به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی به نقل از دنیای اقتصاد، معاون جدید شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجموعه‌ای از امکانات جایگزین «درآمد سمی» حاصل از فروش تراکم و تغییر کاربری را به‌عنوان داروی ترک «تهران‌فروشی» معرفی کرد. طی چنددهه گذشته سهم درآمد حاصل از انواع عوارض ساختمانی خارج از ضوابط مصوب، به‌عنوان یک نوع درآمد ناپایدار و ناسالم، منجر به تحمیل آسیب، عارضه و چالش‌های سکونتی و زیست‌محیطی به شهر و شهروندان پایتخت شده است.
از این رو مدیریت شهری جدید تهران اعلام کرده است که ریل‌گذاری جدید برای تامین منابع پایدار در این دوره بر مبنای اتکای تمام و کمال بر منابع درآمدی حاصل از فروش شهر استوار نخواهد بود. پیروز حناچی معاون شهرسازی شهرداری تهران در تشریح رویکرد جدید مدیریت شهری در حوزه شهرسازی با رد فرمول توقف کامل ساخت‌وساز در شهر به‌عنوان مسیر عبور از تراکم‌فروشی و فروش شهر، عنوان می‌کند: در رویکرد جدید روند ساخت‌وساز متوقف نمی‌شود، اما این ایده وجود دارد که از حوزه شهرسازی در چارچوب و حریم ضوابط و اسناد فرادست شهری تولید ثروت انجام شود. معاون جدید شهرسازی شهرداری با اشاره به این خطوط قرمز تاکید می‌کند: تولید ثروت از حوزه شهرسازی به گونه‌ای پیش خواهد رفت که اولا ساخت‌وسازها خارج از ظرفیت پیش‌بینی شده در شهر صورت نگیرد و به اسناد فرادست شهری پایتخت در این حوزه پایبند باشد. دوم آنکه از موافقت چشم‌بسته با خواسته گروهی از فعالان ساختمانی که عمدتا به دنبال زیاده‌خواهی در اخذ پروانه و مجوزهای خاص هستند، پرهیز شود. از دیدگاه حناچی خط قرمز دیگر در حوزه شهرسازی لحاظ ضوابط و محدودیت‌های ترافیکی به خصوص برای تعریف احتمالی ابرپروژه‌های سرمایه‌گذاری جدید در شهر است.
در عین حال حناچی اعتقاد دارد موتور و پیش‌نیاز اصلی برای اثرگذاری داروی ترک فروش تهران، تصویب نهایی لایحه درآمدهای پایدار شهری است که منابع مالی پایدار نسبتا قابل قبولی را در اختیار شهرداری قرار می‌دهد. حناچی برخلاف مدیران قبلی حوزه شهرسازی و معماری که بدون ارائه راهکارهای عبور از شهرفروشی، وعده توقف کسب درآمد از تغییر کاربری و تراکم فروشی را ارائه می‌دادند به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: اگر این نسخه اجرایی و بستر لازم برای عمل به این پیش‌شرط‌ها فراهم شود می‌توان در یک برنامه ۵ ساله، وابستگی موجود به درآمدهای سمی در بودجه اداره شهر تهران را به نصف کاهش داد.
