به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، فرزین یزدانی در اولین همایش "جایگاه مسکن در طرح‌های توسعه شهری" که از سوی معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی که صبح امروز سه‌شنبه ۱۹ اسفند در محل این وزارت‌خانه برگزار شد در سخنرانی خود با عنوان "طرح جامع مسکن" شرایط فعلی این کالا را تشریح و اظهار کرد: بازار مسکن در شهرهای فعلی فاقد خصلت رقابتی بوده و تنها سرمایه‌های سنگین قادر به ورود به این بازار هستند.

کارشناس مسئول طرح جامع مسکن با تأکید بر عدم تطابق جریان عرضه و تقاضای بازار مسکن و انعطاف‌پذیرنبودن آن گفت: این انعطاف‌پذیرنبودن سیاست‌های حمایتی مسکن از دهک‌های پایین را بی‌اثر کرده است.

وی به تحولات جمعیتی و بعد خانوارهای شهری و روستایی از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۲ اشاره و خاطرنشان کرد: جمعیت سال ۷۵، کمی بیش از ۶۰ میلیون نفر و تعداد خانوارها نیز ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار بود که این شاخص در سال ۹۲ به ترتیب به ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر و ۲۲ میلیون خانوار ارتقا یافت؛ ضمن اینکه تراکم جمعیتی ۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار خانوار سال ۱۳۸۵ در ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی، به یک و هشت صدم رسیده بود ولی ۱۶ میلیون و ۲۰۰ هزار فقره خانوار شهری در سال ۱۳۹۲ ساکن ۱۵ میلیون و ۵۵۰ هزار واحد مسکونی شدند که عملا تراکمی یک و چهار صدمی را در پی دارد و در مقایسه با دوره قبلی نشان‌دهنده افزایش عرضه واحد مسکونی در برابر تقاضا بوده است.

عضو هیئت علمی دانشگاه با اشاره به افزایش ۶۶۰ هزار واحد مسکونی در طول سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰ در شهرهای ایران، به شاخص‌های تولید در دوره ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ اشاره کرد و ادامه داد: متوسط تعداد واحد مسکونی تکمیل شده در هر سال ۵۸۱ هزار واحد بوده که به معنای افزایش سه و چهار دهم واحد مسکونی در هر سال است.

وی سپس به برآورد خانه‌های خالی در مناطق شهری کشور در سال‌های ۸۵ و ۹۰ پرداخت و افزود: در سال ۸۵ از مجموع ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی شهری، ۴۵۷ هزار واحد خالی (سه و نه دهم درصد) بود. در سال ۹۰ از ۱۴ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی، یک میلیون و ۲۶۷ هزار واحد خالی (هشت و سه دهم درصد) وجود داشته است که رشدی چهار و نیم درصدی را نشان می‌دهد.

کارشناس اقتصاد مسکن به بررسی تحولات شاخص‌های دستیابی به مسکن، قیمت تمام‌شده و سهم زمین در مناطق شهری کشور طی سال‌های ۱۳۸۲ تا ۱۳۹۱ پرداخت و گفت: ۴۶۳ هزار واحد مسکونی در سال ۸۵ با زیربنایی به مساحت مجموعا ۶ میلیون متر مربع با قیمت میانگین تمام شده ۲۲ میلیون تومان برای هر واحد مسکونی ساخته شد؛ در حالی که ۶ سال بعد (در سال ۹۱)، ۷۵۴ هزار واحد مسکونی در مجموع با زیربنایی حدود ۱۰ میلیون متر مربع و با قیمت تمام شده بیش از ۱۰۲ میلیون تومان در هر واحد ساخته شده است. این در حالی است که درآمد هر خانوار شهری (به طور متوسط) در سال ۸۲ کمی بیش از سه میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و در سال ۹۱، حدود ۱۳ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بوده است؛ ولی خانواده‌های شهری در سال ۸۲، ۹ ساله خانه‌دار می‌شدند و در سال ۹۱، به طور متوسط هر خانواده بعد از ۱۲ سال انتظار، می‌توانست خانه‌دار شود. جالب اینکه قیمت زمین در تمام این سال‌ها حدود ۵۰ درصد هزینه خرید مسکن هر خانوار را تشکیل می‌داده است.

