به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، ابوالقاسم رحیمی‌انارکی عضو هیئت‌مدیره بانک‌مسکن در نشست تخصصی توسعه نظام مالی مسکن در پانزدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران که عصر روز گذشته دوم آذرماه در دانشگاه تهران تشکیل شد با تفکیک موضوعات مورد بحث خود به مسایل و مشکلات تقاضای مسکن و همچنین راهکارهای برون‌رفت از وضعیت موجود به ویژه در دو سال اخیر گفت: اتفاقی که در طی ۲۰ سال اخیر رخ داد این است که برای نمونه در تهران قیمت یک متر مربع زمین از سال ۷۱ تا ۹۲ حدود ۱۲۹ برابر افزایش یافت. همچنین قیمت یک متر مربع آپارتمان در تهران ۸۷ برابر شده است و این نشان می‌دهد که نسبت موجود بین زمین و ارزش افزوده‌ای که ایجاد شده به مراتب بیش از قیمت واحدهای مسکونی است.

عضو هیئت مدیره بانک مسکن افزود: در طی ۲۰ سال گذشته شاخص قیمت مصرف‌کننده ۴۸ برابر افزایش داشت و این نشان می‌دهد که قیمت مسکن و زمین بیش از تورم افزایش داشته‌ است و در مقابل درآمد خانوارها از شاخص تورم بسیار پایین‌تر شد. در حال‌حاضر وقتی مقایسه می‌کنیم ما در بانک مسکن در اوایل دهه ۷۰ در حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت واحد مسکونی را از محل تسهیلات بانکی که در ابتدا یک و نیم و سپس به دو و نیم میلیون تومان رسید پرداخت می‌کردیم و بر همان اساس نیز متقاضیان مسکن قادر بودند در مناطق جنوبی شهرتهران از تسهیلاتی که بین ۸۰  تا ۹۰ درصد قیمت مسکن را تامین می‌کرد واحد مسکونی خود را از محل پس‌اندازهای آتی خود خریداری کنند.

رحیمی‌انارکی ادامه داد: در حال حاضر با آخرین تغییراتی که اتفاق افتاد تسهیلات بانک مسکن برای متقاضیان خرید تنها ۱۲ درصد قیمت مسکن را تامین می‌کند. سهم تسهیلات در قیمت کل واحد مسکونی به شدت کاهش پیدا کرده است و در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر، تسهیلات ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر این سهم بین ۳۰ تا ۴۰ درصد می‌شود.

وی با اشاره به سخنان اخیر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر مازاد عرضه واحدهای مسکونی گرانقیمت در کلانشهرها گفت: این یک واقعیت است که مازاد عرضه‌ای در مسکن گرانقیمت به وجود آمده است. بدین‌معنا که عرضه مسکن بیش از تقاضا است. این عرضه نامتعادل در مسکن مهر نیز این اتفاق رخ داد و مسکن مهر در برخی از مناطق بیش از نیاز احداث شد که برای آنها متقاضی وجود ندارد. به همین خاطر مازاد مسکنی که در حال حاضر وجود دارد مختص به مسکن لوکس نیست و این مسئله را در مورد مسکن اقشار کم درآمد هم شاهد هستیم که همین مازاد عرضه واحدهای مسکونی فعالیت ما را برای برنامه‌ریزی با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو کرده است.

ضرورت لحاظ تدابیری فوری برای جبران کسری عرضه مسکن اقشار واقعی و کم درآمد جامعه

این عضو هیئت‌مدیره بانک مسکن ادامه داد: در ارتباط با پروانه‌های ساختمانی نیز در سال‌های ۹۳ و ۹۴ با کاهش صدور مواجه بودیم که از عوامل مختلفی نشات می‌گرفت. ما در بخش مسکن با دو تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای یا سوداگری و سفته بازی روبه‌رو بودیم که در حال حاضر، در بخش دوم یعنی سرمایه‌گذاری و سوداگری خوشبختانه اوضاع بهتر از سابق است و در حال خروج از آن هستیم. خروج از سوداگری و سفته‌بازی اگرچه وضعیت را بهبود بخشیده است اما کشور را با مخاطراتی نیز در طی دو سال آینده روبه رو خواهد کرد. به دلیل آنکه تقاضای موثر مسکن را در این سال‌ها برای تامین مسکن زوج‌های جدید نخواهیم داشت بنابراین در طی دو سال آینده اگر این وضعیت اصلاح نشود ما در بخش عرضه مسکنی که هدفش گروه‌های متوسط و پایین جامعه هستند با کسری عرضه مسکن مواجه خواهیم بود. اگر قدرت خرید اضافه نشود آثارش را در اجرا می‌گذارد و به احتمال زیاد اجاره‌ها افزایش پیدا می‌کند. همچنین اگر این انباشتگی افزون شود ممکن است جهش قیمتی نیز اتفاق بیفتد که این باز هم یک مخاطره‌ای است که در آینده با آن روبه رو هستیم.

