به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، نشست «الزامات ساخت انبوه مسکن مبتنی بر الگوهای بهینه شهرسازی» از سری نشست‌های «هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی تحت عنوان مسکن؛ پیشران تولید» بعد از ظهر امرو یکشنبه اول اسفند به میزبانی وزارت راه و شهرسازی برگزار شد.
در این نشست محمدمهدی بلوردی عضو هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن، در سخنانی گفت: سازمان ملی زمین و مسکن متولی تامین زمین دولتی در حریم شهرهاست. این گزاره که محدودسازی شهرها انحصار ایجاد کرده است، گزاره صحیحی نیست. اما آنچه در یکی دو ساله اخیر انحصار را شکست، دستورالعمل ایجاد شهرک‌های تخصصی و مسکونی و حرفه‌ای بود که فضا را در خارج از محدوده و حریم شهرها باز کرده است که بتوانیم سکونت دائم داشته باشیم. درحالی‌که قبلا چنین امکانی فراهم نبود.
در نهضت ملی زمین و مسکن و اقدام ملی مسکن، وزارت راه و شهرسازی تنهاست
به گفته وی، در نهضت ملی زمین و مسکن و اقدام ملی مسکن، وزارت راه و شهرسازی تنهاست و به تنهایی دارد موضوع را جلو می‌برد. اگر همه امکانات برای این شهرک‌سازی جلو بیاید می‌تواند تا حدودی این انحصار در محدوده شهرها را بشکند. به شرطی که بتوانیم خدمات مورد نیاز را برای این شهرک‌ها فراهم کنیم و اشکالات شهرهای جدید را برطرف کنیم.
بلوردی افزود: در نهضت ملی مسکن تمرکز تامین زمین برعهده اراضی دولتی است که برای ما چالش ایجاد می‌کند و سختی‌ها و اشکالاتی را به وجود می‌آورد. عمده اراضی در محدوده شهرها را در مسکن مهر تخصیص دادیم و قطعات محدودی در لابلای اینها باقی مانده است. از ۴ میلیون واحد ۷۰۰ هزار واحد قابلیت این را دارد که در باقیمانده اراضی موجود تامین شود.
عضو هیئت مدیره سازمان ملی زمین و مسکن الحاق زمین به شهرها را از الزامات ساخت گسترده مسکن دانست و عنوان کرد: اما حریم شهرها قسمت بلافصلش عمدتا سکونتگاه‌های غیررسمی است که اقشار کم درآمد در آنجا ساکن هستند. در مرحله بعدی اراضی کشاورزی و کاربری‌های دامداری و صنعتی کوچک مقیاس وجود دارد که ممکن است زمین دولتی به صورت منفصل در لابه‌لای اینها به محدوده شهر الحاق شود. همچنین اتصال زیرساخت‌های آب و برق به محدوده شهر دچار اشکال است.
بلوردی بار دیگر تاکید کرد که وزارت راه و شهرسازی در نهضت ملی مسکن تنها مانده است و در توضیح آن گفت: تکلیف شده ۲۳ هزار میلیارد تومان زمین بفروشید و باید در صندوق بگذارید و خرج یک سری آیتم‌های نهضت ملی را از این محل تامین کنید. اما سوال اینجاست که کدام زمین‌ها را باید بفروشیم و اگر این زمین‌ها را بفروشیم، چه مقداری باقی می‌ماند که طرح را اجرا کنیم؟ و آیا سیاست درستی است که زمین خام را بفروشیم، آیا زمینی را که طلاست و سرمایه دولت است، باید برای این طرح بفروشیم؟
وی اذعان کرد: این سیاست از سر اجبار در حال تصویب است اما با بسیاری از گزار‌ه‌های درست در تعارض است و دولت مجبور خواهد شد زمین‌های مرغوبش را بفروشد که آن وقت سکونتگاه‌های ایجاد شده در زمین‌های نامرغوب خواهد بود. یکی از بزرگترین مشکلات پیش رو، استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت گسترده مسکن است. مسئولین دستگاه‌های دولتی و حاکمیتی زمین‌های بلا استفاده خود را که برای ساخت مسکن مناسب است، به وزارت راه نمی‌دهند و تا زمانی که این مشکل رفع نشود، امکان استفاده بهینه از زمین‌های دولتی برای ساخت گسترده مسکن فراهم نخواهد شد.
