به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بخش مسکن از جمله بخش‌های اقتصادی است که نقش قابل‌توجهی در اقتصاد خانوار و اقتصاد کلان ایفا می‌کند. مطابق با آمارها حدود ۵ تا ۸ درصد از تولید ناخالص‌داخلی، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از تشکیل سرمایه ناخالص، به طور میانگین حدود ۳۰ از درآمد خانوار و حدود ۳۰ درصد از شاخص تورم‌عمومی را به خود اختصاص می‌دهد.

بر این اساس و مطابق با اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی کشور، دولت‌های مختلف، کم و بیش به حوزه مسکن ورود و طرح‌ها و برنامه‌های مختلفی را اجرا کردند. با این حال به نظر می‌رسد که طرح‌ها و برنامه‌های اجراشده تاکنون نتوانستند مسائل بنیادین بخش مسکن را حل کنند.

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی که سیاستگذاری‌های عمده حوزه مسکن را برعهده دارد از جمله دلایل عدم‌موفقیت برنامه‌ها و طرح‌ها در حل مسائل بنیادین بخش مسکن را اجرای برخی سیاست‌های نادرست در گذشته و هم‌راستا نبودن و بعضا" وجود تناقض در برنامه‌های مختلف اجرا شده در بخش مسکن و همچنین عدم ایجاد و توسعه ابزارها و نهادهای موردنیاز بخش مسکن جهت اجرای مطلوب برنامه‌ها و سیاست‌های مدنظر دولت و از همه مهمتر عدم وجود وفاق ملی در خصوص نحوه حل مشکلات بخش مسکن دانسته است.

افزایش فعالیت‌های سوداگرانه در سال‌های‌پیشین یکی از مسائل بنیادین بخش مسکن بوده است و در این مورد بارها عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی در حوزه‌های معماری و شهرسازی، مسکن و ساختمان، مدیران عامل شرکت عمران بهسازی شهری ایران و شرکت عمران شهرهای جدید، اظهارنظر کرده‌اند.

بخش مسکن، در کشورهای مختلف، کم و بیش با فعالیت‌های سوداگرانه و تقاضای سرمایه‌ای مواجه است. در ایران نیز بنا به دلایل مختلف از جمله وجود فضای نامناسب کسب و کار جهت جذب نقدینگی مازاد موجود در جامعه توسط بخش تولیدی و همچنین نوسان در متغیرهای اقتصادی (از جمله نرخ ارز و تورم عمومی)، همواره بخش مسکن با فعالیت‌های سوداگرانه مواجه بوده ولی این فعالیت‌ها در طول یک دهه اخیر به خصوص در کلان‌شهرها به دلیل برخی از سیاست‌های اتخاذ شده و ناشی از شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، به شرحی که در زیر خواهد آمد، افزایش یافته است.

آمارها حاکی است که بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۳۸۶ با شکست ساختاری (جهش) در متغیرهای سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده مواجه و به ترتیب دارای نرخ رشد۴۰ و۵۰ درصدی بود و این روند تا سال ۱۳۹۲ بنا به دلایلی همچون ورود دولت به بخش مسکن در قالب طرح مسکن مهر، ورود بسیاری از موسسات و نهادهای مالی و غیر مالی به بخش مسکن به دلیل عدم وجود فضای مناسب کسب و کار و سرکوب مالی (تعیین دستوری نرخ بهره) و همچنین وقوع بیماری هلندی در دوره وفور نفتی، ادامه یافته است. ولی از سال ۱۳۹۲ با اشباع بازار مسکن، حبس منابع قابل توجهی از سازندگان و موسسات مذکور در این بازار (به خصوص در کلان شهرها)، فروکش کردن انتظارات تورمی در کشور و همچنین وقوع رکود در کل اقتصاد، بخش مسکن نیز با رکود مواجه شد.

بررسی میزان صدور پروانه‌های‌ساختمانی در شهر تهران نشان می‌دهد که در شهر تهران طی سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۴ برای حدود یک سوم واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است. هر چند بخشی از این واحدها جایگزین واحدهای تخریبی شده‌اند ولی طی این دوره (حتی با کسر واحدهای تخریب شده)، معادل ۲۵ درصد از کل واحدهای موجود در شهر تهران، پروانه ساختمانی صادر شده است. به عبارت دیگر ۲۵ درصد از کل واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران، طی سال های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۴ مجوز ساخت گرفته‌اند.