شما با معاونان گذشته حوزه شهرسازی و معماری که طی حداقل هفت سال گذشته بر این مسند تکیه زده‌اند یک وجه تمایز اصلی دارید و آن این است که شما طی سال‌های گذشته به‌عنوان نماد تفکر ضدشهرفروشی شناخته شده‌اید. تفکری که چندان دغدغه دوره گذشته مدیریت شهری نبوده است. با چنین شناختی از تفکر شما این انتظار وجود دارد که دوره جدید شهرسازی و معماری پایتخت نسبت به گذشته تفاوت اساسی داشته باشد. آیا بازهم روند تغییر کاربری و عبور از خط قرمز طرح تفصیلی اتفاق می‌افتد؟
پاسخ به این سوال نیاز به توضیح درباره چرایی و علت مخالفت من با تفکر شهرفروشی و کسب درآمد از این محل دارد. یکی از مهم‌ترین دلایل مخالفت با شهرفروشی، تقابل دو تفکر «شهرسازی» به معنای پیشبرد ساخت وسازهای مسکونی همراه با پیش‌بینی خدمات محله‌ای، منطقه‌ای و شهری و «فروش ضوابط و فروش شهر» است. بنابراین هر فردی که به شکل پایه‌ای با دانش شهرسازی آشنا باشد باید نسبت به شهرفروشی و فروش ضوابط واکنش نشان دهد، از این‌رو از دیدگاه من هر اندازه بدنه حوزه شهرسازی و معماری به سمت تخصصی و حرفه‌ای شدن حرکت کند میزان حساسیت نسبت به شهرفروشی بیشتر می‌شود و احتمال خطا و تخلف در مجموعه کمتر می‌شود. دقیقا به همین دلیل طی دوره گذشته، به استفاده از نیروهای متخصص و حرفه‌ای توصیه می‌شد. در این دوره تلاش می‌کنیم برای کاهش نرخ عبور از ضوابط و قوانین از نیروهای متخصص و حرفه‌ای بیشتر استفاده کنیم. هرچند که انتخاب نیروهای متخصص از میان نیروهای کنونی مجموعه که طی ۱۵ سال گذشته به شهرداری جذب شده‌اند دشوار است. البته این موضوع به این معنا نیست که نیروهای تخصصی جذب نشده‌اند ولی لزوما بهترین‌ها جذب نشدند، بلکه به همان اندازه که افراد حرفه‌ای جذب شدند، افراد غیرحرفه‌ای هم جذب شدند. در چنین شرایطی باید از میان نیروهای موجود انتخاب صورت گیرد آن هم در وضعیتی که بدنه شهرداری سنگین و با نیروی مازاد مواجه است و امکان جذب نیروی جدید به دلیل شرایط سخت اقتصادی وجود ندارد. علاوه بر استفاده از نیروهای متخصص برای ایجاد فاصله میان حوزه شهرسازی و فروش ضوابط و مقررات، تصویب لایحه درآمدهای پایدار نیز می‌تواند میزان وابستگی شهرداری را به درآمدهای حاصل از شهرفروشی و تراکم فروشی کاهش دهد. در این راستا نیز مطابق با پیگیری‌ها؛ لایحه درآمدهای پایدار در هیات دولت نهایی و تصویب شد. هرچند که دولت به دلیل وضعیت سخت اقتصادی، با ملاحظاتی نیز روبه‌رو است. تصویب نهایی و اجرایی شدن این لایحه می‌تواند تاثیر عمیق و موثری در وضعیت تامین درآمدهای شهرداری داشته باشد چراکه اگر هزینه‌های جاری شهرداری به شکل پایدار و مطلوب تامین نشود، در وضعیت رکود با مشکل مواجه می‌شود و به همین دلیل مدیریت شهری برای پیشبرد ماموریت‌های خود چاره‌ای جز فروش اموال و دارایی‌ها ندارد. به این ترتیب با تصویب این لایحه، زمینه برای توقف حرکت شهرداری‌ها به سمت موارد غیرقانونی در شرایط بحرانی را به‌وجود می‌آورد.
