود یابد، تولیدکنندگان بیشتری وارد بازار تولید مسکن خواهند شد در حالی که در چند سال گذشته با وجود رکود در بازار در صنعت ساختمان و ساخت و ساز کشور تولید با کاهش مواجه بوده است.
وی تاکید کرد: متاسفانه بانک ها و موسسات مالی که جزو زیر مجموعه نظام بانکی هستند مصوبات شورای پول و اعتبار را دور می زنند و با پرداخت سود سپرده بیشتری ریسک سرمایه گذاری را در بخش مسکن افزایش داده اند و تولید کنندگان به جای تولید مسکن منابع مالی خود را در بانکها سپرده گذاری می کنند.
پورحاجت تصریح کرد: در صورتی که نظارت بر شبکه بانکی کشور بیشتر شود و سود تسهیلات بانکی نیز کاهش یابد در این صورت در بازار مسکن شاهد افزایش معاملات خواهیم بود، زیرا سال گذشته با کاهش سود تسهیلات بانکی معالات مسکن به نسبت روند صعودی پیدا کرد.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن خواستار اصلاح نظام بانکی و رفع موانع تولید مسکن شد و گفت: در صورتی که این دو مساله اصلاح و قدرت خرید مردم تقویت شود روند رونق بازار معاملات مسکن بیش از پیش صعودی خواهد شد.
به گفته این مقام مسئول، زمانی که قدرت خرید مردم در بازار کاهش می یابد نظام بانکی و دولت تلاش می کنند شرایطی را فراهم کنند تا مردم بتوانند با استفاده از تسهیلات بانکی خرید های مورد نیاز خود را انجام دهند در حالی که در سال های گذشته تنها بانک مسکن بوده که تسهیلات مسکن را به مردم پرداخت کرده است و سایر بانک ها در این زمینه ورود نکردند.
وی خواستار حضور تمام نظام بانکی درعرصه ساخت وساز کشور شد و گفت: ورود همه بانک ها و پرداخت تسهیلات مورد نیاز شرایط رقابتی را در این بخش فراهم می کند در حالی که با وجود سپرده گذاری مردم در صندوق های پس انداز خانه یکم بازهم شاهد رونق در بازار نبوده ایم.
وی گفت: از طرفی سود اوراق تسهیلات مسکن به بیش از ۱۳ درصد رسیده و عملا بین ۴ تا ۵ درصد هزینه های دیگری را نیز باید خریداران پرداخت کنند و این مساله سبب شده خریداران از این تسهیلات استفاده بیشتری نداشته باشند.
دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن گفت: در حالی که ما شاهد رکود در بازار هستیم دریافت مالیات از سازندگان قیمت مسکن را افزایش خواهد داد و در نهایت این عوارض نیز باید از جیب خریداران پرداخت شود.
پورحاجت تصریح کرد: در حالی که از چند سال گذشته شاهد رکود در بازار مسکن هستیم اخذ مالیات در این مقطع به نظر مناسب نیست و دولت باید با ارائه راهکارهای مناسب از جمله کاهش عوارض مختلف حوزه ساخت و ساز از این صنعت و سرمایه گذاران بخش خصوصی در این عرصه حمایت کند./