ماخذ: شهرداری تهران و بانک مرکزی ج. ا.ا

ساخت و سازهای فوق‌الذکر در حالی روی داده است که در همین دوره مطابق با آمارهای موجود (نمودار شماره ۴ و جدول شماره ۲) نرخ رشد جمعیت در شهر تهران به کمترین میزان رسیده و نرخ رشد تعداد خانوار نیز بسیار کمتر از نرخ رشد موجودی واحدهای مسکونی بوده است. مجموع این عوامل منجر به کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (با احتساب خانه‌های‌خالی) به عدد ۰.۸۴ در پایان سال ۱۳۹۴ شده است. (به عبارت دیگر در این سال در شهر تهران به ازاء حدود هر ۱۰۰ خانوار ساکن، ۱۱۹ واحد مسکونی موجود بوده است.)

گفتنی است، موارد فوق بدون لحاظ ساخت و سازهای صورت پذیرفته در قالب طرح مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف شهر تهران (ساخت حدود ۱۸۰ هزار واحد مسکن مهر در پرند و پردیس) است.

آمارها نشان می‌دهند که در کل کشور نیز (البته با شدت کمتر) رویدادهای فوق به وقوع پیوسته و بر اساس برآوردها شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های‌خالی در سال ۱۳۹۵ در عدد ۱.۰۶ثابت باقی مانده و با احتساب خانه‌های‌خالی به ۰.۹۴ کاهش یافته است.

نکته‌ای که باید مدنظر قرار گیرد این است که با وجود حجم زیاد ساخت و ساز در بخش مسکن و بهبود شاخص نسبت تعداد واحد مسکونی به خانوار طی یک دهه گذشته، همچنان تعداد زیادی از خانوار با مشکل تامین مسکن مواجه هستند. به نظر می‌رسد دلیل اصلی این روی داد (در کنار عواملی همچون عدم‌افزایش مناسب درآمد واقعی خانوار به خصوص در دهک‌های کم‌درآمد)، گسترش فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن طی دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲  است. زیرا که افزایش انگیزه‌های سوداگرانه در بخش مسکن هرچند منجر به افزایش ساخت و ساز می‌شود ولی ساخت و سازهای با مقاصد سوداگری، عموما با نیازهای بازار و گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط هم‌خوانی ندارد.

از جمله شواهد و شاخص‌های تاییدکننده افزایش فعالیت‌های سوداگری در بخش مسکن طی دوره مذکور در پنج بخشِ افزایش شدید قیمت مسکن، افزایش خانه‌های‌خالی، توزیع جغرافیایی مسکن‌های احداث شده در شهر تهران، افزایش مساحت واحدهای مسکونی جدیدالاحداث و کاهش نرخ مالکیت و افزایش اجاره‌نشینی به شرح ذیل است.

افزایش شدید قیمت مسکن

قیمت مسکن در دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ در شهر تهران با دو شوک قیمتی (افزایش ۸۶ درصدی در سال ۱۳۸۶ و افزایش ۳۱ و ۳۵ درصدی در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲) مواجه شده و با وجود نرخ تورم‌عمومی ۲۱ درصدی در سال، قیمت مسکن در این دوره سالانه به طور میانگین ۲۸ درصد رشد داشته است. این در حالی است که به دلیل حجم قابل‌توجه ساخت و ساز و عرضه مسکن، قیمت مسکن، مسکن باید از ثبات بیشتری برخوردار می‌شد، ولی به دلیل فعالیت‌های سوداگرانه این ثبات روی نداده است.

افزایش خانه‌های‌خالی

مطابق با سرشماری عمومی نفوس و مسکن تعداد خانه‌های‌خالی در کل کشور در سال ۱۳۹۵ به حدود ۲.۸۵ میلیون واحد افزایش یافته که بخش عمده‌ای از این واحدهای مسکونی خالی، در کلان‌شهرها از جمله شهر تهران واقع شده است. در استان تهران نیز در سال ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های‌خالی، عدد ۴۹۰ هزار واحد (معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور) بوده که رقم قابل‌توجهی است.

