به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بازار مسکن در شرایطی وارد فصل نقل‌وانتقال‌ها و رونق خرید و اجاره شده است که انتظار می‌رود با توجه به آغاز پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم و کاهش نرخ سود آن و نیز تسهیل شرایط پرداخت وام از محل اوراق حق تقدم، شهروندان بیشتری برای خرید خانه به بازار مراجعه کنند.
براساس گزارش ایرنا، این در حالیست که با وجود افزایش قابل توجه قیمت خانه در ماه‌های اخیر، مشاوران املاک از پدیده انصراف دقیقه نودی فروشندگان خبر می‌دهند زیرا از این هراس دارند که قیمت‌ها در هفته‌ها و ماه‌های آتی رشد بیشتری داشته باشد و آنها از این بابت زیان کنند.
در شرایط معمول پس از اینکه نمایندگان دفاتر مشاوران املاک واحدهای مسکونی را در مناطق مختلف شهر به رویت خریداران می‌رسانند و متقاضی ملک را پسند می‌کند، خریدار و فروشنده برای امضای مبایعه‌نامه در زمان مشخصی در بنگاه‌های معاملات ملکی حضور می‌یابند ماما در شرایط کنونی بازار فروشندگان حاضر به امضای قرارداد نمی‌شوند و از تصمیم فروش در لحظات آخر منصرف می‌شوند.
یکی از متقاضیان خرید مسکن در منطقه مرکزی شهر تهران می‌گوید: در یک ماه گذشته چند واحد مسکونی در حوالی میدان جمهوری را پس از رؤیت برای خرید انتخاب کردیم اما زمانی که قرار بود مالک آن برای امضای قرارداد در بنگاه معاملات ملکی حاضر شود، از این کار امتناع کرد.
سعید مؤذنی فراهانی گفت: به علت افزایش قیمت‌های مسکن و نبود ثبات در نرخ‌ها، طی ۳۰ روز گذشته برای چهارمین بار با این پدیده مواجه شده و نتوانستم خانه مورد پسند خود را بخرم.
وی یادآور شد: حتی در مواردی پیش آمده که مالک پس از اینکه در بنگاه مشاوران املاک حضور پیداکرده، یک‌سوم دیگر به قیمت تمام‌شده ملک خود افزوده و باوجود تلاش مضاعف متصدیان دفاتر مشاوران املاک، قرارداد به امضا نرسیده است.
بررسی وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد علاوه بر تلاش برخی فروشندگان و مالکان در بالا نگه داشتن سطح قیمت‌ها، باز هم حاضر به فروش واحدهای خود نیستند و این باعث سرگردانی خریداران مسکن در بازار شده است.
یکی از مشاوران املاک در منطقه غرب تهران، گفت: از اواخر سال گذشته تاکنون برخی از مالکان و فروشندگان قیمت واحدهای مسکونی خود را روزانه افزایش داده‌اند و حتی برای فروش طبق قیمتی که خودشان پیشنهاد داده بودند، حاضر به امضای قرارداد نشده‌اند.
محمود میرمحمدی افزود: روند رو به رشد قیمت‌ها و وضعیت بازار سبب شده مالکان به فروش واحدهای خود راضی نباشند زیرا آنها معتقدند پس از یک دوره رکود مسکن در کشور قیمت‌ها رو به افزایش است و مالکان با فروش مسکن خود ضرر بیشتری خواهد دید.
وی با اشاره به افزایش ۳۰ تا ۵۰ درصدی قیمت واحدهای مسکونی در ۲ و یا سه ماه گذشته در برخی از مناطق غرب شهر تهران، اظهار داشت: فروشندگانی که قیمت مقطوع را برای واحدهای خود اعلام کرده‌اند باز هم حاضر به فروش واحدهای خود نیستند.
به گفته وی، در چنین شرایطی مالکان ترجیح می‌دهند که نرخ‌ها را توافقی اعلام کنند و تا بتوانند حتی در لحظه آخر قیمت را به دلخواه تغییر دهند.
آمارها نشان می‌دهد ۷۵ هزار و ۹۴۵ مبایعه‌نامه در اردیبهشت‌ماه امسال در دفاتر مشاوران املاک سراسر کشور ثبت شد که در مقایسه با مدت مشابه پارسال، بیش از ۳۳ درصد رشد نشان می‌دهد زیرا در اردیبهشت‌ماه پارسال در مجموع ۵۶ هزار و ۹۹۱ مبایعه‌نامه به ثبت رسیده بود.
یک پژوهشگر بازار مسکن معتقد است، در ماه‌های اخیر عرضه مسکن به بازار کم شده اما در مقابل تقاضا برای خرید رو به افزایش نهاده است؛ نتیجه اینکه قیمت‌ها در بازار روند رو به رشد خود را آغاز کرد.
مهدی سلطان محمدی اظهار داشت: به‌محض رشد قیمت‌ها، بازار مسکن بار دیگر برای سوداگران جذاب شد تا با استفاده از این فرصت کسب درآمد کنند.
