شناسهٔ خبر: 9096 - سرویس مسکن و شهرسازی

جزئیاتی از پیش نویس طرح جامع مسکن؛

نقشه راه تامین مالی مسکن در پیش‌نویس طرح جامع مسکن/ راهکارهای تنوع‌بخشی به تسهیلات رهنی و ورود لیزینگ به تأمین مالی خرید مسکن/ راه‌اندازی و تقویت بازار رهن ثانویه و توسعه اجاره‌داری در دستور کار

تهران مسکن تقویت و توسعه صندوق‌های پس‌انداز مسکن، توسعه بازار رهن اولیه و تأمین مالی ساخت مسکن سه برنامه عملیاتی وزارت راه و شهرسازی برای بهبود و توسعه نظام تأمین مالی مسکن در پیش‌نویس طرح جامع مسکن است.

به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، پیش‌نویس طرح جامع مسکن در پنجمین محور بررسی شده به موضوع «بهبود و توسعه نظام تأمین مالی مسکن» اختصاص یافته است. در این محور علاوه بر ارائه آماری از نقش پس‌اندازهای بخش خصوصی در نظام تامین مالی کشور و نسبت پایین میزان تسهیلات به قیمت مسکن به برخی از مهمترین مشکلات در حوزه نظام مالی تامین مسکن پرداخته است.

طبق این گزارش به طور متوسط ۳۰ درصد از وام‌های مسکن از ابتدای سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۸۸ مربوط به وام خرید مسکن بوده است و این نسبت در سال‌های پس از ۱۳۸۸ به کمتر از ۱۰ درصد تنزل پیدا کرده است.

کنار گذاشته‌شدن خانوارهای کم‌درآمد از نظام اعتباری تأمین مالی مسکن، کوچک بودن اندازه بازار رهن (پایین بودن نسبت مانده تسهیلات به تولید ناخالص داخلی﴾، محدود بودن نهادهای مالی فعال در بازار مسکن، استفاده کم یا ناچیز از ابزارهای مالی نوین برای گسترش حجم اعتبارات در بخش مسکن،  پایین‌بودن درجۀ پیشرفت نظام تأمین مالی مسکن به دلیل ضعف صندوق‌های پس‌انداز مسکن و فقدان بازار رهن ثانویه، روند کاهشی تسهیلات اعطایی شبکه بانکی به بخش مسکن (به ویژه در سمت تقاضا) از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۲ برخی از مشکلاتی هستند که در این بخش به آن‌ها اشاره شده است. ضمن این‌که بانک مسکن به مثابه بانک تخصصی مسکن در سال‌های اخیر به توزیع منابع دولتی طرح مسکن مهر مشغول بوده و از هدف تجهیز منابع جهت گسترش بازار رهن دور افتاده است.

مسائل و مشکلات تأمین مالی بخش مسکن

  • عدم تخصیص منابع اعتباری کافی، در استطاعت، بلندمدت و پایدار در بخش مسکن به ویژه در مورد اعتبارات خرید مسکن ﴿بازار رهن﴾
  •   محدودبودن نظام بانکی و لیزینگ‌ها در اعطای تسهیلات رهنی به اتکای صندوق‌های پس‌انداز مسکن و مجوز انحصاری بانک مسکن به تعهد پرداخت تسهیلات خرید مسکن در قبال سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن.
  • عدم اتصال به منابع مالی بین‌المللی برای تأمین مالی ساخت و خرید مسکن
  • فقدان تنوع محصولات رهنی با شرایط و نرخ‌های متفاوت متناسب با نیاز متفاوت اقشار مردم در گروه‌های درآمدی و مناطق جغرافیایی مختلف.
  • نبود ترتیبات ویژه و یارانه تفاوت سود برای برخورداری دهک‌های پایین و متوسط درآمدی از تسهیلات بخش مسکن.
  • بی‌رغبتی نظام بانکی به اعطای تسهیلات بلندمدت در بخش مسکن به لحاظ تورم و تلاطم نرخ تورم.
  • نسبت پایین ارزش تسهیلات بخش مسکن به قیمت مسکن.
  • عدم تجهیز کافی منابع مالی و نداشتن کارایی لازم برای اعطای تسهیلات مؤثر در بازار مسکن.
  • عدم شکل‌گیری نهادها و طراحی ابزارهای نوین مالی برای گسترش حجم اعتبارات بخش مسکن.
  • تخصیص ناکارآمد اعتبارات: اعطای اعتبارات به سازندگان واحدهای لوکس مسکونی، اداری و تجاری بدون وجود بازار برای محصولات آنها و عدم تخصیص منابع به خرید بلندمدت مسکن ارزان و متوسط قیمت.
  • تبدیل بانک مسکن از بانک توسعه‌ای و ارائه دهنده تسهیلات رهنی به صندوق توزیع وجوه دولتی برای مسکن مهر.
  • ضعف نظام رتبه‌بندی و اعتبارسنجی مشتریان برای اعطای تسهیلات مسکن با شرایط متفاوت.