• حدود ۱۱ درصد از واحد مسکونی در سال ۱۳۹۵ خالی بوده‌اند.
• حدود ۹ درصد از واحد مسكوني در سال ۱۳۹۵ خانه دوم بوده‌اند.
• تعداد خانه‌هاي خالي ۵۷ درصد بين دو سرشماري افزايش يافته است.
• جهت حل مشکل خانه‌های‌خالی و دوم به بازتنظیم قوانین و مقررات مالیاتی و حقوقی و همچنین نگرشی جدید به سیاست‌های‌اقتصادی، جمعیتی، مهاجرتی و روابط بین‌الملل نیاز است.

لازم به ذکر است خانه‌های‌خالی عموما لوکس و از قیمت بالائی برخوردار هستند و جهت کسب بازدهی بالا ساخته شده‌اند، بنابراین، اقشار با درآمد متوسط و کم که سهم بالائی از جمعیت کشور را به خود اختصاص می‌دهند قادر به خرید این واحدها نیستند، به همین دلیل، منجر به حبس بخش قابل‌توجهی از نقدینگی کشور و منابع بانک‌ها و موسسات در بخش مسکن و ساختمان شده‌اند. مطابق با برآوردها ارزش خانه‌های‌خالی کشور در سال ۱۳۹۵ حدود ۲۵۰ میلیارد دلار برآورد می‌شود.

توزیع جغرافیائی مسکن‌های احداث‌شده در شهر تهران

فعالیت‌های سوداگرانه مسکن در مناطقی صورت می‌گیرد که امکان افزایش قابل‌توجه قیمت در آنها وجود داشته باشد. این امکان عموما در مناطق شمالی شهرها وجود دارد. بنابراین یکی دیگر از دلایل وجود فضای سوداگرانه در بخش مسکن طی سال های ۱۳۸۶ به بعد، را می‌توان سهم بالای واحدهای مسکونی ساخته شده در مناطق شمالی کلان‌شهرها دانست. مطابق با اطلاعات پروانه‌های‌ساختمانی صادر شده در شهر تهران طی این دوره حدود ۴۰ درصد از پروانه‌های‌ساختمانی در مناطق ۱ تا ۵ صادر شده‌اند که عموما با تخریب فضاهای سبز و افزایش تراکم بیش از حد واحدهای مسکونی در این مناطق همراه بوده است.

افزایش مساحت واحدهای مسکونی جدید الاحداث

فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن عموما بر روی واحدهای با مساحت بالا و لوکس بوده است. لذا افزایش فعالیت‌های سوداگری در بخش مسکن، منجر به افزایش احداث واحدهای مسکونی لوکس و با مساحت بالا می‌شود. بررسی روند میانگین واحدهای مسکونی جدیدالاحداث در کشور نشان می‌دهد، این میانگین پس از طی یک روند نزولی، از سال ۱۳۸۵ سیر صعودی به خود گرفته و از ۱۲۴ متر مربع در این سال به ۱۴۴ متر مربع در سال ۱۳۹۴ رسیده است.

این در حالی‌ است که بخش قابل‌توجهی از خانوار قدرت خرید واحدهای مسکونی با مساحت بالا را ندارند و مطابق آمارها حدود ۴۰ درصد از تقاضای بازار در شهر تهران بر روی واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۰ متر مربع بوده است.

۷۰ درصد از واحدهای مسکونی جدیدالاحداثطی سال های اخیر، دارای مساحت بیشتر از ۹۰ متر مربع هستند.

ماخذ: بانک مرکزی ج. ا.ا

کاهش نرخ مالکیت و افزایش اجاره‌نشینی

با افزایش فعالیت‌های سوداگرانه، هرچند میزان ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد ولی به دلیل افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش مساحت واحدهای مسکونی و رواج پدیده لوکس‌سازی، بخشی از خانوارها امکان خرید مسکن را از دست داده و ناچار می‌شوند مسکن مورد نیاز خود را در بازار اجاره تامین کنند. بر این اساس، افزایش سهم اجاره‌نشینی خانوارها نیز تا حدودی افزایش سوداگری در بخش مسکن را تائید می‌کند.