وی توضیح داد: زمانی که تقاضا در بازار مسکن افزایش یافته و عرضه قادر به پاسخگویی به این حجم از نیازها نباشد و حتی میزان عرضه کم هم شود، بسیاری از فروشندگان حاضر به فروش واحدهای خود نیستند و این مسئله نیز به عنوان عامل مهمی در افزایش قیمت‌ها تأثیرگذار است.
آمارها حاکی از آن است که در اردیبهشت‌ماه امسال درمجموع ۱۳۰ هزار و ۲۷۸ قرارداد اجاره و مبایعه‌نامه در دفاتر مشاوران املاک در کشور تنظیم‌شده که در مقایسه با مدت مشابه سال ۹۶ حدود ۱۴ درصد افزایش‌یافته است؛ در این ماه ۵۲ هزار و ۸۶۶ قرارداد اجاره مسکن در سطح کشور به ثبت رسیده که در مقایسه با ۵۵ هزار و ۹۰۴ فقره قرارداد اجاره در همین ماه در سال ۹۶ حدود ۵ درصد کاهش یافته است.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور با اشاره به آشفته بازار مسکن در برخی از کلان‌شهرها می‌گوید، اگر دولت‌ها بتوانند نرخ تورم سالیانه را کنترل کنند، نباید شاهد رشد قیمت نامتعارف مسکن در بازار باشیم.
فرشید پورحاجت به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در شهر تهران اشاره و اظهار کرد: افزایش نامتعارف قیمت مسکن بر میزان عرضه آن نیز تاثیرگذار است و در مجموع ثبات بازار مسکن را به هم می‌ریزد و از طرفی با سیاست‌های سرکوبگرانه نیز نمی‌توانیم بازار مسکن را کنترل کنیم و ثبات در این بازار به میزان عرضه و تقاضای مسکن بستگی دارد.
بانک مرکزی در آخرین گزارش مربوط به وضعیت بازار مسکن در شهر تهران، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در اردیبهشت‌ماه امسال را بیش از ۱۹ هزار واحد اعلام کرد که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۲۷۸.۷ و ۱۶.۷ درصد افزایش نشان می‌دهد.
پیش‌تر مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده بود که چهار مؤلفه ارز، سکه، طلا و بورس در قیمت مسکن تأثیرگذار است.
وی پیشنهاد کرده بود که در شرایط فعلی بهتر است تنها نیازمندان واقعی اقدام به خرید کنند تا بازار ملتهب نشود زیرا اگر قیمت مسکن افزایش یابد، توان مردم پایین می‌آید و بازار مسکن کساد می‌شود.
وی با بیان اینکه متأسفانه زمانی که کالایی گران می‌شود مردم خرید می‌کنند، توصیه کرده است که افراد برای سرمایه‌گذاری وارد بازار نشوند چون بازار قابل پیش‌بینی نیست.
خسروی با بیان اینکه تمام تلاش مشاوران املاک بر افزایش نیافتن قیمت مسکن است، تأکید کرد: هرساله قیمت مسکن نسبت به تورم افزایش می‌یابد و اگر بیش‌ازحد قیمت بالا برود باعث کسادی بازار اشتغال می‌شود و ضروری است در این بخش عرضه و تقاضا حالت متعادلی داشته باشند.
به عقیده این فعال بازار مسکن، هر کشوری برای کنترل بازار مسکن و اجاره اقدام به ساخت مسکن و اجاره دادن به خانه اولی‌ها می‌کند و ما هم باید برنامه‌ای در این زمینه داشته باشیم.
طبق گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت‌ماه امسال متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۹.۸ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه پارسال ۳۴.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۵۵.۶ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند که از این میان، بیشترین سهم از معاملات انجام شده نیز به واحدهای مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» مترمربع اختصاص داشته است.
حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه امسال بیانگر آن است که از مجموع ۱۹ هزار و ۱۰۷ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با ۴۳.۹ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند.
این سهم در مقایسه با اردیبهشت‌ماه سال پیش ۳.۷ درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت‌ماه نشان می‌دهد از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۲.۸ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است؛ همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم‌های ۸.۹ درصد و ۷.۹ درصد در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند.
درمجموع ۷۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۱۰، ۸، ۷، ۱۵، ۱ و ۱۱ بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۹ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
تحولات قیمت مسکن
در اردیبهشت‌ماه میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۹.۸ میلیون ریال بود که نسبت به ماه پیش و ماه مشابه پارسال به ترتیب ۸.۲ و ۳۴.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.
بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال گذشته به منطقه ۵ تهران معادل ۵۳.۵ درصد و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۶ معادل ۱۲.۳ درصد تعلق دارد.
در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده معادل ۱۲۵.۵ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۷.۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب ۲۸.۶ درصد و ۲۳ درصد افزایش نشان می‌دهد.
تحولات ۲ ماهه معاملات مسکن
در ۲ ماهه نخست امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۲۴ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه پارسال ۱۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۵۷.۵ میلیون ریال بوده که نسبت به مدت مشابه پارسال ۳۲.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.