پیامدهای عدم اصلاح تامین مسکن در ۲ سال آتی، جهش قیمت مسکن و افزایش اجاره بها

این کارشناس امور بانکی گفت: نظام تامین مالی مسکن ما یک ویژگی دارد و آن هم پایین بودن مانده اعتبارات بخش مسکن نسبت به تولیدناخالص داخلی (GDP) است که این هم معضل و مشکلی برای حوزه تامین مالی کشور ما به شمار می‌رود. در ایران این نسبت کمتر از ۱۰ درصد است و تا هشت درصد اعلام شده است. در حالیکه در کشورهای در حال توسعه بین ۱۰ تا ۴۰ درصد است و در کشورهای پیشرفته و توسعه‌یافته بیش از ۴۰ درصد و بعضا بیش از ۱۰۰ درصد هم تخمین زده می‌شود. نسبت وام خرید به قیمت واحد مسکونی((LTV نیز بسیار پایین است که این امر موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد تامین مالی مسکن شده است. این کاهش موجب تغییر تقاضای افراد به تقاضای موثر می‌شود.

رحیمی‌انارکی درباره سایر ویژگی‌های نظام بانکی گفت: ویژگی دیگر این است که تامین مالی مسکن منوط به پس‌اندازهای گذشته است و منوط به پس‌اندازهای آینده نمی‌شود در حالیکه در بیشتر کشورهای دنیا به پس‌اندازهای آینده مربوط است. همچنین مشکل دیگر بانک مسکن در بازپرداخت وام برای دهک‌های پایین درآمدی است که به دلیل از دست دادن قدرت خرید اقتصادی رخ داده است. در حال حاضر شاهد هستیم که در حوزه فروش اقساطی نیز بانک مسکن مشکل دارد بدین معنا که برگشت منابع از سوی وام گیرندگان برای بانک مسکن مشکلات زیادی را به وجود آورده است.

وی افزود: بانک مسکن تنها بانکی است که تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌کند یعنی بار اعطای تسهیلات مسکن برعهده این بانک مسکن دارد و در عین حال توان بانک مسکن نیز توان محدودی است. اینکه بانک‌های دیگر در این مسئله وارد نمی‌شوند به دلیل بلندمدت بودن زمان پرداخت و شرایط نابسامان اقتصادی است که بازپرداخت وام‌ها در بلندمدت به سود بانک‌ها نیست و به همین‌خاطر نیز از پرداخت وام بلندمدت و مشارکت با بانک‌مسکن برای پرداخت تسهیلات مسکن به خانوارها شانه خالی می‌کنند. بازپرداخت ۱۲ سال طول می‌کشد در حالی‌که ترجیح بانک‌ها نیز اعطای تسهیلات کوتاه مدت است و همین امر موجب شده تا بازار رهنی بانک مسکن قوی نباشد. این در حالی است که بانک مسکن بلندمدت‌ترین تسهیلات بانکی را به متقاضیان پرداخت می‌کند.

رحیمی انارکی در پایان گفت: برای اینکه بانک مسکن بتواند مسکن موردنیاز مردم را تامین کند نیازمند این هستیم تا سرمایه بانک افزایش پیدا کند، صندوق تضمین تشکیل و ابزارها، قوانین و ضوابط مورد نیاز ایجاد شوند. همچنین اساسنامه اصلاح و کمک‌های دولت نیز در نظر گرفته شود و به بیانی دیگر بتوانیم بانک تخصصی توسعه‌ای مسکن را ایجاد کنیم. /