عضو هیئت مدیره سازمان ملی زمین و مسکن افزود: مساله بعدی آن است که وقتی دولت شعار مسکن‌سازی می‌دهد، بخش خصوصی از بازار خارج می‌شود و وارد بازار ساخت مسکن نمی‌شود. یعنی تقاضا را تحریک کردیم ولی اختلال در سمت عرضه ایجاد کرده‌ایم. در طرح اقدام ملی یک میلیون و ۲۰۰ هزار نفر ثبت نام کردند که ۳۴۰ هزار نفر واجد شرایط بودند و فقط ۱۲۰ هزار نفر اقدام به واریز وجه کردند. بنابراین باید نگاه درستی به میزان تقاضای موجود در کشور داشته باشیم.
باید الگوی توسعه افقی شهرها در دستور کار باشد
در این نشست همچنین مقداد همتی مشاور وزیر اسبق راه و شهرسازی در سخنانی با تاکید بر اینکه مشکل کمبود زمین برای ساخت مسکن در کشور نداریم، گفت: اگر منابع بانکی به میزانی که باید به ساخت مسکن اختصاص یابد، مشکل تامین مالی نیز وجود نخواهد داشت. برای جهش تولید مسکن در کشور لازم است زمین برای ساخت مسکن در اختیار مردم قرار بگیرد، الگوی توسعه افقی شهرها در دستور کار باشد و تسهیلات ساخت مسکن متناسب با قدرت خرید مردم به طور تدریجی در اختیار آن‌ها قرار بگیرد، اما در طول ۶ ماه اخیر هیچ اقدامی در راستای جهش تولید مسکن در کشور انجام نشده است.
وی افزود: برای برنامه ریزی طرح نهضت ملی مسکن، سیاست‌های مختلفی باید بررسی شود. در این راستا بحث آمایش سرزمین به عنوان یک سند بالادستی کمک می‌کند که بفهمیم کجا و چقدر باید مسکن بسازیم. به عنوان اولین شاخص حدود ۲ تا ۳ درصد کل پهنه کشور در حال حاضر دارای کاربرد مسکونی است، پس مشکل زمین در کشور وجود ندارد. اینکه ما هر چقدر و هر کجا می‌توانیم بسازیم و نیازی نداریم به محدوده شهرها پایبند باشیم. بحث دیگر سیاست‌های اقتصاد مسکن است. اینکه آیا به لحاظ مالی و ساماندهی متقاضی آیا این میزان متقاضی وجود دارد یا خیر؟ در این حوزه هم مشاهده می‌کنیم که متقاضی وجود دارد و شکاف عرضه و تقاضا به بیش از ۲.۵ میلیون رسیده است.
مشاور وزیر اسبق وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: بحث بعدی تامین مالی و الزامات مسکن نظیر مصالح است که آن نیز به اندازه کافی وجود دارد. تجربه گذشته نشان می‌دهد در برخی دولت‌ها پول وجود داشته و خرج ساخت مسکن شده اما در دولت دیگری همین پول صرف هزینه‌های جاری شده است. لذا در تامین مالی و انواع و اقسام آن مشکل خاصی وجود ندارد. تامین مالی بانکی لازمه تحقق اهداف دولت در نهضت ملی مسکن است و بانک‌ها باید منابع خود را به این بخش اختصاص دهند.
این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی سیاست‌های شهرسازی، معماری و عمران و شیوه ساخت و ساز را چالش دیگر پیش روی ساخت انبوه مسکن دانست و ادامه داد: البته تولید انبوه به معنای بلندمرتبه سازی نیست و به معنای تولید زیاد است. این در حالی است که مشاهده می‌کنیم مشخص نیست در کشور از چه مدل شهرسازی استفاده می‌شود. تنها بر اساس خطهای متقاطع توسعه صورت گرفته است و هیچ برنامه شهرسازی در حال حاضر نداریم. تجربه مسکن مهر از این نظر که عرضه فراوانی ایجاد کرده، موفق بوده است اما در حوزه مسکن مهر هم ایراد شهرسازی وجود داشت و متاسفانه بلندمرتبه سازی انجام شد که باید از این تجربه تلخ درس عبرت بگیریم.
وی افزود: در شهرسازی باید توسعه افقی در دستور کار قرار بگیرد؛ اگر می‌خواهیم جهش تولید در بخش مسکن داشته باشیم و دولت بخواهد با مدل بهینه شهرسازی کار کند باید چند فاکتور اساسی را رعایت کند. نخست اینکه زمین را در اختیار مردم قرار دهد. دوم اینکه توسعه افقی باید انجام شود. افزایش هزینه توسعه افقی با هزینه‌های اجتماعی بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم قابل مقایسه نیست. سوم اینکه تسهیلات ساخت و مسکن ساختن تدریجی باید شرایطش هموار شود و مردم با هر میزان تمکن مالی باید بتوانند مسکن تهیه کنند. لذا انبوه‌سازی به شیوه فعلی در طرح مذکور شدنی نیست.