 

همچنین در پیش‌نویس طرح جامع مسکن عوامل اثرگذار بر تأمین مالی بخش مسکن و لزوم توجه به آنها نیز مورد بررسی قرار گرفته است که این عوامل عبارتند از:

عوامل اثرگذار بر تأمین مالی بخش مسکن

  • ساختار اقتصاد کلان و متغیرهایی مانند تورم و نرخ سود و نیز تلاطم نرخ تورم
  • ساختار بازار مسکن
  • اندازه بازار پول (اندازه کوچک بازار رهن) و اندازه کوچک بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن
  • نحوه دخالت دولت در اقتصاد مسکن
  • نحوه توزیع درآمد و ثروت
  • وجود بازارهای سفته‌بازانه جایگزین و با نرخ سود بالا در اقتصاد
  • تحولات اقتصادی ـ سیاسی و یا انتظار این تحولات که بر میزان پس‌انداز، سرمایه‌گذاری، اعطای تسهیلات، میل به اخذ تسهیلات و سطح تسهیلات معوق اثرگذارند

 

در همین راستا راهبردهایی برای بهبود نظام تأمین مالی مسکن در نظر گرفته شده است که رقابتی‌ترکردن بازار تأمین مالی مسکن و توسعه گسترده آن، توسعه همه‌جانبه بازار رهن به مثابه بازار کلیدی برای توسعه بخش، بهبود شرایط نهادی و استفاده از ظرفیت‌های قانونی برای تقویت نهادهای موجود و تشکیل نهادهای جدید، استفاده از بازار سرمایه جهت توسعه منابع مالی ساخت و خرید مسکن، تقویت و استفاده از ابزارهای جدید در بازار پول و سرمایه برای گسترش تأمین مالی بخش و متنوع‌سازی محصولات تأمین مالی ساخت و محصولات رهنی به منظور پاسخگویی به تنوع شرایط، نرخ‌ها، نیازها و جغرافیا از جمله این راهبردها هستند.

در پیش‌نویس طرح جامع مسکن «سیاست‌های ارتقاء و بهینه‌سازی عملکرد نظام بانکی در تأمین مالی مسکن» و «سیاست‌های ارتقاء و بهینه‌سازی عملکرد بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن» نیز مورد بررسی قرار گرفته است.

گسترش متعادل و متوازن بازارهای تسهیلات ساخت و خرید (رهنی) مسکن، حذف موانع ورود بانک‌ها و مؤسسات اعتباری به بازار اعتبارات رهنی، ایجاد و تقویت زیرساخت‌های اطلاعاتی و قانونی به منظور توسعه، تقویت و استفاده از ظرفیت‌های نظام تأمین مالی مسکن، مقررات زدایی از بازار تأمین مالی مسکن و تعدیل مقررات تعیین نرخ سود سپرده و نرخ سود تسهیلات مسکن و طراحی و برقراری نظامات شفاف پرداخت یارانه تفاوت سود به خانه اولی‌ها و اقشار ضعیف و متوسط هدف برخی از سیاست‌هایی هستند که مولفان پیش‌نویس طرح جامع مسکن آن‌ها را در ارتقا و سیاست‌های ارتقاء و بهینه‌سازی عملکرد بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن موثر می‌دانند.

