تجربه مال‌سازی در دنيا اينگونه بوده كه تمام خدمات در مراكز شهرها مستقر نشود و سرمايه‌گذاران به حاشيه شهرها بروند و به واسطه حضور سرمايه‌گذاری آنها جمعيت نيز برای اسكان در اطراف كلانشهرها شايق شوند، از اين‌رو به مال‌سازی روی آورند. اما اين مال‌ها با تمام خدمات و امكانات متناسب در بيرون از شهرها ساخته می‌شدند تا انگيزه‌ای برای زندگی در مناطق پيرامونی شهر به‌وجود آيد. براساس اين تجربه، مال‌ها ساخته می‌شدند و سپس مراكز خدماتی خرد در حاشيه آنها مستقر شدند تا محدوده‌های سكونتی در اطراف‌شان شكل بگيرد. همه اين مال‌ها نيز براساس استانداردی مشخص ساخته می‌شدند، استانداردهايی نظير تأمين پاركينگ و تأمين خدمات رفاهی. مبنا اين بود كه هر جا مال‌ها ساخته می‌شوند، عارضه‌ای ايجاد نكنند. ممكن بود كه حجم ترافيك را در محدوده استقرار افزايش يابد، اما انسداد ترافيكی به‌وجود نمي‌آورد.
آنچه در تهران اتفاق افتاده است، كمی متفاوت بود. بسياری از مال‌ها در داخل شهر و حتی در دل مراكز كم‌تراكم مسكونی ساخته شدند. اما هر كدام كه استانداردها را رعايت كردند، عارضه كمتری برای پايتخت به‌وجود آوردند. اما تعداد مال‌هايی كه استانداردها را رعايت نكردند بيشتر بوده‌است. دليل اين اتفاق هم رويكردي تك‌بعدی درآمدزايی و اقتصادی بود. مال‌ها دركنار عوارض كالبدی و ترافيكی، عوارض ديگری هم دارند. اين مراكز بزرگ تجاری در داخل شهرها كاسبی‌های خرد محلی را تحت‌تأثير قرار می‌دهند و در ابتدا مشكلات اقتصادی و سپس مشكلات اجتماعی به‌وجود می‌آورند.
در دوره حاضر به‌دليل بی‌توجهی به مسائل ذكر شده، مال‌ها به عكس خودشان تبديل شده‌اند. در واقع هيچ كدام از استانداردهای لازم برای شكل‌گيری را نداشته‌اند. اين اتفاق عوارضی را به‌وجود آورده كه هم‌اكنون در تهران و بسياري از كلانشهرها جبران‌ناپذير است. بی‌ترديد می‌توان گفت هنوز عارضه اصلي اين مراكز شروع نشده‌است. چرا كه بسياری از آنها هنوز به بهره‌برداری نرسيده‌اند. بعضی از اينها وقتی به بهره‌برداری برسند، شبكه‌های اصلی دسترسی شرقی و غربی تهران را دچار اختلال خواهند كرد. از آنجا كه تمام شبكه‌ها، حمل‌ونقل و مترو را تحت‌تأثير قرار می‌دهند خيلی بيشتر از درآمدهايی كه به‌دست آمده‌است بايد هزينه كرد تا عارضه‌های آنها را برطرف شود؛ به‌عنوان نمونه يك مال در منطقه۲۲ ساخته شده‌است كه نه‌تنها شهروندان تهرانی را به سمت خودش هدايت می‌كند، بلكه شهروندان كل كشور را به سمت خود می‌كشاند. اگر اين اتفاق رخ بدهد، آيا بزرگراه همت و حكيم و تهران- كرج قابل استفاده می‌شود؟ اگر اين مال به بهره‌برداری برسد و كل اين بزرگراه‌ها را قفل كند، واقعا اين سؤال باقی نمی‌ماند كه چه حجم بزرگ سرمايه‌گذاری در شهر را صرفا به‌خاطر يك مجوز تحت‌تأثير و بلااستفاده كرده‌ايم؟ اما سؤال اينجاست كه راه‌حل چيست؟
در شهرسازی عارضه برخی از اقدامات غلط هيچ وقت پاك نمی‌شود؛ بنابراين ما در بسياری از مواقع مجبوريم ۱۰ها برابر نسبت به آنچه در ابتدا دريافت كرده‌ايم، هزينه كنيم تا عارضه‌ها را كم كنيم. تنها راه‌حل اين است كه تلاش كنيم تا عارضه اين اقدامات غلط كم شود.
* مشاور معماری‌و‌شهرسازی وزیر راه و شهرسازی