در این نوسانات هیچ‌گاه طبقه متوسط و پایین جامعه برای تهیه سرپناه مناسب خود نتوانسته‌اند برنامه‌ریزی مناسب داشته باشند. علی‌رغم این‌که در مواردی خاص و در مقاطعی از زمان توسط دولت یا نهادها و یا تعاونی‌ها برای آن‌ها اقداماتی انجام‌شده است لکن این‌گونه موارد هم بنا بر انتخاب، خواسته و سلیقه اکثریت بهره‌برداران نبوده است.
در این فراز و نشیب‌های بازار مسکن و ساختمان بعضی از خانواده‌ها که توان مالی متوسطی داشته‌اند و برحسب درآمد و پس‌انداز خود و تکیه بر وام‌های بانکی برای صاحب خانه شدن برنامه‌ریزی کرده‌اند متوسل به روش پیش‌خرید ساختمان می‌شدند.
اما این روش هم متأسفانه مشکلاتی را برای طرفین قرارداد و به‌خصوص برای پیش خریدار به وجود می‌آورد که تبعات آن از مسائل اقتصادی و مالی فراتر رفته و مشکلات اجتماعی و قضایی را برای افراد و جامعه در پی داشته است.
به همین منظور قانونی به نام قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید و بعد از مدتی هم آئین‌نامه اجرایی این قانون در بهار سال ۱۳۹۳ مصوب گردید. در صورت آشنایی و اجرای صحیح این قانون توسط پیش خریداران و سرمایه‌گذاران و پیش فروشندگان دل‌نگرانی پیش خریداران کمتر و مشکلات اجتماعی و پرونده‌های قضایی در این خصوص به‌طور چشم‌گیری کاهش می‌یابد. علاوه بر این، پیش فروشندگان و سرمایه‌گذاران در این بخش نیز در برنامه‌ریزی‌ها و تولید و تحویل به‌موقع تعهدات ساختمانی خود با موفقیت و دقت بیشتری عمل خواهند کرد.
لذا با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ساختمان در ماه‌های اخیر و احتمال رونق مجدد ساخت‌وساز و افزایش تبادل تفاهم‌نامه‌های پیش‌خرید و پیش‌فروش ساختمان و به‌خصوص در بافت‌های ناکارآمد و فرسوده ضروری است در خصوص این قانون اطلاع‌رسانی بیشتری صورت گیرد تا هم‌وطنان با آگاهی و توجه بیشتری درروند صاحب‌خانه شدن از این روش استفاده کنند.
برخی نکات قابل‌توجه در خصوص قانون پیش‌فروش ساختمان
- قانون پیش‌فروش ساختمان ضمانت اجرایی خوبی دارد و در ۲۵ ماده تصویب‌شده و ضمانت کیفری این قانون نیز قابل‌توجه و ارزشمند است. همچنین آئین‌نامه مناسبی برای این قانون تهیه شده است.
- ثبت رسمی قراردادهای پیش‌فروش (پیش سند) از اصول اساسی در راستای امنیت سرمایه‌گذاری پیش خریداران یک پروژه است که متأسفانه به این اصل مهم در جامعه توجه ای نمی‌شود.
- متأسفانه فروشندگان و خریداران ساختمان به مشاورین املاکی اعتماد می‌کنند که فاقد هرگونه مجوز، اطلاعات حقوقی و اطلاعات فنی هستند. در این بنگاه‌ها اقداماتی ثبتی انجام می‌شود که در آینده مشکلاتی را به وجود می‌آورد. این در حالی است که در زمان بروز مشکل این‌گونه بنگاه‌ها یا وجود خارجی ندارند و یا پاسخگو نیستند.
لذا با توجه به این‌که سرمایه خریداران حاصل یک‌عمر زحمت و پس‌انداز اقتصادی آن‌ها است به‌هیچ‌وجه نباید به این آسانی اعتماد شود. نکته حائز اهمیت این است که مطابق قانون مذکور مشاورین دارای صلاحیت هم حق نوشتن بیعنامه و قرارداد برای پیش خریداران را ندارند و در واقع منع قانونی دارند. بر اساس قانون، وظیفه ثبت گونه قراردادها برعهده دفاتر اسناد رسمی خواهد بود.
مشاورین املاک دارای مجوز باید بعد از انجام مذاکرات مقدماتی و توافق، طرفین قرارداد را به یکی از دفاتر ثبت‌اسناد رسمی هدایت نمایند.
-متولی اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان در کشور وزارت راه و شهرسازی و در استان‌ها ادارات کل راه و شهرسازی هستند.
-در خصوص آگهی پیش‌فروش ساختمان توسط تولیدکنندگان و سرمایه‌گذاران باید مجوزات لازم از ادارات راه و شهرسازی اخذ گردد و رسانه‌ها می‌بایست به این بند از قانون توجه بیشتری داشته باشند تا افراد جامعه با اعتمادی که به مطالب ارائه‌شده از طرف رسانه‌ها دارند دچار مشکلات و گرفتاری نشوند.
-توجه به این قانون و رعایت مفاد قانون و آئین‌نامه اجرایی آن باعث پیشگیری از فروش احتمالی مال غیر و فروش یک ساختمان به دو یا چند نفر خواهد شد و جعل اسناد عادی به حداقل خواهد رسید.
- از مزایای دیگر این قانون، پیش‌بینی استفاده از نهاد داوری متخصص در خصوص اختلافاتی است که احتمال دارد در تفسیر برخی از بندهای قرارداد به وجود آید.
- از دیگر محاسن این قانون جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیر فنی و غیرمجاز خواهد بود که امنیت روانی را برای پیش خریداران به همراه خواهد داشت.
-در راستای کمک به اجرای بهتر این قانون به همه همکاران خودم در وزارت راه و شهرسازی و در بخش سازمان نظام‌مهندسی در خصوص طراحی و نظارت ساختمان‌ها پیشنهاد می‌کنم به‌عنوان افراد متخصص که شهروندان به آن‌ها اعتماد و اطمینان دارند ضمن مطالعه دقیق این قانون و آئین‌نامه اجرایی مربوطه، در مباحث تخصصی خود به‌دوراز ملاحظات سیاسی و جناحی، به‌عنوان معتمدین مردم نظارت دقیق بر ساخت‌وسازها و اجرای این قانون داشته باشند.
- اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان کمک به مردم و افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، کاهش پرونده‌های قضایی، پیشگیری از وقوع جرم و اجرای عدالت را به دنبال خواهد داشت.
*مشاور مدیرکل راه و شهرسازی استان قم