به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، ۱۰ اقدام مهم و موثر بانک مسکن در ۵ ساله گذشته در موضوعات انضباط پولی، استمهال ۱۰ ساله در بازپرداخت اقساط مسکن مهر و امکان افزایش سقف فردی مسکن مهر (از ۲۵۰ میلیون ریال به ۴۰۰ میلیون ریال)، راه‌اندازی صندوق پس‌‌‌انداز مسکن یکم و ۸ برابر شدن توان مالی متقاضیان تا حداکثر مبلغ ۱.۶۰۰ میلیون ریال برای زوجین، افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل حساب صندوق ممتاز از ۲۰۰ میلیون ریال تا حداکثر ۱۰۰۰ میلیون ریال برای زوجین، افزایش LTV (نسبت تسهیلات به ارزش متوسط واحد مسکونی با رعایت الگوی مصرف) در تهران از حدود ۷ درصد به ۴۸ درصد و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت از ۲۸ درصد به ۹۳درصد، (در حالت زوجین)، کاهش (تک نرخی شدن) نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به ۸ درصد در بافت فرسوده و۹.۵ درصد در سایر مناطق، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، تأسیس نخستین شرکت تأمین سرمایه تخصصی مسکن، انتشار ۳ هزار میلیارد ريال اوراق رهنی برای اولین بار در کشور و راه‌اندازی مرکز توسعه کارآفرینی، تشریح شد.

رئوس عملکرد بانک مسکن در ۵ سال گذشته به شرح زیر است:

۱- انضباط پولی و تبدیل کلیه اضافه ‌برداشت‌های سنوات‌ قبل از بانک مرکزی به خطوط اعتباری با سررسید ۲۰ سال

اضافه برداشت بانك عمدتاً بابت پرداخت تسهيلات مسكن مهر بوده است که در پایان سال ۱۳۹۲ اعطای خطوط اعتباری طرح مسکن مهر از سوی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران عمل به تعهدات بانك در خصوص اضافه برداشت را تحت شعاع مطلوب خود قرار داده است به گونه‌ای که بانک از ابتدای سال ۱۳۹۳، ضمن اصلاح فرایند مصارف خود و رعایت انضباط مالی در استفاده از مصارف، هیچگونه اضافه برداشتی از حساب بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نداشته است. و همواره در طراحی محصولات جدید نسبت منابع و مصارف و عدم اتکا به منابع بانک مرکزی ملحوظ نظر می‌باشد به طوریکه پس از رونمایی از حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم جبران کسری آن از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر پیش‌بینی گردیده است. لازم به ذکر است با بازبینی و اصلاح ساختار مالی بانک و ایجاد دایره نقدینگی، مدیریت نقدینگی بانک همواره مورد مداقه قرار می‌گیرد. همچنین به استناد مصوبات بانک مرکزی در تاریخ ۹۲.۵.۹ مقرر شد آن بخش از وجوه اضافه برداشت در حساب جاری بانک مسکن که بابت طرح‌های مسکن مهر شهری، روستایی و بافت فرسوده نزد بانک مرکزی استفاده شده است تبدیل به خطوط اعتباری بلند‌مدت با نرخ سود دو درصد کمتر از نرخ سود تسهیلات پرداختی طرح‌های مسکن مهر شهری، روستایی و بافت فرسوده شود.

۲- استمهال ۱۰ ساله در بازپرداخت اقساط مسکن مهر و امکان افزایش سقف فردی مسکن مهر (از ۲۵۰ میلیون ریال به ۴۰۰ میلیون ریال) و سقف جمعی تسهیلات مسکن مهر (از ۴۵۰ به ۵۵۵ هزار میلیارد ریال) بدون اتکا به منابع پرقدرت بانک مرکزی