زمین برای ساخت مسکن در ایران بسیار کم است
در این نشست همچنین غلامرضا کاظمیان مدیرکل دفتر طرح‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی در سخنانی ضمن بررسی الزامات انبوه سازی مسکن در کشور، گفت: مساله مسکن در ایران عرضه زمین نیست، بلکه مسئله، عرضه زمین مناسب است. کمیت، کیفیت و مکان زمین تعیین می‌کند که آن مسکن مناسب برای سکونت باشد. انحصار عرضه زمین، احتکار زمین عرضه شده و اسراف زمین سه معضلی است که در حال حاضر با آن مواجه هستیم.
وی افزود: درباره امکان سنجی و الزامات انبوه سازی مسکن، اولین الزام این است که سقف تحلیل خود را مشخص کنیم و طبقه بندی شده پیش برویم که در سه سطح بحث می‌شودژ؛ سطح اول سطح کلان و ملی است که در این سطح ساختارهای اجتماعی و محیط زیستی بررسی می‌شود. باید اشاره کرد که در مقایسه شهرهای خودمان با کشورهای دیگر باید ببینیم تعاریف رسمی از محدوده‌های شهری به چه نحو است. اقتصاد مستغلاتی در ایران وزنی را به املاک می‌دهد که با کشورهای صنعتی یا دیجیتال متفاوت است. در اقتصاد مستغلاتی، ملک و ساختمان ارزش اقتصادی کاذب بالا دارد که می‌تواند بسیاری از سیاست‌های ما در حوزه مسکن را تحت تاثیر خودش قرار دهد. در سال‌های اخیر ما موجودی مسکن را بالا بردیم اما مساله گرانی مسکن حل نشده است.
کاظمیان ادامه داد: سطح دوم سطح میانی است که اگر می‌خواهیم کشور و اقتصاد تاب آوری داشته باشیم، باید مشخص شود تفاوت اقلیمی کشور ما با سایر کشورها چیست. اگر می‌خواهیم شهر تاب آوری داشته باشیم نباید ساختمان مسکن را از الزامات اجتماعی و زیست محیطی جدا کنیم. مسکن بدون خدمات شهری و امکان زیست شهری مساله ای را حل نخواهد کرد. سطح سوم سطح خرد است که گرایش‌ها و توانمندی خانوار در آن لحاظ می‌شود. در تولید انبوه مسکن باید این سه سطح را با یکدیگر ببینیم. اگر آمایش سرزمینی ما توسعه سکونتگاه‌ها را در محدوده‌های کلانشهری محدود کرده است، این یک سیاست خودش را می‌طلبد، و اگر می‌خواهد جمعیت را به سمت مناطق مرزی بفرستد، سیاست متفاوت است. ما به سطح سوم و تحلیل‌های اقتصاد خرد تا سطح اول و دوم تاکید بیشتری داریم.
مدیرکل دفتر طرح‌ریزی شهری و طرح‌های توسعه و عمران وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: ما در معاونت ذیل خودمان اصلا ادعا نداریم که مشکل مسکن نداریم، اما بیش از اینکه مشکل کمیت داشته باشیم، در کیفیت مسکن مشکل داریم، یعنی مسکن گران است و از نظر مالی برای طبقات پایین جامعه در دسترس نیست و همچنین دسترس پذیری جغرافیایی هم مشکل دارد. زمین در ایران بسیار کم است. زمین خام، زمین تجهیز شده و زمین شهری سه مفهوم متفاوت است. مشخصات زمین شهری در کشور وجود ندارد و حداکثر فضای قابل زیست در ایران ۸ تا ۱۰ درصد سطح کل کشور است. ۱ درصد این مساحت در حال حاضر شهر و روستاهای فعلی را تشکیل داده است. عرضه زمین شهری ما در محدوده‌های شهری، در دهه گذشته بیش از رشد جمعیتی بوده است. اما مساله مسکن حل نشده و قیمتش و نرخ اجاره نشینی کاهش پیدا نکرده است. این مشکل باید آسیب شناسی شود. آیا علتش این نیست که مسکن در جایی ساخته شده که یا توانایی عملیاتی برای پوشش تقاضا نداشته یا در جایی ساخته شده که زیست در آنجا برای اقشار کم درآمد به صرفه نبوده تا آنجا ساکن شوند؟ مثال پرند و پردیس در این بحث وجود دارد که آنجا را نه به قصد ساکن شدن بلکه به قصد صاحب خانه شدن خریده‌اند.
