نکته جالب آنکه از ابتدای سال جاری روند رشد قیمت‌ها مسیر تندتری را طی کرد و نهایتا در پایان سه ماه نخست سال جاری منجربه ثبت بالاترین تورم قیمتی در بازار مسکن طی پنج سال گذشته شد. آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات آخرین ایستگاه بهار سال جاری نشان می‌دهد: میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی، به ۶ میلیون و ۵۱۰ هزار تومان رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۸/ ۴۵ درصد جهش را نشان می‌دهد. اما همزمان با رشد پی در پی قیمت‌ها، بخش زیادی از متقاضیان مصرفی از بازار عقب‌نشینی کردند و همین عامل منجر به حرکت خلاف جهت حجم معاملات در مقایسه با قیمت‌ها طی چند ماه اخیر شد. این روند در آمارها نیز نمایان شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد حجم معاملات خرید و فروش مسکن در پایان بهار امسال معادل ۳ درصد نسبت به خردادماه سال گذشته و معادل ۲۲ درصد نسبت به نیمه بهار امسال افت پیدا کرد. قرار گرفتن معاملات در شیب نزولی در چندماهه آغازین دوره رونق جدید، سبب شده تا پیش‌بینی بر این مدار قرار گیرد که بازار مسکن در وضعیت جدیدی قرار خواهد گرفت. در این میان نکته مهم عقب‌نشینی بخش زیادی از متقاضیان مصرفی از بازار به دلیل رشد نامتعارف قیمت‌ها است. متقاضیانی که در سال گذشته به پشتوانه پیش‌بینی کارشناسان از رشد همپای تورم قیمت‌ها در بازار مسکن، امسال را به‌عنوان مقطع زمانی مناسب برای ورود به بازار انتخاب کرده بودند اما اکنون حتی با وجود استفاده از اهرم‌های تسهیلاتی به دلیل کاهش قدرت خرید، امکان حضور در بازار را ندارند. رشد ادامه‌دار و خارج از پیش‌بینی قیمت‌ها در بازار مسکن سبب شده تا گروهی خواهان اتخاذ تدابیر جدید کنترل قیمت از سوی متولی مسکن شوند. برخی تعیین کف و سقف قیمتی را پیشنهاد می‌دهند و برخی دیگر اهرم مالیاتی را چاره کار می‌دانند. در این میان متولی بخش مسکن اخیرا در جلسه‌ای با حضور نمایندگان و اهالی حرفه، صنف‌های مرتبط با مسکن و ساختمان و همچنین صاحب‌نظران فنی و اقتصادی بسته پیشنهادی همکارانش را که با هدف «تعادل‌بخشی به بازار مسکن» تدوین شده بود به بحث و بررسی گذاشت. بسته پیشنهادی ۹ گام تشویقی‌- تنبیهی برای تحریک عرضه و مهار تقاضای سرمایه‌ای یا همان سوداگرانه ارائه کرده است. حال سوال این است که آیا مداخله مستقیم دولت می‌تواند چاره ایجاد تعادل و تنظیم بازار مسکن باشد؟

برای پاسخ به این سوال باید ورود و مداخله مستقیم در بازار از سوی دولت تعریف شود. اگر منظور از مداخله مستقیم دولت در بخش مسکن و ساختمان به این معنا است که دولت به حوزه ساخت وساز ورود پیدا کند، قطعا مداخله متولی بخش مسکن نمی‌تواند بازار را در یک وضعیت تعادل قرار دهد. به تعبیر دیگر ورود دولت به حوزه ساخت وساز نه تنها نمی‌تواند بازار مسکن را در وضعیت مناسبی قرار دهد، بلکه آثار منفی نیز برجای خواهد گذاشت. از این زاویه به نظر می‌رسد دیدگاه شخص وزیر راه‌و‌شهرسازی در مورد نحوه ورود دولت صحیح باشد. چنان‌که وزیر راه طی هفته گذشته دو بار تکرار کرد: «عدم ورود دولت به حوزه ساخت و ساز، لزوم سیاست‌گذاری در بازار و پایبندی به قانون، سه اصل اساسی و مهم در حوزه اتخاذ سیاست‌های بازار مسکن است، بدون شک در فرآیند اقدامات سیاستی و اجرایی، قانون نباید مورد بی‌مهری قرار بگیرد، چراکه به محض زیرپا گذاشتن قانون ریسک در بازار افزایش یافته و آمار عرضه و سرمایه‌گذاری کاهش پیدا می‌کند.»

اما اگر منظور از مداخله دولت در بازار مسکن، استفاده از ابزارها و اهرم‌های در اختیار دولت برای ایجاد تعادل در بازار است می‌توان گفت این روش، شکل صحیح مداخله دولت در بازار ملک است که می‌تواند نوسانات بازار را جهت‌دهی و مدیریت کند و در نهایت کاهش دهد. این ابزارها و اهرم‌ها در سه گروه اصلی قابل دسته‌بندی است. گروه نخست، استفاده از ظرفیت بانک مسکن است که مطابق با جزئیات سند راهبردی ۱۴۰۰ این بانک قرار است به یک بانک توسعه‌ای تبدیل شود. یکی از کارکردهای مهم بانک توسعه‌ای، جهت‌دهی به عملکرد بازار بدون جانشینی است. دومین ابزار در اختیار دولت که می‌تواند در مدیریت بازار مسکن کارآمد باشد استفاده از اراضی و زمین‌های تحت مالکیت و اختیار دولت است. عرضه این اراضی می‌تواند نابسامانی‌های بازار مسکن را محدود کند. سومین ابزار نیز استفاده از بانک اطلاعاتی در اختیار دولت است که براساس آن می‌تواند جهت سیاست‌گذاری‌های آتی را مشخص کند.

