به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، حسین عبده‌تبریزی مشاور تامین منابع مالی وزارت راه و شهرسازی درباره ضرورت سیاستگذاری‌های جدید دولت برای عرضه زمین و تغییر نگرش در سیاست‌های توسعه شهرها به ارایه نکاتی پرداخت. وی با مقایسه دو رویکرد سنتی و مدرن در رابطه با سیاستگذاری در مورد زمین، گفت: نظریه سنتی قرن ۱۸ می‌گوید که زمین از نهادهای تولید سرمایه است و برای آن چارچوب تولید محور برای کارکرد اقتصادی متصور است که در این مفهوم، زمین مفهوم اقتصادی محدودی دارد. همچنین در این نظریه؛ رشد دائمی اقتصاد به معنای استهلاک زمین است و هنوز فاقد محدودیت‌های زیست‌بومی تلقی می‌شود.
به گفته مشاور تامین منابع مالی وزیر راه و شهرسازی روندهای گذشته حاکی از روند سریع شهرنشین شدن جمعیت دارد. بدین‌معنا، بین ۱۹۵۰ تا ۲۰۰۰ اراضی شهری در آمریکا ۴ برابر شده است. همچنین، تضاد بین شهرنشین شدن و ابزار موجود برای آن یعنی نیاز به مسکن، محل کار، مدرسه، جاده، منابع آبی، وسایط نقلیه و دیگر الزامات زندگی شهری مشاهده می‌شود.
عبده‌تبریزی ادامه داد: مشکلات کاربرد زمین شهری به ویژه در جهان سوم که سرعت شهرنشین شدن بالا بوده در سال ۲۰۰۵ گزارش داده است که هر روز ۳۰۰۰ هکتار از مزارع آمریکا صرف مصارف شهری شد.
وی از دیگر دیدگاه‌های مدرن را در رابطه با سیاستگذاری زمین را شامل سیستم‌های خدمات رسانی، توسعه و تخصیص زمین شهری و قدرت انطباق آنها با وضعیت کشورها، افزایش شدید قیمت‌های زمین شهری دانست و گفت: در این دیدگاه، مالکیت عمومی زمین شهری، کنترل دقیق تخصیص زمین که لزوما به الگوهای عادلانه و کارآمد توسعه زمین شهری نینجامیده است. در عین حال، دراین دیدگاه، راه‌حل‌های ساده وجود ندارد، پیچیدگی‌ها در وابستگی متقابل کاربری‌های زمین در ویژگی‌های اجتماع محلی وجود دارد.
عبده‌تبریزی در بیان تجریبات دیدگاه مدرن در مورد سیاستگذاری زمین، عنوان کرد: در دیدگاه مدرن، مدیر زمین در سطح ملی برای پروژه های توسعه زمین می‌باید چارچوبی سه لایه‌ای را برگزیند که شامل ظرفیت‌های فیزیکی و بیولوژیکی، امکان‌سنجی فن‌آوری و اقتصادی و پذیریش نهادی شامل قانون، مقررات و پذیرش عامه است. در این وضعیت زمین نقش بنیادین در کارافرینی، انباشت سرمایه و تشکیل سرمایه دارد، رفا و خوشبختی بلندمدت جوامع در گرو مدیریت زمین است، در مدیریت زمین توجه به همه خصوصیات فیزیکی و بیولوژیکی می‌شود و آنچه زیر زمین نهفته است آب، اتمسفر و گیاهان است که برای آینده و حیات زمین ضروری است.
به گفته وی، اقتصاد مدرن معتقد است: زمین ارزش توسعه‌ای دارد اگر در موقعیت طبیعی خود بماند. در این دیدگاه زمین، طبیعت و محیط زیست مفاهیم بسیار وابسته و گاه مترادف هستند. همچنین در این دیدگاه، مسئولیت حفظ توان‌های محیط‌زیست برای خلق جریان دائمی بین‌نسلی برای همه آحاد جامعه مدنظر است. حرکت به سمت چارچوب سیستماتیک خلق ارزش و مکان‌سازی به مثابه ابزار توسعه مدنظر است.