همچنین گسترش نهادهای فعال در بازار رهن از قبیل تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن و مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن، در گسترش ابزارها و نهادهای بازار پول جهت تأمین مسکن و تنوع در سبد تسهیلات رهنی و ساخت در بخش مسکن با نرخ‌های سود منعطف، سقف‌های متفاوت، و شرایط مختلف جهت پاسخگویی به انواع تقاضاهای تسهیلات مسکن در مناطق جغرافیایی مختلف مواردی هستند که برای بهبود بازار سرمایه در تامین مالی مسکن در نظر گرفته شده است.

 

همچنین راهکارهای پیشنهاد شده در پیش‌نویس طرح جامع مسکن برای ارتقاء و بهینه‌سازی عملکرد بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن عبارتند از:

  • تبدیل بانک مسکن به بانک توسعه‌ای پیشرو در گسترش ابزارها و نهادهای بازار سرمایه جهت تأمین مالی مسکن.
  • ایجاد بازار رهن ثانویه با هدف تقویت بازار رهن اولیه.
  • ایجاد صندوق‌های مستغلات برای تقویت طرف تقاضا.
  • گسترش فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان برای تقویت سمت عرضه.
  • استفاده از ابزارهای مالی اسلامی مانند صکوك، مرابحه، استصناع، و ... .

 

الف)برنامه‌های نهادسازی

برنامه اول: تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن

این نهاد در درون بانک مسکن و یا به مثابه نهادی مستقل می‌تواند شکل گیرد. هدف آن ضمانت تسهیلات رهنی به گروه‌های درآمدی است که اعطای تسهیلات به آنان توسط بانک‌های تجاری پر رسیک تلقی می‌شود.

برنامه دوم: راه‌اندازی و تقویت بازار رهن ثانویه

 (بانک مسکن از طریق ضمانت تسهیلات اعطایی در بازار اولیه و نیز انتشار اوراق تسهیلات رهنی نقش عمده‌ای در بازار رهن ایفا می‌کند. تلاش آن است که در سال اول برنامه ۵ درصد و به تدریج ظرف ۵ سال، ۲۵ درصد از کل مانده تسهیلات رهنی بسته بندی‌شده و در بازار رهن ثانویه به فروش رسد. حرکت از ۱۰ به ۲۵ درصد از اقساط آتی انتشار اوراق رهنی در سال‌های آتی متناسب با توان و عمق بازار رهن ثانویه صورت میگیرد. اجرای این برنامه حرکت منابع مالی در نظام تأمین مالی مسکن (شبکه بانکی) را سرعت می‌بخشد و باعث می‌شود بانک‌ها کمتر از منابع عمومی خود در بازار رهن استفاده کنند. علاوه بر موارد فوق، اهداف ذیل از تقویت بازار رهن ثانویه انتظار می‌رود:

گسترش بازار رهن از طریق افزایش توان اعطای تسهیلات مسکن توسط شبکه بانکی و مؤسسات اعتباری.

تسهیل امکان دریافت تسهیلات مسکن برای متقاضیان از طریق کاهش دورهی انتظار.

کاهش مبلغ یارانه تفاوت سود پرداختی دولت برای تأمین اعتبارات اعطایی در بازار رهن اولیه.

افزایش تدریجی سقف زمانی تسهیلات خرید مسکن تا ۲۵ سال.

این طرح با محوریت بانک مسکن و با همکاری وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، شبکه بانکی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی انجام خواهد شد.

برنامه سوم: راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات  (REIT)

 تقویت طرف تقاضا با توجه به اضافه ساخت در کلانشهرها.

راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات با ارزش مبادلاتی حداکثر ۱۰% از کل تولیدات مسکن گران و میان قیمت در افق طرح جامع .

 فعال کردن بورس اوراق بهادار برای تهیه دستورالعمل‌های مربوطه.