دامنه‌های قیمتی مورد تقاضا
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت‌ماه امسال بیانگر آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۹ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۸.۹ درصدی و ۸.۴ درصدی در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند.
در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که ۵۸.۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۵۹ میلیون و ۸۰۰ هزار ریال) به فروش رفته‌اند.
متراژهای پرطرفدار
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت‌ماه نیز نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهایی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵.۶ درصد اختصاص داشته است.
واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۵.۳ درصد و ۱۲.۴ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند. درمجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۵۵.۶ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
ارزیابی قدرت خرید مردم
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد بیانگر آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش یک تا ۲ میلیارد ریال با اختصاص ۲۰.۵ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.
واحدهای دارای ارزش ۲ میلیارد تا سه میلیارد ریال و سه تا چهار میلیارد ریال نیز هر کدام با اختصاص ۱۷.۵ درصد و ۱۱.۵ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند و در مجموع در این ماه حدود ۵۱.۴ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از چهار میلیارد ریال اختصاص داشت.
وضعیت اجاره بهای مسکن
در این ماه همچنین شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در همه مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب ۱۱ و ۹.۶ درصد رشد نشان می‌دهد، ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است.
بازار مسکن پایتخت
بر اساس آمار سامانه ثبت املاک کشور، در اردیبهشت ماه سال جاری ۳۸ هزار و ۷۵۲ قرارداد اجاره و مبایعه نامه در دفاتر مشاوران املاک تهران به ثبت رسید که در مقایسه با اردیبهشت ماه سال گذشته یک درصد افزایش نشان می‌دهد.
در دومین ماه سال جاری در مجموع ۲۱ هزار و ۴۱۲ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که در مقایسه با اردیبهشت ماه سال ۹۶ حدود ۷ درصد افزایش داشته است.
در اردیبهشت ماه پارسال در شهر تهران در مجموع ۱۷ هزار و ۹۰۱ قرارداد اجاره ثبت شد که این تعداد قرارداد در اردیبهشت ماه امسال به ۱۷ هزار و ۱۹ قرارداد تقلیل یافت که حاکی از کاهش ۵ درصدی آن است.
همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۵ میلیون و ۳۰۰ هزار ریال اعلام شد که نسبت به ماه پیش از آن و مدت مشابه سال گذشته به ترتیب ۲۰ درصد، کاهش و ۲۹.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.
در فروردین ماه گذشته نیز بیشترین معاملات مسکن به ترتیب در مناطق پنج، دو، چهار و ۱۰ انجام شد و منطقه پنج با ثبت ۴۶.۷ درصد و منطقه ۱۹ با ثبت چهار درصد به ترتیب بیشترین و کمترین رشد متوسط قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال پیش را تجربه کردند و شاخص اجاره بهای مسکن شهر تهران نیز در فروردین ماه گذشته در مقایسه با مدت مشابه سال پیش ۹.۳ درصد رشد نشان می‌دهد.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت ارز در ماه‌های اخیر در رشد قیمت مسکن در کشور تاثیرگذار بوده و برخی از کارشناسان مسکن معتقدند که سازندگان از ترس افزایش قیمت‌های در آینده با توجه به رکود تورمی اقتصاد کلان حاضر به فروش واحدهای خود نیستند.
از طرفی رشد قیمت بازارهای موازی از جمله ارزهای خارجی، طلا، خودرو، بازار سرمایه، کاهش ارزش پول ملی و افزایش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی در رشد قیمت مسکن در کشور بی تأثیر نیست و دولت باید با برنامه مناسب بخشی از هزینه سازندگان را در حوزه ساخت وساز کاهش دهد تا با مدیریت بازار شاهد رشد افسار گسیخته قیمت‌ها در این بخش نباشیم.
آمارها حاکی از اختصاص حدود ۳۵ درصدی هزینه‌های خانوارها در بخش مسکن است و مسکن بزرگترین سرمایه یک خانوار ایرانی پس از ۶۰ تا ۷۰ سال تلاش در زندگی است و دولت با تسهیل شرایط برای تولید کنندگان مسکن همواره باید عرضه و تقاضا را در این بخش متعادل نگه دارد تا شاهد رشد قیمت‌های غیر قابل قبول در هر مقطع زمانی در حوزه نباشیم.
وضعیت بازار مسکن در گذشته نشان داده است که هرچه قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش یابد رکود بیشتری در این بازار حاکم می‌شود و چون بازار مسکن در ایران با کسب و کار ۳۰۰ شغل دیگر ارتباط نزدیکی دارد لذا رکود در این بخش بر کسادی این بازارها نیز تأثیر مستقیمی می‌گذارد.
تولید سالیانه حدود یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور ضروری است درحالی‌که در طول چند سال گذشته تولید مسکن توسط بخش خصوصی در هیچ سال به بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نرسید و این باعث انباشت تقاضا در بخش مسکن کشور شد که نتیجه آن افزایش قیمت‌ها در این بخش است.