از این رو نکته مهم درخصوص مداخله یا عدم مداخله دولت در بازار، شکل و معنای ورود است. اما به دور از این راهکارها، در حال حاضر مدل پیشنهاد شده به دولت برای مدیریت نوسانات قیمتی، نرخ‌گذاری و ورود تعزیراتی به بازار خرید و فروش یا اجاره است.اما به نظر می‌رسد استفاده از آن در وضعیت کنونی نمی‌تواند اثرگذار باشد. بررسی تجربه سایر کشورها در زمینه نرخ‌گذاری در بازار مسکن نشان می‌دهد: در بسیاری از موارد اجرای محدودیت در افزایش نرخ‌ها کارآیی اندک داشته است. با این حال این کارآیی اندک نیز فقط در شرایطی می‌تواند اثرگذار باشد که مجموعه اقتصاد کلان کشور و از جمله بخش مسکن در بی‌ثباتی قرار نداشته باشد. چراکه نرخ‌گذاری و ایجاد محدودیت در افزایش قیمت‌ها در شرایط بی‌ثباتی کاملا بیهوده است. این در حالی است که هم اکنون بازار مسکن کشور در یک وضعیت بی‌ثباتی و نابسامان به سر می‌برد.

در عین حال یکی دیگر از بند‌های ارائه شده در نسخه پیشنهادی ۹ بندی، اخذ مالیات بر اجاره است. این روش اگرچه عملیاتی است اما به نظر می‌رسد در کشور ما اثر چندانی بر ساماندهی بازار اجاره نداشته باشد. چراکه نرخ مالیات کنونی چندان ملموس و معنی‌دار نسبت به ارزش ملک نیست و همین موضوع سبب می‌شود جنبه تشویقی بالایی برای مالکان محسوب نشود. همین‌طور یکی از بندهای نسخه پیشنهادی تشویق مالکان به تمدید قراردادهای اجاره و تنظیم قراردادها به‌صورت دو تا سه ساله است. اگرچه این پیشنهاد نیز می‌تواند در شرایطی کارآیی داشته باشد. اما این بند از نسخه پیشنهادی نیز نمی‌تواند در شرایط بی ثباتی اقتصادی پاسخگو باشد. در وضعیت بی ثباتی و بروز نوسانات متعدد در بازار، مالکان(موجران) قراردادهای اجاره چندساله خود را برمبنای نرخ اجاره سال جاری منعقد نمی‌کنند بلکه براساس برآورد ذهنی که از وضعیت چندساله آینده دارند نرخ اجاره را افزایش خواهند داد. این موضوع سبب می‌شود که افزایش نرخ اجاره‌ای که قرار است سال آینده اتفاق بیفتد همین امسال در قراردادهای اجاره لحاظ شود. بنابراین بازار یکدفعه با افزایش اجاره بیشتری مواجه خواهد شد.

بند دیگری که در نسخه پیشنهادی به وزارت راه‌و‌شهرسازی به آن اشاره شده است طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از مالکان زمین است. هم‌اکنون در بسیاری از کشورها، از مابه‌التفاوت رشد قیمت اسمی ملک و هزینه‌های مربوط به زمان خرید و استهلاک، مالیات بر عایدی سرمایه دریافت می‌شود که نرخ آن بین ۳۰ تا ۴۵ درصد خالص ارزش فروش است. کارشناسان برای اجرای این طرح، پیشنهاد کرده‌اند این مالیات در گام اول برای زمین وضع شود و پایه محاسبه مالیات نیز مابه التفاوت قیمت فروش و قیمت خرید پس از کسر تورم عمومی در این فاصله زمانی باشد. این مالیات در صورتی که با نرخ موثر و شبیه کشورهای مختلف، تعریف شود به شکل خودکار از سفته‌بازی در بازار زمین می‌کاهد. اخذ این نوع مالیات از جمله اقدامات ضروری برای ساماندهی بازار مسکن است. هر چندکه اجرای این گام نمی‌تواند به فوریت در وضعیت بازار مسکن اثرگذار باشد و نتایج اخذ این مالیات در میان مدت مشخص خواهد شد.

در نهایت گام دیگر پیشنهادی در این بسته، تشکیل «بورس الکترونیکی (بازار مجازی) برای بازار معاملات مسکن» است. آن‌طور که در توضیحات مربوط به این پیشنهاد آمده است، در این بازار مجازی با تجمیع اطلاعات مربوط به فایل‌های عرضه آپارتمان در یک سامانه الکترونیکی، همه پیشنهادهای فروش در محله‌ها و مناطق شهری – با حفظ حق و حقوق عوامل بازاریاب، واسطه‌های ارائه‌کننده فایل و همچنین مالکان و سازنده‌ها- از طریق این سامانه، برای متقاضیان خرید به نمایش درمی‌آید. ویژگی بورس الکترونیکی که در بسته پیشنهادی معاونت مسکن، باعنوان طرح راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی نام‌گذاری شده است، فقط به یک محل مجازی برای «ملاقات عرضه و تقاضای مسکن» محدود نمی‌شود. این بازارگاه می‌تواند قیمت آپارتمان‌ها و املاک معامله شده در هر محله طی دوره زمانی گذشته را نیز به همراه روند افت و خیز قیمت‌های قطعی و حتی قیمت‌های پیشنهادی فایل‌های در حال ورود به بازار، به نمایش عمومی بگذارد. انجام این عملیات در صورتی که قابلیت اجرا داشته باشد می‌تواند به شفاف‌سازی اطلاعاتی درباره قیمت‌ها کمک کند.

*مدیر بازنگری طرح جامع مسکن

منبع: دنیای اقتصاد