بانک مسکن به عنوان تنها عامل اصلی اجرای طرح مسکن مهر به منظور ایفای تکلیف طرح مذکور بر اساس بند "د" تبصره "۶" قانون بودجه سال ۱۳۸۶ و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی مصوب سال ۱۳۸۷ و همچنین کمک به تحقق اهداف و سیاست‌های دولت در تامین مسکن احاد جامعه، از ابتدای طرح تا پایان دی‌ماه سال ۱۳۹۶ اقدام به پرداخت حدود ۴۹۳ هزار میلیارد ریال تسهیلات به متقاضیان این طرح نموده و حدود ۶۲ هزار میلیارد ریال نیز باقیمانده تعهدات طرح مذکور می‌باشد. این بانک به منظور برقراری انظباط مالی و همچنین امکان پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مسکن مهر مطابق با سیاست‌های دولت محترم، پس از انجام پیگیری‌ها و مکاتبات با بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، اقدام به انعقاد قراردادهای ۲۰ ساله خطوط اعتباری مسکن مهر جمعاً به مبلغ ۶۶۶ر۴۴۴ میلیارد ریال نموده است. شایان ذکر است دوره تنفس اولیه قراردادهای مذکور به مدت ۳ سال تعیین شده بود که با پیگیری‌های مستمر بانک مسکن، مدت مذکور در قراردادهای متمم به ۱۰ سال افزایش یافت. بر این اساس بازپرداخت اقساط خطوط اعتباری مذکور از تاریخ ۱۴۰۱.۵.۳۱ آغاز می‌شود و وجوه حاصل از وصول اقساط تسهیلات مسکن مهر به پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مهر (تا اتمام تعهدات طرح مذکور) و همچنین کمک به نقدینگی صندوق مسکن یکم اختصاص خواهد یافت.

بدیهی است بانک مسکن با انعقاد قراردادهای فوق‌الذکر و متمم آنها در سال ۱۳۹۵ ضمن جلوگیری از اضافه برداشت از حساب بانک مرکزی، با تامین منابع مالی مناسب از این محل امکان پرداخت باقیمانده تسهیلات طرح مهر و کمک به اتمام پروژه‌ها را برای پیمانکاران فراهم نمود و با افزایش سقف تسهیلات از ۳۰۰ به ۴۰۰ میلیون ریال در سه ماهه پایانی سال ۱۳۹۵، تسریع در تکمیل پروژه‌ها توسط پیمانکاران و تحویل واحد‌های طرح مسکن مهر به متقاضیان تا قبل از پایان دولت یازدهم را در دستور کار خود قرار داده است. در ضمن ۳۴۰ر۷۹۵ر۱ واحد تا پایان دی ۹۶ فروش‌ اقساطی شده است.

۳- راه‌اندازی صندوق پس‌‌‌انداز مسکن یکم و ۸ برابر شدن توان مالی متقاضیان تا حداکثر مبلغ ۶۰۰ر۱ میلیون ریال برای زوجین.

حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم با هدف اجرای سیاست‌های توسعه‌ای دولت در بخش مسکن و ساختمان، اجرای سیاست‌های خروج از رکود بخش مسکن از طریق تحریک سمت تقاضای مسکن و همزمان عرضه مسکن (به دلیل اینکه تسهیلات جهت احداث مسکن نیز پرداخت می شود) بدون افزایش تورم، مرتفع نمودن مشکل عدم کارایی محدودیت میزان تسهیلات بانکی و نیز جبران عقب ماندگی مبلغ تسهیلات مسکن از رشد قیمت‌ها از طریق افزایش LTV، ایجاد انضباط مالی جهت خانه‌دار شدن آحاد مردم از طریق اجرای رژیم پس‌انداز با سقف تسهیلاتی ۸۰۰ میلیون ریال (۶۰۰ میلیون ریال در مراکز استان‌ها و شهرهای بالاتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعیت و ۶۰۰ میلیون ریال در سایر شهرها) در خرداد ماه ۱۳۹۴ رونمایی گردید. همچنین در پی استقبال هموطنان از افتتاح حساب مذکور امکان پرداخت دو فقره تسهیلات به زوجین خانه اولی جهت خرید و یا احداث واحد مسکونی یک پلاک ثبتی برقرار گردید. لذا طی سال‌های اخیر سقف تسهیلات مسکن از ۲۰۰ میلیون ریال به ۱۶۰۰ میلیون ریال افزایش یافته است. همچنین جهت تحریک تقاضای بخش مسکن سیاست‌های تسهیل‌گرایانه به شرح ذیل توسط بانک اجرا شد:

- تغییر تعریف مشمولین حساب­ از افراد متاهل یا سرپرست خانوار و جایگزینی آن با متقاضیان حداقل سن ۱۸سال با درآمد مستقل.

- تسری سقف تسهیلات شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت(در حال حاضر ۶۰۰میلیون ریال) به مراکز استانها و شهرهای مستقر در مناطق آزاد تجاری.

