وقایع و نابه‌‎سامانی‌های قیمتی اخیر در بازار مسکن که از آخرین ماه‌های سال ۱۳۹۶ آغاز شد، نگرانی‌هایی را در سطح جامعه، سیاست‌گذار و مسوولان و پژوهش‌گران ایجاد کرده و از همین رو وزارت راه و شهرسازی بنا بر رسالت و ماموریت خود،  بسته‌ پیشنهادی ۹ گانه‌ای در این خصوص تهیه کرده است. گزارشی که اکنون ارائه می شود، توسط فخرالدین زواره، غزال راهب و سید علیرضا ذوالفقاری، از محققان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تهیه شده و بر آن است تا ضمن واکاوی این بسته، پیشنهادهای مکملی نیز عرضه کند.

 

ریشه‌های اصلی جهش قیمت‌ها در بازار مسکن

ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌وساز)،  کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی  و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.

بسیاری از عوامل اصلی موجد شرایط کنونی بازار مسکن، خارج از حیطه‌ی وظایف و اختیارات وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. از جمله‌ی این عوامل می‌توان به سیاست‌‌های پولی، مالی و ارزی، شرایط کلان اقتصادی، و نااطمینانی‌ها و ریسک‌های سیاسی اشاره کرد.

بنا به علل برشمرده‌شده، افزایش قیمت در بازار مسکن ناگزیر به‌نظر می‌رسد. اما محتمل است که میزان افزایش قیمت در اثر برخی عوامل روانی، نااطمینانی‌ها و کاستی‌های ساختاری بازار مسکن تشدید شده باشد. با توجه به شرایط بازار مسکن، وزارت راه و  شهرسازی بنا بر ماموریت ذاتی خویش، بسته‌ای را در حیطه‌ی وظایف و اختیارات خود آماده کرده است که در ادامه بدان پرداخته می‌شود.

 

اصول مبنای بسته‌ی پیشنهادی

بسته‌ی سیاستی پیشنهادی برمبنای اصول پای‌بندی به قانون، احترام به حقوق مالکیت، پای‌بندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار، به‌وجود نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در بخش، دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات و کاهش انتظارات تورمی در جامعه تدوین شده است.

در مورد اصل احترام به قانون می توان گفت: همان‌گونه که قانون مبنا و چارچوب فعالیت‌های مجاز و صحیح و چگونگی روابط میان اشخاص را در جامعه مشخص می‌کند، انتظار آن است که سنگ‌بنای تصمیم‌گیری‌های سیاست‌گذاران نیز باشد. به‌ویژه در شرایط بحرانی، توجه به راه‌کارها و چارچوب‌های قانونی شاید اهمیت بیشتری نیز بیاید، زیرا پای‌بندی سیاست‌گذار به قانون، سنگ‌محک جامعه برای شکل‌دهی انتظارات آتی و مبنای تصمیم‌گیری‌های آتی اقشار مختلف را تشکیل می‌دهد.

 احترام به حقوق مالکیت از اصول این بسته ۹ گانه پیشنهادی است. این اص مبنا، یکی از نهادی‌ترین اصول مطرح‌شده در این بسته‌ی سیاستی به‌‍شمار می‌رود. یکی از ابتدایی‌ترین اصول علم اقتصاد جریان اصلی و سنگ‌بنای توسعه و رشد اقتصادی، احترام به حق مالکیت اشخاص است.

در سرتاسر تاریخ ایران –پیش و پس از وورد اسلام به ایران  و به‌رغم اهمیت حق مالکیت در دین مبین اسلام- این اصل اساسی، به‌طور مستمر از طریق حاکمان نقض شده، و این درحالی است که این اصل سنگ‌بنای توسعه است. به‌ویژه در شرایط بحرانی سیاست‌گذاران همواره با وسوسه‌ی انتخاب گزینه‌های میان‌بر در زمان اثر و نه در کیفیت خروجی، سهل‌الوصول و ساده‌انگارانه در مقابل سیاست‌های دشوار و برپایه‌ی علم اقتصاد قرار دارند. برخی از این راهکارهای ساده‌انگارانه و غیرعلمی می‌تواند از مسیر نقض حق مالکیت اشخاص بگذرد.

چنین سیاست‌هایی با توجه به سابقه‌ی تاریخی نقض مکرر حق مالکیت در طول تاریخ مملکت، می‌‌تواند اعتماد اشخاص به پای‌بندی حکومت به این اصل را کاهش دهد و از این ره‌گذر آسیب جدی به توسعه و بالندگی اقتصاد کشور وارد نماید. مصداق چنین سیاست‌هایی در شرایط کنونی بازار مسکن، مداخله‌ی دستوری دولت در بازار به‌طور مثال به هدف تمدید اجباری قراردادهای اجاره باشد.