تنظیم قراردادهای فروش و اجاره استاندارد و متناسب با کارکرد این صندوق‌ها.

برنامه چهارم: توسعه اجاره‌داری

گسترش نظام اجارهداری کارآمد، حرفهای و اقتصادی در کشور در حوزه مجموعه‌های مسکونی و اداری.

پیش‌بینی ابزارهای تشویقی و حمایتی و تدوین نظامات و آیین‌نامه‌های مربوطه به منظور گسترش بازار اجاره‌داری.

 توسعه انتشار اوراق صکوك اجاره مبتنی بر اجاره واحدهای بزرگ مسکونی یا اداری.

 توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات از نوع مختلط یا صرفاً اجاره‌ای (با هدفگذاری برنامه ششم.)

 طراحی و اجرای شاخص‌های اجاره مسکن در سطح ملی و منطقه‌ای.

برنامه پنجم: طراحی و استقرار حساب‌های امانی

نظام‌مندکردن پیش‌فروش واحدهای مسکونی و حمایت از حقوق خریداران.

 طراحی مدل پیش‌فروش عمومی با تشکیل حساب امانی نزد بانک‌ها و تدوین بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های بانکی برای استقرار حساب امانی پیشفروش واحدهای مسکونی.

 تبدیل شیوه‌های مختلف پیش‌فروش عمومی واحدهای مسکونی یا اداری به مدل تشکیل حساب‌های امانی.

برنامه ششم: راه‌اندازی و گسترش صندوق‌های نیکوکاری در حوزه مسکن کم‌درآمدها

 

ب)برنامه‌های عملیاتی

برنامه اول: تقویت و توسعه صندوق‌های پس‌انداز مسکن

صندوق پس‌انداز مسکن یکی از پرسابقه‌ترین ابزارهای تأمین مالی در ایران به شمار می‌آید که نقش بسزایی در خانه‌دار شدن خانوارهای ایرانی داشته است اما متأسفانه این صندوق در دهه گذشته جایگاه خود را در اقتصاد خانوار و اقتصاد مسکن از دست داده است و با اتخاذ سیاست‌های وارونه در نظام سیاسی- اقتصادی کشور، خانوارها از انگیزه کافی برای پس‌انداز برای خانه‌دار شدن برخوردار نیستند. لازم است این رویه اصلاح شود و اصلاح ساز و کار صندوق پس‌انداز مسکن و گسترش حوزه عمل آن به عنوان یکی از اهداف دولت و بانک مرکزی تلقی گردد.

تقویت و توسعه صندوق پس‌انداز مسکن یکی از ابزارهای تجهیز منابع به منظور تقویت بازار رهن به شمار می‌آید و کاهش استفاده بانک‌ها از منابع عمومی خود برای توسعه بازار رهن را به دنبال خواهد داشت.

در گام اول اصلاح ساختار صندوق پس انداز مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های جدید در بانک مسکن و در گام دوم اخذ مصوبه از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران برای فعال‌شدن صندوق‌های پس‌انداز مسکن در کلیه بانک‌های کشور مورد نظر است.

می‌توان انتظار داشت با افزایش تعداد صندوق‌های پس‌انداز مسکن تا افق طرح جامع، بیش از ۵۰ درصد از منابع بازار رهن از محل صندوق‌ها تأمین مالی شود. همچنین، اشکال متنوعی از صندوق‌های پس‌انداز به منظور تجهیز منابع برای اجرای طرح‌های مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی و نیز مسکن آزاد قابل راه‌اندازی هستند.

صندوق‌های پس‌انداز مسکن لزوماً به منابع بودجه‌ای به منظور پرداخت مابه‌التفاوت سود وابسته نیستند و می‌توانند جریان ورودی و خروجی منابع را به نحوی تنظیم کنند که بهای تمام شده پول جذابیت کافی برای گروه‌های هدف را داشته باشد. در هر حال، در طرح‌هایی که دولت قصد حمایت از گروه خاصی را داشته باشد می‌بایست از طریق پرداخت مابه‌التفاوت سود و یا تأمین وجوه اداره شده به صندوق‌ها کمک کند.