وی با بیان اینکه در سال ۸۴ برای تولید هر واحد مسکونی به طور متوسط ۳۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان از سوی خانواده‌های شهری با درآمد میانگین پنج میلیون تومان و هشت سال زمان انتظار خانه دار شدن، باید هزینه می‌شد، افزود: در سال ۹۱ هر خانواده شهری با درآمد میانگین ۱۳ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در سال، ۱۲ سال زمان انتظار خانه‌دار شدنش بود و می‌بایست ۱۰۲ میلیون تومان برای تولید خانه هزینه می‌کرد.

یزدانی شاخص‌های خط فقر مسکن را مسائلی همچون متراژ ۵۶ متر مربعی، یک خوابه و دارای حمام و آشپزخانه و مصالح بادوام بودن ذکر و اظهار کرد: با این شاخصه‌ها، خط فقر مسکن در سال ۸۴ معادل اجاره‌بهای ماهیانه ۱۰۷ هزار تومان و در سال ۹۱ معادل ۴۸۰ هزار تومان در هر ماه محاسبه شده است. بنابراین ۲۸ درصد خانوارهای شهری در سال ۸۴،  "فقیر مسکن" و در سال ۹۱، ۳۳ درصد خانواده‌ها شامل این عنوان حقوقی ـ اقتصادی می‌شوند.

وی درباره مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن هر دهک درآمدی در سال‌های ۸۴ و ۹۲ گفت: در سال ۸۴، دهک اول بعد از ۳۱ سال، دهک دوم ۱۹ سال، دهک سوم حدود ۱۴ سال، دهک چهارم ۱۱ سال، دهک پنجم ۹ سال و سه ماه، دهک ششم ۸ سال، دهک هفتم ۷ سال، دهک هشتم ۶ سال، دهک نهم ۴ سال و دهک دهم نیز پس از ۳ سال پس‌انداز می‌توانستند خانه‌دار شوند؛ اما در سال ۹۲ خانواده‌های دهک اول جامعه اول پس از ۳۶ سال انتظار، دهک دوم ۲۵ سال، دهک سوم ۲۱ سال و دو ماه، دهک چهارم ۱۸ سال و نه ماه، دهک پنجم ۱۶ سال، دهک ششم ۱۱ سال، دهک هفتم ۱۰ سال، دهک هشتم ۸ سال و نه ماه، دهک نهم ۷ سال و سه ماه و دهک دهم نیز پس از ۴ سال و پنج ماه پس‌انداز وجوه خود می توانستند خانه‌دار شوند.

کارشناس اقتصاد مسکن چالش‌های پیش روی بازار مسکن در نقاط شهری را یادآور شد و گفت: نوسانات شدید و ناپایداری در بازار مسکن، گرانی مسکن، تأمین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد متوسط، ناکارآیی بازار مسکن، ناکارآمدی نظام تأمین مالی مسکن، گسترش پدیده اسکان غیر رسمی، حجم بالای واحدهای فرسوده و نیازمند نوسازی، ناکارآمدی نظام مدیریت و برنامه‌ریزی شهری، عدم کارآمی بهینه صنعت ساختمان و نهایتا نابرابری‌های منطقه‌ای در مسکن مهم‌ترین چالش‌های بازار این کالا در آینده است.

وی اصول پایه‌ای حل چالش‌های بازار مسکن که دولت به آنها متعهد است را متذکر شد و افزود: این اصول شامل موضوعاتی چون "برنامه‌ریزی مسکن در پیوند برنامه‌های تأمین اجتماعی و حل نهایی مسأله مسکن در گروی بازتنظیم نظام مدیریت توسعه شهری و منطقه‌ای"، "ضرورت کنترل بازار مسکن برای حل مسأله مسکن" و آخرین اصل پذیرفته شده نیز موضوع "استفاده حداکثری از راه‌حل‌های بازارمحور، سرمایه‌گذاری و مشارکت مردم و بخش خصوصی و تأمین مسکن در بافت‌های فرسوده و در داخل محدوده شهرها" است.