موارد فوق نشان می‌دهد که سوداگری در بخش مسکن از سال ۱۳۸۶ به بعد افزایش یافته است و این رویداد گرچه منجر به تزریق قابل‌توجهی از منابع مالی و نقدینگی کشور به بخش مسکن، افزایش سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در این بخش شده ولی نه تنها مشکل تامین مسکن را در کشور کاهش نداده بلکه خانوارها را در تامین مسکن مورد‌نیاز خود با مشکل مواجه کرده است. همچنین افزایش سوداگری در بخش مسکن منجر به حبس میزان زیادی از نقدینگی، منابع مالی بخش خصوصی و موسسات و نهادهای مالی و غیرمالی در بخش مسکن شده و قدرت سرمایه‌گذاری مجدد سازندگان را در بخش مسکن به شدت کاهش و رکود را در این بخش و در کل اقتصاد عمیق‌تر کرده است.

گفتنی است، همه این موارد در شرایطی رخ داده است که دولت نیز در این دوره در بخش مسکن مداخله حداکثری نموده و ساخت بالغ بر ۲ میلیونی واحد مسکونی را در قالب طرح مسکن مهر در دستور کار داشته است. ولی این طرح نیز به دلیل مکان‌گزینی نادرست و شیوه تامین مالی ناصحیح (اختصاص خط اعتباری بانک‌مرکزی) و همچنین عدم اتخاذ تمهیدات لازم جهت تامین خدمات روبنائی و زیربنائی و حمل و نقل (به خصوص در شهرهای جدید اطراف کلان‌شهرها) نتوانسته است مشکل تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را حل نماید.

در همین رابطه نیز عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی پیش‌تر، نکاتی را ارایه کرد و گفته بود: وقتی وارد بحث بازار مسکن می‌شوید، می‌بینید این مداخله دو مشکل ایجاد کرد. از طرفی دو میلیون واحد مسکونی که با دخالت دولت ساخته شد را داریم و از طرف دیگر نحوه تامین هزینه‌های مدیریت شهری به سمت سوداگری رفت. در این سوداگری بسیار گسترده یکسری واحد مسکونی لوکس ساخته شد. در واقع اگر به عملکرد گذشته در حوزه مسکن نگاه کنید می‌بینید سال ۸۵ در کشور ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی بود و سال ۹۰ یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی داشتیم. در سال ۹۵ هنوز آماری منتشر نشده اما تصور من بر این است که این رقم به بالای دو میلیون افزایش پیدا کرده است.

این واحد‌های خالی، قطعا واحد‌های اقتصادی برای طبقات متوسط به پایین نیست بلکه واحد‌های لوکسی هستند که عمدتا در شمال شهر و نقاط گرانقیمت کلانشهر‌ها احداث شده‌اند که در واقع امکان عرضه ندارند. در نتیجه یک بخش رونق مربوط به این مسایل است. (جزئیات بیشتر را اینجا بخوانید.)

آخوندی همچنین گفته بود: طرح مسکن مهر یک طرح گمراه کننده با بهره وری بسیار پایین و با اتلاف منابع فاروان بود. شهرداری تهران از ٨٦ تا ٩٢ برای منطقه یک تهران صد و یک‌هزار پروانه ساخت صادر کرده است؛ یعنی حدودا ٣٠٠‌هزار نفر را فقط به جمعیت منطقه یک تهران اضافه کرده‌اند این عدد به معنای تخریب گسترده باغات و فضای سبز تهران هم هست. در شهر فروشی کارهای عجیب و غریبی انجام داده‌اند. به نظر شما با این شرایط افزایش خانه سازی در تهران امکان پذیر است؟ یعنی می‌توان از ١٣‌میلیون نفر به ١٥‌میلیون نفر ظرفیت تهران را افزایش داد؟ تازه همه اینها در شرایطی است که همین الان می‌بینیم با ٨,٧‌میلیون نفر چه مشکلاتی برای این شهر بوجود آمده است. این‌هایی که الان ادعای عدالت گستری و مدیریت می‌کنند تمام ظرفیت‌های زیستی نسل فعلی و نسل‌های بعدی را به حراج گذاشته‌اند. (جزئیات بیشتر را اینجا بخوانید.)/