- تغییر شرایط قدمت پلاک های مورد معرفی متقاضیان از نوساز(از تاریخ پروانه ساختمانی ۷ سال و از تاریخ پایانکار حداکثر ۲ سال سپری شده باشد) به  حداکثر ۱۵سال ساخت (بدون توجه به تاریخ پایانکار ساختمانی)

- حذف شرط خانه اولی برای متقاضیان دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم در بافت فرسوده شهری

- ایجاد امکان پرداخت دو فقره تسهیلات خرید و یا ساخت واحد مسکونی بر روی یک پلاک برای زوجین

-  حذف شرط تعدد ازدواج در تسهیلات زوجین

۴- افزایش سقف تسهیلات مسکن از محل حساب صندوق ممتاز از ۲۰۰ میلیون ریال تا حداکثر ۱۰۰۰ میلیون ریال برای زوجین.

حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز در سال ۱۳۸۴ در راستای نقش تخصصی بانک مسکن در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد شد. جدول ذیل نشان‌دهنده روند تاریخی سقف‌های تسهیلاتی حساب مذکور است:

همان‌گونه که در جدول فوق مشهود است سقف تسهیلات انفرادی  از محل اوراق گواهی حق تقدم جهت خرید و ساخت مسکن  از ۲۰۰ میلیون ریال در سال ۹۲ به ۶۰۰ میلیون ریال و سقف تسهیلات زوجین به ۱۰۰۰ میلیون ریال افزایش یافته است.  در نتیجه اعمال سیاست‌های فوق، سه برابر شدن سقف تسهیلات انفرادی و پنج برابر شدن تسهیلات زوجین سهم تسهیلات پرداختی از ارزش واحد مسکونی رشد داشته که این موضوع در راستای مساعدت به هموطنان گرامی در تأمین مالی مسکن بسیار حائز اهمیت است. همچنین سقف تسهیلات جعاله تعمیر و یا تکمیل واحد مسکونی طی سال‌های مذکور دو برابر شده است.

۵- افزایش LTV (نسبت تسهیلات به ارزش متوسط واحد مسکونی با رعایت الگوی مصرف) در تهران از حدود ۷ درصد به ۴۸ درصد و در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت از ۲۸ درصد به ۹۳درصد. (در حالت زوجین)

با پرداخت تسهیلات از محل حساب صندوق پس‌انداز یکم تا سقف ۱۶۰۰ میلیون ریال و از محل اوراق گواهی حق تقدم تا سقف ۱۰۰۰ میلیون ریال طی سال‌های اخیر LTV (نسبت تسهیلات به قیمت واحد مسکونی)  نیز از حدود ۷ درصد به نزدیک ۵۰ درصد افزایش یافت.

۶- کاهش (تک نرخی شدن) نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن به ۸ درصد در بافت فرسوده و ۹.۵ درصد در سایر مناطق.

تک رقمی نمودن نرخ سود تسهیلات مسکن بعد از ۲۵ سال، که بر اساس آن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید و ساخت مسکن در بافت فرسوده شهری به ۸ درصد و در سایر مناطق به ۹.۵ درصد کاهش یافت. همچنین نرخ سود تسهیلات حساب پس‌انداز جوانان به ۹ درصد کاهش یافت. در پی کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور به تبع آن میزان اقساط تسهیلات نیز کاهش یافت. در پی کاهش نرخ سود تسهیلات تعداد افتتاح حساب مذکور افزایش چشم‌گیر داشته است به طوریکه در سال ۹۴ میانگین افتتاح روزانه این حساب ۱۶۹ حساب، از ابتدای سال تا ۹۵.۴.۱۵ میانگین روزانه ۲۲۵ حساب، از ۹۵.۴.۱۶ تا ۹۵.۶.۹ میانگین روزانه ۴۰۳ حساب و از ۹۵.۶.۱۰ تا مقطع تنظیم گزارش میانگین روزانه ۶۹۳ افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم انجام گرفته است.

۷- راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان جهت بهره‌گیری از ظرفیت بازار سرمایه جهت تأمین مالی ساختمان.

- این صندوق با دریافت مجوز تأسیس و فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار و اداره ثبت شرکت­ها و سازمان، از مصادیق صندوق­های سرمایه­گذاری موضوع بند ۲۱ ماده ۱ قانون بازار اوراق بهادار و بند «هـ» ماده ۱ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید محسوب شده و مطابق اساسنامه و مقررات ذیربط اداره می­شود.

- موضوع فعالیت صندوق، جمع­آوری وجوه از متقاضیان سرمایه­گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یادشده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه­‌گذران صندوق است.