مشاور وزیر راه و شهرسازی در ادامه گفت: در سیاستگذاری زمین، هدفگذاری برای مردم از جمله رفاه اجتماعی و فیزیکی عامه باید مورد توجه قرار گیرد. همچنین، هدف گذاری برای کره زمین که شامل نظام‌های طبیعی و محیط‌زیستی است نیز رعایت شود که قطعا با این روش و ملاحظات اقتصادی سود فراوانی عاید همگان خواهد شد.
پایه اقتصاد تاریخی مدیریت منابع طبیعی
عبده‌تبریزی پایه اقتصاد تاریخی مدیریت منابع طبیعی را در محورهای زیر برشمرد:
- نیروی انسانی و دیگر سرمایه‌ها، آزادانه به محل‌هایی مهاجرت می‌کنند که منابع طبیعی فراوان است.
- شکست بازار از قبیل برقراری انحصار، وجود کالاهای عمومی و برون‌ریزها
-محیط‌زیست و منابع طبیعی جایی است که در آن مدیریت متمرکز تولید اقتصادی کار نمی‌کند.
- در دو قرن ۱۹ و ۲۰ جامعه صنعتی به دنبال حداکثر کردن رفاه اقتصادی مردم بود و روی عناصر موفقیت و کیفیت زندگی، کمتر تاکید داشت.
- تحلیل منابع طبیعی در جامعه صنعتی موردتوجه نبود.
- الزامات زیست‌محیطی و اخلاقی رشد عوامل کم‌اهمیت تلقی می‌شد
تغییر دیدگاه برای مدیریت منابع طبیعی
وی همچنین تغییر دیدگاه برای مدیریت منابع طبییعی را شاملِ بازنگری در ملاحظات‌اخلاقی و زیست‌محیطی، جایگزینی کارآیی با حداکثرسازی، پذیرش تعقیب کارایی به گونه ای که فراتر از افراد، جامعه نیز اهداف دسته جمعی خود را دارد، پذیرش نقش دولت برای مدیریت فعالیت افراد، جوامع و ملت، نیاز به دیدگاه‌های بین‌بخشی و چندوجهی و کل نگر برای حل مسائل مدیریت خوشبختی و کامیابی، کاهش و عدم نیاز به تولید صنعتی، تعریف جدید از محیط‌زیست و چالش به حداکثر رساندن رفاه انسانی عنوان کرد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی معتقد است: ارزش در مفهوم نظریه اقتصادی گذشته مفهوم بالاترین کاربری را تعریف می‌کند. همچنین، مفهوم تاریخی، بهترین و بالاتری کاربری ارزش خدمات زیست‌بوم (اکوسیستم) را نادیده می‌گیرد و برای محاسبه ارزش به قیمت هکتار بسنده می‌کند. در عین‌حال، فشارهای جمعیتی و تجاری باعث شده تا کاربری‌ها به سمت ارزش‌های بالاتر بازار حرکت کند که همین جا نقطه آغاز مشکلات و اشتباهات است.
عبده‌تبریزی ادامه داد: ارزش در مفهوم نظریه اقتصادی گذشته همچنین بدین معناست که نیاز به سیاستگذاری عمومی از طرف مدیر زمین ملی وجود دارد تا ارزش‌های اجتماعی مرتبط با این کاربری‌ها حفظ شود و در دیدگاه مردم در مورد ارزش‌های نسبی تغییر ایجاد کند. در عین آنکه، ظرفیت ارزش زمین و اجاره دریافتی برای مصارف تجاری، مصارف مسکونی و مصارف جنگلی یا چراگاهی است.