در حوزه شهرسازی و معماری قرار است چه ایده‌ای برای شکل جدید درآمدزایی از این حوزه که برخلاف قوانین و ضوابط نباشد، اجرایی شود؟
تئوری تولید ثروت از حوزه معماری و شهرسازی، ظرفیتی است که تلاش می‌شود از آن استفاده کنیم. آن بخش از این تئوری رد می‌شود که تولید ثروت بدون برنامه شکل پیدا می‌کند.در حالی که اگر تولید ثروت برمبنای برنامه‌ریزی شکل بگیرد می‌توان از ظرفیت‌های شهر در قالب طرح‌های مختلف استفاده کرد. به‌عنوان مثال اگر در بخشی از شهر دسترسی‌های مناسب یا اراضی بزرگ و آزاد وجود دارد می‌توان از این ظرفیت براساس مطالعات پشتیبان و ضوابط شهرسازی برای ایجاد چرخه اقتصادی استفاده کرد. اما اگر بهره‌برداری از این ظرفیت خارج از برنامه شکل بگیرد نتیجه آن به نفع شهر نخواهد بود. به‌عنوان مثال یکی از پیامدهای منفی شهرسازی بدون برنامه طی سال‌های گذشته «افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران» است. درحالی که در طرح جامع شهر تهران سقف جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ معادل ۲۵۰ هزار نفر تعیین شد و مابقی عرصه این منطقه برای ایجاد ظرفیت‌های تفریحی-گردشگری در نظر گرفته شد اما این ظرفیت در جریان بازبینی طرح جامع به ۳۵۰ هزار نفر و در جریان صدور پروانه‌های ساختمانی بی‌ضابطه طی دوره گذشته به ۵۵۰ هزار نفر افزایش پیدا کرده است. نتیجه افزایش ظرفیت جمعیت‌پذیری و ساخت‌وسازهای بیش از ظرفیت پیش‌بینی شده در اسناد پشتیبان، آلودگی هوا، ترافیک و... خواهد بود. شبیه این اتفاق در سایر مناطق شهر تهران همچون منطقه یک، ۲، ۳، ۵، ۶ و ۷ نیز کم و بیش اتفاق افتاده است. این در حالی است که صدور پروانه ساختمانی بدون توجه به سرانه‌های خدماتی پیش‌بینی شده در یک منطقه می‌تواند تبعات و مشکلات این منطقه را به سایرمناطق شهری نیز منتقل کند. به‌عنوان مثال ساکنان منطقه ۲۲ به دلیل کمبود سرانه آموزشی ناگزیر به سفر روزانه به سایر مناطق شهری هستند و همین امر می‌تواند مشکلات ترافیکی و آلودگی هوا را بیشتر کند. بازبینی ماموریت حوزه‌های مختلف همچون کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز از جمله مسیرهایی است که می‌تواند رویکرد حوزه شهرسازی در این دوره را متفاوت از دوره‌های قبل کند. به‌عنوان مثال در قالب یک بررسی مشخص می‌شود که آیا پرونده‌های ارجاع‌شده به کمیسیون ماده ۱۰۰ توانسته مانع بروز تخلفات ساختمانی شود؟ یا آنکه کمیسیون ماده ۱۰۰ به مرور زمان به یکی از ردیف‌های درآمدی شهرداری تهران تبدیل شده است. بی‌توجهی به تغییر نقش حوزه‌های ماموریتی مختلف همچون کمیسیون ماده ۱۰۰، به معنی چشم‌پوشی شهرداری از تخلفات ساختمانی است. نتیجه انحراف عملکرد حوزه ماموریتی این کمیسیون منجر به انباشته شدن بیش از ۷۰ هزار پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌شود که شاید از نگاه درآمدی نیز فقط ۵۰۰ پرونده موجود در آنها برای شهرداری امکان درآمدزایی داشته باشد.