- مالکان واحدهای سرمایه­گذاری به نسبت تعداد واحدهای سرمایه­گذاری خود از کل واحدهای سرمایه­گذاری  نزد سرمایه­گذاران، در خالص دارایی­های صندوق سهیم­اند. مسئولیت مالکان واحدهای سرمایه­گذاری در قبال تعهدات صندوق صرفاً محدود به مبلغ سرمایه­گذاری آنها در صندوق است.

- واحدهای سرمایه‌­گذاری قابل انتقال به غیر بوده، در بازار خارج از بورس (فرابورس) پذیرفته می­شوند.

- تاکنون پشتیبانی از راه‌اندازی چند صندوق انجام شد و صندوق نسیم به بهره‌برداری رسیده است.

۸- تأسیس نخستین شرکت تأمین سرمایه تخصصی مسکن جهت تجهیز منابع از بازار سرمایه

تاسیس شرکت تامین سرمایه در تاریخ ۹۳.۱۲.۱۶ زیر نظر گروه مالی بانک مسکن با هدف انجام فعالیت­های سبدگردانی و خدمات صندوق­های سرمایه‌­گذاری، کارگزاری، معامله‌‌گری و بازاریابی و به طور کلی تامین نیازهای بخش مسکن از طریق بازار سرمایه.

شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن به عنوان اولین تأمین سرمایه تخصصی کشور در صنعت املاک، مستغلات و شهرسازی با هدف ارائه شیوه‌های نوین تأمین مالی در حوزه تخصصی خود با مشارکت بانک مسکن تاسیس شده است. با توجه به اینکه راه‌اندازی شیوه‌های نوین تأمین مالی در حوزه املاک به خصوص حوزه تأمین مسکن در دستور کار شرکت قرار دارد و انتشار اولین اوراق رهنی کشور، راه‌‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و دیگر ابزارها و نهادهای مالی از جمله این اهداف است، این شرکت آمادگی دارد تا بسته به شرایط و نیاز فعالین صنعت نسبت به ارایه راه حل ممکن پاسخگوی آنها باشد.

به طور کلی شرکت‌ تأمین سرمایه تخصصی شرکتی است که ایجاد نهادهای تأمین و توسعه ابزارهای مالی را در بخش مسکن یعنی بازار خرید بلندمدت مسکن را بر عهده دارند. به طور کلی عمده‌ترین وظایف اصلی این شرکت‌ عبارتند از:

۱- تجهیز منابع غیرسپرده­ای بخش مسکن و ساختمان

۲- تشکیل و کمک به تأسیس و اجرایی­کردن ابزارهای نوین و نهادهای پولی و مالی مربوط به بخش مسکن برای مثال گسترش صندوق­‌های زمین و ساختمان

۳- خدمات تأمین مالی شرکتی و ساختاریافته

۴- ارایه راهکارهای خلاقانه جهت استحصال و تجهیز منابع مالی جدید

۵- پشتیبانی از تجهیز منابع مالی برای طرح­های توسعه­ای بخش مسکن

۶- اراوخی خدمات مرتبط با اوراق بهادار، خدمات مشاوره، مدیریت دارایی و بانکداری اختصاصی

از جمله رئوس عملکرد شرکت تأمین سرمایه می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

۱. مشاور عرضه، بازارگردان و تعهد پذیره‌نویسی اوراق رهنی بانک مسکن  به مبلغ ۳۰۰۰ میلیارد ریال در سال ۱۳۹۵

۲. تعهد پذیره‌نویسی ۱۰۰۰ میلیارد ریال اوراق مرابحه برای بزرگترین شرکت فولادی ایران به همراه صندوق ره‌آورد آباد مسکن

۳. پشتیبانی از تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان نارون اراک و نگین شهرری

۴. بررسی  و ارائه گزارش در خصوص مشاوره عرضه اوراق ارزی به مبلغ ۲۰۰۰ میلیارد ریال

۵.  بررسی و ارائه گزارش در خصوص بازارگردانی و تعهد پذیره‌نویسی اوراق اجاره ریالی به مبلغ ۲۰۰۰ میلیارد ریال

۹- احیای نقدی دارایی‌های تسهیلاتی بانک با انتشار ۳ هزار میلیارد ريال اوراق رهنی برای اولین بار در کشور

اوراق رهنی اوراق بهادری است که با هدف تأمین مالی طرح‌های بانی از محل بازگشت منابع حاصل از فروش تسهیلات رهنی بلند‌مدت، افزایش توان تسهیلات‌دهی و همچنین به منظور جلوگیری از بزرگ شدن پرتفوی دارایی‌های آن، توسط ناشر (نهاد واسط) منتشر می‌شود.