وی خاطرنشان می‌کند که به همین دلیل است که در مدیریت زمین در مقیاس ملی، توجه مدیر معطوف به مواردی همچون موارد زیر معطوف است:
- مسائل محیطی چون گرم شدن زمین؛ حفظ لایه اوزن، کنترل هوا، کنترل ضایعات و زباله، پساب، آلودگی هوا، آب و خاک
- محدودیت استفاده از منابع فسیلی و غیرتجدیدپذیر از قبیل زغال، گاز طبیعی، انرژی هسته ای و استفاده بیش تر از تجدیدپذیرها مثل سوخت های زیستی، خورشیدی، بادی، آبی و زمین گرمایی.
- چهارچوب نهادی کاربرد زمین و سیاست های زمین شامل برنامه ریزی، حقوق املاک، ساختار مالکیت و تعریف دقیق نقش دولت در هر سطح.
- بدین ترتیب بین اقتصاد، محیط زیست و اخلاق باید تعادل ها را پیدا کرد.
- تبدیل محیط زیست به مفهومی اقتصادی
- کاربردهای جدید زمین در اقتصاد چون اقتصاد سبز
سه روش برای کسب ارزش اضافی
عبده‌تبریزی سه روش برای کسب ارزش اضافی از زمین را شاملِ دریافت وجه در قبال خدمات، مالیات بستن به زمین و مشارکت عمومی در توسعه زمین می‌داند. اما در عین حال تاکید دارد که باید دقت شود که پیش‌دستی دولت برای اخذ ارزش اضافی به ضد انگیزه بخش خصوصی بدل نشود. به اعتقاد وی، هریک از روش‌های عنوان شده جزئیات خود را دارد و باید به این نکته توجه شود که اخذ ارزش اضافی اراضی مجاور کار دشواری است.
جذب مازاد ارزش
وی معتقد است: در جذب مازاد ارزش زمین باید شالوده قانونی و مفهومی ابزار تامین مالی متکی به زمین برای توسعه شهری، انجام شود. همچنین، نقش زمین در توسعه شهری، تامین مالی زیرساخت‌ها و کیفیت خدمات شهرها به شهروندان به طور دقیق تعریف شود.
عبده تبریزی ادامه داد: چالش‌های مداوم فنی و سیاسی جذب مازاد ارزش زمین و طراحی مدل ها و ابزارهای تحلیلی برای برخورد با این چالش‌ها طراحی شود. در عین حال، الگوهای توسعه پایدار شهری باید طراحی شود.
دسترسی به زمین از طریق بازار
مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: دسترسی به زمین از طریق بازار شامل هدف سیاستگذاری ملی زمین و دسترسی عادلانه زمین است که این سیاست‌ها غالبا بر تشکیل رسمی بازارهای زمین به مثابه ابزار تحویل و عرضه زمین تاکید دارند. اما در عین حال، سوال اصلی آن است که آیا فقرا در این بازار می توانند رقابت کنند؟
وی ادامه داد: احتیاط این است که بازار نمی‌تواند ابزار عادلانه دسترسی به زمین باشد.
وی تصریح کرد: در صورت احتکار زمین و بی زمینی دسترسی زمین در مناطق شهری برای گروه‌های آسیب‌پذیر می‌باید پیش‌بینی شود.
عبده‌تبریزی معتقد است که دو گروه کلی کنترل در کاربری زمین وجوددارند که نخستین آن، طراحی‌ها، نقشه‌ها، قواعد و مقرراتی است که در چارچوب آنها فعالیت‌های موثر بر کاربری‌های زمین شهری شکل می‌گیرد. گروه دیگر نیز شامل اقدام مستقیم مقامات عمومی که کاربری زمین را تعیین می‌کند از قبیل توسعه زمین توسط شرکت‌های عمومی است، می‌شود.