بنابراین آیا می‌توان از صحبت‌های شما این برداشت را داشت که در دوره جدید مدیریت شهری قرار نیست فروش فضای کالبدی و فیزیکی شهر اتفاق بیفتد؟ یا آنکه قرار نیست از مسیر کمیسیون ماده ۱۰۰ فقط به فکر فروش تخلف و درآمدزایی از این محل باشد؟
اگرچه هدف اصلی و آرمانی این موضوع است اما آنچه ظرف ۴۰ سال شکل گرفته و به اصلی‌ترین منبع درآمدی شهرداری تبدیل شده است امکان ندارد که طی یک دوره زمانی کوتاه یکساله به‌طور کامل تغییر کند. اما می‌توان گفت حرکت عمومی شهرداری به سمتی خواهد بود که میزان وابستگی به درآمدهای ناشی از انواع عوارض ساختمانی به حد متعادل و نرمال برسد. طبیعتا این بخش درآمدی به‌طور کامل قطع نخواهد شد؛ چراکه هر ساله در یک چرخه طبیعی یک تقاضای حداقلی برای صدور پروانه ساختمانی وجود دارد اما میزان وابستگی کم خواهد شد. به‌طوری که اگر بتوانیم سالانه ۱۰ تا ۱۵ درصد از این وابستگی را کاهش دهیم می‌توانیم ادعا کنیم ظرف یک برنامه ۵ ساله میزان وابستگی شهرداری به درآمدهای حاصل از ساخت وساز به کمترین حد خواهد رسید.
البته لازمه تحقق این پیش‌بینی آن است که لایحه درآمدهای پایدار نیز به‌طور نهایی تصویب و اجرایی شود. چراکه این لایحه پشتوانه نظری و عملی این مسیر خواهد بود. به‌طوری که شاهد بودیم طی سال‌هایی که با همراهی مجلس مالیات ارزش افزوده سهم شهر تهران افزایش پیدا کرد به‌طور متوسط درآمد شهرداری از این محل معادل ۴ هزار میلیارد تومان بود که به راحتی می‌توانست جوابگوی هزینه ماهانه شهرداری تهران باشد. به این ترتیب اگر شهرداری در کنار تامین منابع درآمدی پایدار، به منابع جدید مالی نیز از طریق سرمایه‌گذاری، فاینانس و... مجهز شود لزومی ندارد که از مسیر‌های گذشته درآمدزایی صورت گیرد و به نظر من این موضوع یک تفاوت جدی این دوره مدیریت شهری نسبت به دوره‌های گذشته است.
یکی از موضوعات مهمی که شهردار تهران اخیرا وعده داده به حوزه باغات مربوط می‌شود. آقای افشانی عنوان کرده‌اند در دوره مدیریت شهری جدید حتی یک باغ هم تغییر کاربری نخواهد داد. برای تحقق این وعده چه برنامه‌ای دارید؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد تبعات اجرای مصوبه برج‌باغ هرچند به نیت حفظ باغات در دوره شورای دوم تصویب و اجرایی شد اما نتوانست به حفظ باغات و اراضی سبز شهر تهران کمک کند. به‌طوری که آمارها نشان می‌دهد طی سال‌های ۹۲ تا ۹۵ حدود ۱۰۹ هکتار از باغات شهر تخریب شدند و نکته جالب آنکه حدود ۷۰ درصد از این باغات در محدوده منطقه یک قرار داشتند و مابقی در سایر مناطق نیمه شمالی شهر تهران. از این رو شورای شهر پنجم تصمیم گرفت با لغو مصوبه برج باغ از تخریب باقی مانده باغات شهر جلوگیری کند. در این رابطه نیز شورای شهر پنجم، معاونت شهرسازی را مامور بازبینی لایحه و ضوابط ساخت‌وساز در باغات کرده است. این لایحه پیشنهادی در حال تدوین و جمع‌بندی است تا با تصویب آن در شورای شهر، روال جدیدی در حوزه حفظ باغات ایجاد شود.