کاظمیان در ادامه گفت: مساله مسکن در ایران عرضه زمین نیست، بلکه مسئله، عرضه زمین مناسب است. کمیت، کیفیت و مکان زمین تعیین می‌کند که آن مسکن مناسب برای سکونت باشد. انحصار عرضه زمین، احتکار زمین عرضه شده و اسراف زمین سه معضلی است که در حال حاضر مواجه هستیم. تنوع زمین قابل عرضه و تنوع عرضه کنندگان می‌تواند راهکار ما باشد. به لحاظ توسعه شهری، اختلاط اجتماعی و زیرساخت‌ها، هزینه حمل و نقل، هزینه زندگی و هزینه اداره شهر، نمی‌توان عرضه زمین را بیش از حد زیاد کرد.
وی در پایان افزود: مسئولان فعلی وزارت راه و شهرسازی با ساخت ۴ میلیون مسکن مخالف نیستند، اما ساخت مسکن بدون ایجاد یک محیط زیست پذیر، ناقص است و موجب آسیب‌های اجتماعی می‌شود. آنچه ما با آن مخالفیم تبدیل کردن مسکن به یک امر فنی و بخشی است. زمین کم است اما با این حال ما باید برای زندگی ۸۵ میلیون ایرانی زمین فراهم کنیم، وقتی می‌گوییم زمین کم است به این معناست که باید از اسراف زمین جلوگیری کنیم و با مدل‌های توسعه غلط موجب تخلیه روستاها، فرونشست زمین و آسیب‌های زیست محیطی نشویم. بنابراین با الحاق به عنوان یک راه حل از بین راه حل‌های موجود موافقیم.
اشتغال و اقتصاد جزء لاینفک مسکن روستایی است
همچنین در این نشست حسن ظفری مدیرکل شهری بنیاد مسکن، در سخنانی گام اول توسعه شهرسازی را ایجاد اشتغال دانست و افزود: حساب ۱۰۰ امام یک ظرفیت بسیار خوب برای ساخت مسکن حمایتی است اما در شرایط امروز کارآمدی دهه ۶۰ را ندارد و نیازمند محرک، همبستگی و همدلی بیشتری است.
وی افزود: وقتی عقبه مسکن مهر و سایر طرح‌های مسکن سازی را نگاه می‌کنیم متوجه می‌شویم که هدف این طرح‌ها مسکن ساختن برای همه اقشار نبوده بلکه ساختن مسکن حمایتی مدنظر است. حساب ۱۰۰ امام یک ظرفیت بسیار خوب برای ساخت مسکن حمایتی است اما در شرایط امروز کارآمدی دهه ۶۰ را ندارد و نیازمند محرک، همبستگی و همدلی بیشتری است. در بحث مسکن روستایی، پرسش اصلی اینجاست که آیا گام اول کشور برای توسعه، گام درستی بود؟ آیا توسعه را در قالب ارائه خدمات و فرهنگ و… دیده ایم و همه اینها توام با هم اتفاق افتاد و آیا زیرساخت هم برای توسعه ایجاد شد یا خیر؟ متاسفانه اینطور نبوده است. توسعه شهرسازی ابتدا باید با ایجاد اشتغال شروع شود و نه افزایش سطح دسترسی به خدمات. بدون ایجاد اشتغال مهاجرت معکوس از روستاها به شهرهای بزرگ اتفاق افتاده است که باید برای آینده مد نظر قرار گیرد.
ظفری در ادامه گفت: مسکن معیشت محور در مسیر غلطی قرار دارد چراکه روستایی‌ها نیازی به ارائه خدمات آن چنانی ندارند. علت این مشکل آن است که ما مبانی توسعه را درست تدوین نکرده‌ایم. بنیاد مسکن به اندازه کافی زمین تامین کرده و اگر جایی کمبود زمین داریم باید در سطح کلان سیاستگذاری تامین زمین انجام شود. به نظر می‌آید اشتغال و اقتصاد جزء لاینفک مسکن روستایی است. مردم در حال حاضر نتیجه سیاست‌های نادرست توسعه را تحمل می‌کنند. لذا با اصلاح ساختار اقتصاد و اشتغال و کالبد می‌توان به کمک روستاها آمد.