منطق دخالت دولت در بازار زمین شهری
مشاور تامین منابع مالی وزیر راه و شهرسازی منطق دخالت دولت در بازار زمین شهری را در ۹ محور زیر توضیح داد:
- نظام بازار نمی‌تواند به طور کارآمدی کاربری‌های زمین را تخصیص دهد (دلایل شکست بازار)
- توزیع زمین بین افراد بسیار غیرهمگن و نامناسب است.
- مالکیت عمومی بخش قابل‌ملاحظه‌ای از اراضی(حتی در آمریکا، دولت فدرال ۲۹.۶ درصد و دولت‌های محلی و ایالتی ۹ درصد مالیکت دارند.)
- ضرورت عرضه زمین خاص با کالاهای عمومی
- اشکال دخالت: قالب مقرراتی، مالیات، اعطای یارانه به بعضی فعالیت‌ها، مالکیت مستقیم، مشارکت در سرمایه‌گذاری شهری و ارایه خدمات.
- اعتقاد به اینکه دولت با دخالت خود می تواند عرضه زمین را کاهش دهد و منافع حاصله را عادلانه توزیع کند.
- اطلاعات نامتقارن
- توزیع ناعادلانه قدرت بازار بین بازیگران
- تفاوت دیدگاه افراد و اجتماع محلی در ارزیابی
اصل توسعه زمین توسط دولت
عبده‌تبریزی اصول توسعه زمین توسط دولت را شاملِ خرید زمین بدون حقوق توسعه و واگذاری آن پس از تعیین آن حقوق (کاربری‌ها)، و انجام این کار ظرف دوره معین، وجود منابع کافی برای چنین دخالتی در بازار تا قیمت را بشود تعیین کرد و عرضه زمین آن قدر باشد که قیمت حفظ شود و همچنین، قیمت می‌باید هزینه‌های خرید و توسعه آماده‌سازی را پوشش دهد،برشمرد.
خلاصه سیاست‌ها
وی سیاست‌های زمین را در ۸ محور زیر خلاصه کرد:
- ساده‌سازی چارچوب برنامه‌ریزی و کنترل‌های نظارتی؛ در هنگام انجام سرمایه‌گذاری‌های بزرگ، این امر ممکن‌تر است.
- اعمال عوارض مرغوبیت روی زمین‌های شهری به طور کلی با زمین‌های پروژه‌ای خاص به منظور حفظ حقوق و منافع اجتماعی محلی
- اخذ وجه بابت خدمات شهری متناسب با هزینه آنها و نیز متناسب با منافع آنها برای مصرف‌کنندگان به منظور ایجاد انگیزه در استفاده درست از این خدمات و نیز تامین مالی توسعه‌ای این خدمات
- تحقق اهداف عدالت و کارآیی در خرید عمومی زمین شهری برای اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری و کسب ارزش مازداد برای اجتماع محلی
- مشارکت دولت (نهادهای عمومی) و زمین‌داران خصوصی
- اصلاح قوانین و ابزارهای مقررات حاکم بر خرید زمین
- تخصیص بهینه زمین شهری با اخذ مالیات بر ارزش زمین
- حفظ مالکیت زمین‌های دولتی و محلی
ضرورت کنترل
مشاور وزیر راه و شهرسازی ضرورت کنترل را در پنج محور برشمرد که شاملِ:
- کنترل در کاربری‌های زمین شهری، حصول اطمینان از اینکه زمین شهری در راستای منافع محلی مورد استفاده قرار می‌گیرد.
- همه جوامع کنترل بر کاربری زمین دارند به ویژه چون فضاهای عمومی مثلا جاده هم موردنیاز است بر اساس قوانین مربوطه.
- بدون تعیین ضوابط ساخت و توسعه زمین، هزینه‌های خدمات عمومی افزایش می‌یابد.
- بدون کنترل، بروز الگوهای شهری انحصاری و افزودن بر هزینه‌هایی چون هزینه‌های ازدحام و ترافیک و غیره است.
- رابطه متقابل بین نیروهای بازار و مقررات دولتی