یکی از موضوعات مهمی که معاونت شهرسازی باید به آن ورود کند موضوع ابرپروژه‌های ساختمانی است. یک نمونه این پروژه‌ها در محدوده منطقه ۲۲ جریان‌ساز شده است. باچه نگاهی به حوزه تخلفات این پروژه‌ها ورود خواهید کرد؟
همان‌طور که اشاره کردم منطقه ۲۲ شهر تهران برخلاف اسناد پشتیبان توسعه پیدا کرده است. اتفاقا پروژه بزرگی که در این منطقه در حال ساخت است برای بیش از یک میلیون مترمربع اضافه بنا رای کمیسیون ماده ۵ را دارد. حالا اینکه آیا اساسا کمیسیون ماده ۵ می‌توانسته چنین دخل و تصرفی داشته باشد یا خیر، بحث دیگری است. بنابراین مبنای محاسبه شهرداری برای شناسایی تخلف یا عدم تخلف رای کمیسیون ماده ۵ است. البته مطابق گزارش‌های رسیده هم‌اکنون این پروژه در مقایسه با مصوبه کمیسیون ماده ۵ نیز ۲۰ درصد(حدود ۲۱۶ هزار مترمربع) اضافه بنا دارد که این بخش از پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد بررسی قرار خواهد گرفت. اما اگر در مورد تاثیر اجرای چنین پروژه‌ای از من سوال شود اعتقاد دارم چنین پروژه‌ای تاثیرات فراشهری دارد. با توجه به اینکه این پروژه همکاری را با معاونت حمل و نقل و ترافیک برای توسعه خط ۹ مترو آغاز کرده است با استفاده از آن می‌توان کاری کرد که تمامی بار مراجعات شهروندان به این محل از طریق شریان‌های اصلی شهر اتفاق نیفتد. یعنی نه‌تنها از سطح شهر تهران بلکه همه کسانی که به شهر تهران مسافرت می‌کنند حتما به آنجا سر خواهند زد و اگر ما این تمهیدات را نیندیشیده باشیم، معنی‌اش این است که به‌طور دائمی در بزرگراه‌های همت و حکیم قفل ترافیکی ایجاد می‌شود. عدم هماهنگی میان پروژه‌های شهری با اسناد فرادست و پشتیبان و همین‌طور نبود رابطه منطقی میان شهرسازی و طرح‌های اینچنینی سبب می‌شود این سوال به وجود آید که آیا اساسا کار درستی بوده که صرفا به دلیل تقاضای سرمایه‌گذار، محل اجرای پروژه در این منطقه پیش‌بینی شود. البته پاسخ به این سوال هر چه باشد در مقطع زمانی کنونی امکان بازگشت به عقب و پاک کردن مساله وجود ندارد. بنابراین نیاز است تا برای به حداقل رساندن مشکلات پروژه تلاش شود.
البته این نکته قابل ذکر است که چنین پروژه و مواردی در شهر کم نیستند و نکته مهم‌تر آنکه بسیاری از این طرح‌ها حتی رای کمیسیون ماده پنج را نیز ندارند و با تفسیر متفاوت از قانون، فراتر از ضوابط پیش‌بینی شده در طرح جامع و تفصیلی عمل می‌کردند. تفاوت پروژه‌های بررسی شده در کمیسیون ماده ۵ با پروژه‌های دیگر این است که تاثیرات اجرای این پروژه‌ها مورد بحث و بررسی قرار می‌گیرد و همین موضوع سبب می‌شود که منجر به بروز اثرات ناهنجار در سطح شهر نشوند یا تاثیرات منفی آن کمتر بشود.