 

برنامه دوم: توسعه بازار رهن اولیه

هدفگذاری طرح جامع دستیابی خانوارها به تسهیلات رهنی از طریق نظام بانکی حداقل برابر با ۵۰% از قیمت مسکن در افق طرح است. بسیاری از برنامه‌های نهادسازی و عملیاتی در حوزه تأمین مالی مسکن از قبیل تقویت بازار ثانویه رهن، تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات، تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن، تشکیل مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن و... همگی در راستای تقویت بازار رهن است.

تمام گروه‌های درآمدی مخاطب بازار رهن تلقی می‌شوند اما بدیهی است یارانه و تسهیلات دولتی به آنان که نیازمندترند اختصاص پیدا می‌کند.

تشکیل گسترده صندوق‌های پس‌انداز و مؤسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن با هدف حمایت از بازار رهن و اعطای این تسهیلات، یکی از ارکان اجرایی این برنامه است.

بانک‌ها و مؤسسات اعتباری تسهیلات را به نرخ‌های جاری پرداخت می‌کنند و دولت یا سایر مراجع (در صورت لزوم )تفاوت‌های سود را می‌پردازند.

طراحی بازار بیمه رهنی با کارکرد مناسب (غیر از صندوق تضمین) و تأکید بر طرح‌های بیمه نکول رهنی از جمله اقدامات مکمل این برنامه به شمار می‌آید.

فعال کردن شرکت‌های لیزینگ در تأمین مالی خرید مسکن (حداقل در حوزه مسکن آزاد) منجر به ارتقای احتمال دستیابی به هدفگذاری طرح خواهد شد.

برنامه با اعطای ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن آغاز و در یک دوره زمانی ۱۰ ساله به مجموع تسهیلات رهنی اعطاشده ۴ میلیون واحد خواهد رسید. در آغاز، این تسهیلات با متوسط ۶۰۰ میلیون ریال و با نرخ سود ۱۴ درصد اعطا می‌شود و با توجه به تحولات بازار مسکن و بازار پول، مبلغ تسهیلات اعطایی و نرخ آن تغییر خواهد کرد. بدیهی است یارانه بزرگتر به گروه‌های کم‌درآمد پرداخت می‌شود.

در سال اول حداقل ۴۲۰۰ میلیارد ریال بابت یارانه کمک سود بانکی از محل بودجه عمومی مورد نیاز خواهد بود. تفاوت سود مسکن حمایتی توسط دولت و فاصله سود مسکن حمایتی تا مسکن اجتماعی توسط نهادهای عمومی و خیریه پرداخت می‌شود. در این محاسبات کاهش نرخ تورم و سود بانکی در سال‌های آتی لحاظ نشده است. با این کاهش، میزان اعتبار مورد نیاز تقلیل می‌یابد.

چنانچه این تسهیلات از محل وجوه دولتی و یا از محل استمهال خط اعتباری مسکن مهر پرداخت شود، بدیهی است طرح بدون نیاز به یارانه کمک سود بانکی اجرایی می‌گردد.

این طرح با محوریت بانک مسکن و با همکاری وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، شبکه بانکی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و وزارت امور اقتصادی و دارایی انجام خواهد شد.

 

برنامه سوم: تأمین مالی ساخت مسکن

ایجاد تنوع در شیوه‌های تأمین مالی ساخت مجموعه‌های مسکونی در بانک‌ها و مؤسسات اعتباری و به ویژه مجموعه‌های بزرگ از طریق طراحی قراردادهای تأمین مالی جدید بین بانک‌ها (و مؤسسات اعتباری) با سازندگان.

توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان و افزایش تعداد آنها حداقل به ۱۰% از تأمین مالی کل پروژه‌های ساختمانی مسکونی در افق طرح جامع.

افزایش میزان انتشارهای گواهی سپرده خاص برای ساخت مسکن.

استفاده از شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در تأمین منابع مالی تولید مسکن.

راه‌اندازی موسسات سپرده‌گذاری و تسهیلات منطقه‌ای./