با عنایت به این که افزایش نقدینگی، بهبود مدیریت ریسک و افزایش تنوع منابع تأمین مالی، برخی از مزیت های انتشار اوراق مشارکت رهنی است و فرآیند تبدیل به اوراق بهادارکردن دارایی ها با توجه به مجموعه منافع آن باعث آزادسازی بخش قابل توجهی از تسهیلات و افزایش قدرت وام دهی می‌شود. لذا بانک مسکن به استناد ماده۱۴  قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مبنی بر " ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی" و همچنین ماده یک آیین نامه اجرایی تبصره ۲ ماده ۷ قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، انجام اقدامات لازم جهت انتشار اوراق رهنی را از خرداد ماه سال ۱۳۹۳ با همکاری شرکت گروه مالی بانک آغاز نموده و با توجه به اقدامات گسترده صورت پذیرفته از قبیل تهیه گزارش اولیه اوراق رهنی از بعد مالی، حل مشکلات قراردادهای فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک، تهیه گزارش توجیهی طرح، اخذ تاییدیه از سازمان‌ها و نهادهای ناظر از جمله بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، سازمان حسابرسی و ...، دستورالعمل انتشار اوراق رهنی علیرغم موانع و مشکلات قانونی و حقوقی، در آذرماه سال ۱۳۹۴ با هماهنگی بانک مرکزی از سوی سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شد و با حمایت های دولت محترم در تاریخ ۹۵.۴.۱۳ این بانک موفق به عرضه و انتشار اولین مرحله اوراق رهنی به مبلغ ۳ هزار میلیارد ریال در کشور شد.

همچنین انتشار مرحله دوم اوراق رهنی به مبلغ ۱۰ هزار میلیارد ریال در دستور کار بانک قرار گرفته و در این زمینه اقدامات لازم به منظور اخذ مجوز از مراجع ذیربط در حال انجام می باشد. لازم به ذکر است به موجب ماده ۲۱ آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب هیأت وزیران، تأمین و پرداخت بخشی از مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره و نرخ سود تسهیلات اعطایی با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه در سقف اعتبارات مصوب قرار گیرد.

۱۰- راه‌اندازی مرکز توسعه کارآفرینی

شرکت‌های نوپا، کسب و کارهایی نو با روش‌های مبتکرانه و به دنبال انجام کارهای خارق‌العاده به کمک فناوری هستند.

حمایت واحدهای فناور نوپا بسیار مهم و از جایگاه ویژه‌ای برخوردار است که دامنه این حمایت می‌تواند از ارائه مشاوره و آموزش، تا در اختیار گذاردن سرمایه مورد نیاز برای شروع فعالیت آن‌ها، متفاوت باشد.

از آنجا که تنوع بخشی به محصولات و خدمات بانک با تأکید بر طراحی خدمات تخصصی در زمینه مسکن همواره مدنظر می‌باشد و با عنایت به نام‌گذاری سال جاری تحت عنوان اقتصاد مقاومتی و در راستای ایجاد اشتغال در حوزه مسکن و ساختمان به عنوان یکی از مهم‌ترین پیشران‌های اقتصاد کلان، بر اساس مصوبه مورخ ۲/۱۰/۹۶ هیأت مدیره محترم بانک با ایجاد مرکز توسعه کارآفرینی در بانک موافقت اصولی گردید و در فاز مطالعات اولیه، تمام ابعاد فنی، مالی، اقتصادی و حقوقی ایجاد مرکز مذکور با هدف جذب صاحبان ایده در سه حوزه مسکن و ساختمان، بانکداری الکترونیک، fintech و انواع پشتیبانی از آن‌ها برای تبدیل ایده‌ها به محصول تجاری قابل عرضه به بازار مصرف، با استفاده از تجربیات شرکت دیموند و مسئولان پارک فناوری اطلاعات واقع در پردیس تهران، نتایج مطالعات نهادهای مشابه خارج از کشور که نسبت به حمایت از ایده‌های استارت آپی اقدام نمایند و همچنین شرکت در اولین رویداد کارآفرینی با محوریت عمران و معماری در صنعت ساختمان مورد بررسی واقع شد.