یکی از تکالیف مهمی که شورای شهر در این دوره برعهده معاونت شهرسازی گذاشته «بازنگری طرح تفصیلی» است. البته در هفت- هشت ماه گذشته هم این موضوع مطرح شد و در مورد ابعاد و چارچوب‌های آن بیشتر فکر شد که این بازنگری براساس چه چیزی صورت بگیرد؛ بازنگری طرح‌تفصیلی نسبت به خود اصل طرح تفصیلی یعنی آن چیزی که اجرا شده؟ یا بازنگری نسبت به طرح جامع که سند بالادست طرح تفصیلی است؟ بازنگری طرح تفصیلی در چه مرحله و در چه چارچوبی انجام می‌شود؟
طرح تفصیلی تهران براساس نگاه ساختاری-راهبردی طراحی شده است. در این نگاه ساختاری-راهبردی vision، چشم‌انداز و اهداف راهبردی وجود دارد و برای رسیدن به آن چشم‌انداز برنامه‌های عملیاتی پیش‌بینی می‌شود. طرح جامع و طرح تفصیلی تهران بیش از ۱۶ محور عملیاتی برای آن پیش‌بینی شده است و در قالب پهنه و پارسل روی نقشه GIS قرار می‌گیرد. بخش عمده‌ای از این اطلاعات ثابت است و دیگر تغییر نمی‌کند؛ مثلا محدوده‌های مسکونی دیگر تغییر نمی‌کند؛ ولی از آنجاکه شهر دینامیک و پویا است برای رسیدن به چشم‌انداز پیش‌بینی شده در طرح نیاز است اقداماتی انجام شود. در فاصله طراحی تا اجرای طرح به دلیل تغییراتی که در شهر رخ می‌دهد پس از دوره‌ای نیاز به بازبینی وجود دارد.از این رو بازبینی ضوابط و مقررات در دستور کار قرار گرفته است. طبیعتا بازبینی ضوابط و مقررات تاثیر خودش را روی طرح تفصیلی هم می‌گذارد. وقتی از یک میزانی بالاتر باشد نیازمند مصوبه شورای عالی شهرسازی هم خواهیم بود که آن مسیر را هم طی خواهیم کرد. هم‌اکنون استارت تدوین ضوابط مجدد یعنی ضوابط و مقررات اجرای طرح تفصیلی که همان اقدام عاجل و کوتاه‌مدت است، زده شده است و مراحل بعدی پس از تکمیل تیم شهرسازی آغاز خواهد شد.
فکر می‌کنید این فرآیند چه زمانی تکمیل می‌شود؟
قاعدتا تا آخر امسال باید بحث بازبینی تدوین مقررات به نتیجه برسد؛ ضمن اینکه خیلی از مصوبات شورای عالی شهرسازی که قبلا به شهرداری ابلاغ شده بود هم به زیردست ابلاغ نشده است و باید مورد بازبینی قرار گیرد.
اگر بنا باشد دو بحران جدی شهرداری تهران را نام ببرید به چه چالش‌هایی اشاره می‌کنید؟
اول بحث منابع مالی پایدار است و دوم بدنه سنگین نیروی انسانی است. در حال حاضر شهرداری تهران ۶۸ هزار و ۴۰۰ نفر نیرو دارد که حتی در مقایسه با شهرهای هم‌تراز خودش همچون بمبئی، استانبول، جاکارتا و... وضعیت خوبی ندارد.
تکلیف ضوابط بلندمرتبهسازی چه می‌شود؟
پیش‌نویس اولیه ضوابط بلندمرتبهسازی در دوره گذشته تدوین و به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال شد. هدف اصلی از تدوین این ضوابط، تعیین و تشخیص مناطقی از شهر بود که امکان یا ممنوعیت بلندمرتبهسازی دارند. اما نگاه شهرداری در دوره گذشته در زمان تدوین این ضوابط آن بود که در همه نقاط شهر امکان ساخت بلندمرتبه وجود دارد به جز بخش‌های محدودی از شهر. بنابراین برای تامین هدف اصلی، بنا شد پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبهسازی که از سوی شهرداری تدوین شده بود مجددا مورد بازبینی قرار گیرد. طرح بازبینی شده ضوابط بلندمرتبهسازی هم‌اکنون در دبیرخانه شورای عالی شهرسازی قرار دارد. البته این نکته قابل ذکر است که از زمان صدور دستور توقف صدور مجوز بلندمرتبهسازی در دوره گذشته، مجوز ساخت بیش از ۱۱ طبقه در تهران داده نمی‌شود.