این استاد دانشگاه با پیش‌بینی رشد جمعیتی ۸۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تا ۸۷ میلیون نفری برای افق سال ۱۴۰۵ با ۲۱ میلیون و ۷۸۰ هزار خانواده شهری، ادامه داد: پیش‌بینی نرخ رشد اقتصادی نیز پنج و دو دهم درصد و سرمایه‌گذاری، هفت و نه دهم درصد است.

یزدانی با اشاره به شاخص‌های مصوب شورای عالی شهرسازی در شهرهای مورد بررسی این شورا را یادآور شد و اظهار کرد: سرانه زمین مورد نظر این شورا، ۳۱ متر مربع برای هر نفر است که در حال حاضر ۳۱۸ نفر در هر هکتار ساکنند. این شاخص‌ها برای شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر به صورت ۷۱ متر مربع برای هر نفر به عنوان متراژ مورد نظر شورای عالی شهرسازی و معماری است و در هر هکتار از شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر نیز ۱۴۰ نفر زندگی می‌کنند.

وی این شاخص‌ها را برای شهرهای ۵۰ تا ۱۰۰ هزار نفر به صورت ۶۸ متر مربع به عنوان سرانه زمین مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری و سکونت ۱۴۶ نفر در هر هکتار ذکر کرد.

به گفته یزدانی در شهرهای بیش از ۵۰۰ هزار نفر از نظر شورای عالی شهرسازی و معماری، سرانه زمین اختصاص یافته به هر نفر ۲۶ متر مربع باید باشد که در حال حاضر ۳۸۱ نفر در هر هکتار سکونت دارند.

کارشناس اقتصاد مسکن افزایش پیش‌بینی شده تعداد خانواده‌های شهری در سال ۱۴۰۵ را پنج میلیون و ۵۸۰ هزار فقره دانست و گفت: برای اسکان آنها، ۶۴۵ هزار واحد مسکونی کمبود داریم؛ ضمن اینکه ۸۸۸ میلیون متر مربع زمین مورد نیاز برای ساخت واحدهای مسکونی جدید باید تدارک دیده شود.

وی با اشاره به نیاز به سرمایه‌گذاری هزار و ۵۲۴ میلیارد تومانی برای ساخت و تولید مسکن تا افق ۱۴۰۵ با فرض رشد اقتصادی پنج و دو دهم درصدی، خاطرنشان کرد: در حال حاضر ۲۷۲ شهر بالای ۲۵ هزار نفر داریم و ۵۲۳ هزار واحد مسکونی در آنها کمبود وجود دارد. بنابراین در افق ۱۴۰۵ به بیش از هقت میلیون واحد مسکونی نیاز داریم.

یزدانی در پایان به سه رویکرد واگذاری زمین شهری در سال‌های پس از انقلاب از سوی دولت‌های مختلف اشاره کرد و گفت: یک رویکرد تا قبل از دهه هفتاد، واگذاری گسترده زمین دولتی رایگان و رویکرد دوم در دهه‌های هفتاد تا نیمه‌های هشتاد، به صورت واگذاری زمین به قیمت بازار و رهاسازی قیمت زمین بود که منجر به آغاز افزایش قیمت مسکن در این سال‌ها شد. رویکرد سوم که در دولت گذشته شکل گرفت، شامل رهاشدگی بازار خصوصی و واگذاری‌های انبوه تحت عنوان مسکن مهر بود که تمام زیرساخت‌های قبلی طراحی شده از سوی دولت‌ها برای مهار قیمت زمین را نابود کرد و همین مسئله موجب بی‌انضباطی شدید در قیمت زمین و مسکن شد. /