این سیاست به‌ظاهر خیرخواهانه، شاید در کوتاه‌مدت اثار محدودی بر بازار داشته باشد، اما در بلندمدت اعتماد عمومی به نقش دولت در دفاع از حق مالکیت را به‌شدت خدشه می‌کند و مسیر رشد اقتصادی را با موانع جدی روبه‌رو می‌کند. در مقابل، بیان پای‌بندی سیاست‌گذار به حق مالکیت، نویدبخش افزایش اعتماد عمومی و ساخت سرمایه‌های اجتماعی لازم برای رشد و توسعه‌ی اقتصادی است.

پای‌بندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار از دیگر اصول این بسته سیاستی است. در علم اقتصاد استدلال می‌شود که در بسیاری از بازارها رقابت و قمیت‌های رقابتی، از لحاظ اقتصادی جامعه را به نقطه‌ی بهینه می‌رساند. براین اساس مداخله‌ی نابه‌جای دولت در سازوکار بازار، به‌طور مثال با قیمت‌گذاری یا تخصیص دستوری منابع، تنها جامعه را از نقطه‌ی بهینه دور می‌سازد. بخشی از عملکرد اقتصادی دهه‌های اخیر کشور و عدم تحقق ظرفیت‌هایی که دست‌یافتنی می‌نمود، ناشی از همین مداخله‌ی دولت در بازارهای مختلف، تعیین دستوری قیمت‌ها و تخصیص دستوری منابع، هرچند با نیات خیرخواهانه است.

البته در برخی بازارها به اصطلاح شکست بازار وجود دارد و سازوکار بازار از تخصیص بهینه‌ی منابع عاجز است. از منظر علم اقتصاد، وظیفه‌ی ذاتی دولت مداخله در این بازارها است. بازار مسکن در تمام جوامع، برای اقشار کم‌درآمد با پدیده‌ی شکست بازار مواجه است. این بدان معناست که دولت‌ها موظفند سیاست‌های حمایتی برای این اقشار در پیش گیرند. اما توجه به چند نکته در این میان ضروری است: شکست بازار عمدتا برای اقشار کم‌درآمد رخ می‌دهد.

اقشار کم‌درآمد با توجه به محدودیت درآمد، از توان مالی لازم برای تأمین سرپناه مناسب که از حقوق اولیه‌ی انسان‌هاست و در قانون اساسی کشور نیز مورد تأکید قرار گرفته است، برخوردار نیست. بنابراین لازم است سیاست‌های حمایتی برای این قشر در نظر گرفته شود. اما مداخله‌ی نابه‌جای دولت در سایر بازارها و برای سایراقشار می‌تواند منجر به تخصیص نابهینه‌ی منابع شده و جامعه را از نقطه‌ی بهینه‌ دور سازد. در مقابل، واگذاری امور در این بخش از بازار مسکن به سازوکار بازار می‌تواند جامعه را به سمت نقطه‌ی بهینه رهنمون شود. 

بدیهی است توصیه به مداخله در بازار مسکن برای پیاده‌سازی سیاست‌های حمایتی، لزوما به معنای واگذاری کلیه‌ی مراحل اجرایی و امور به دولت نیست، بلکه می‌توان سیاست‌های حمایتی مسکن را با حداقل تصدی‌گری دولت و با بهره‌گیری از سازوکار بازار به سرانجام رساند.

به‌وجود نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در بخش بنیان دیگر این بسته سیاستی به شمار می‌رود. نااطمینانی و ریسک، قاتل سرمایه‌گذاری است. مداخله‌ی ناموجه و تصمیم‌گیرهای‌های یک‌شبه و غیرکارشناسی همگی موجب افزایش نااطمینانی و کاهش سرمایه‌گذاری می‌شود. این قبیل سیاست‌های ناگهانی، علاوه بر تأثیر منفی کوتاه و میان‌‎مدت بر سرمایه‌گذاری، در بلندمدت نیز بر سرمایه‌گذاری بسیار تأثیرگذار است.

اعتماد و اطمینان بخش خصوصی به عمل‌کرد دولت محصول یک رابطه و تعامل طولانی‌مدت است و شکل‌گیری و تقویت آن نیازمند مرور زمان، استمرار در رفتاردولت و انباشت تجربیات موفق اعتمادسازی است. این اعتماد و اطمینان هرچند یک‌شبه ساخته نمی‌شود، اما با یک عمل‌کرد ناسنجیده‌ی دولت، به‌سادگی و یک‌شبه قابل از بین‌رفتن است.

 می‌توان ادعا کرد بخشی از عدم‌اطمینان کنونی بخش خصوصی ریشه در عمل‌کرد سالیان و دهه‌های گذشته‌ی دولت‌ها دارد. بنابراین ضروری است هم برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در کوتاه و میان‌مدت، و هم برای تقویت و جلب اعتماد بخش خصوصی و بهبود بلندمدت از سیاست‌هایی که موجب بی‌ثباتی و نااطمینانی در بازار می‌شوند اجتناب کرد.

باتوجه به زمان‌بر بودن ساخت‌وساز و عرضه‌ی مسکن، هر گونه تأخیر در سرمایه‌گذاری به میزان کافی در امروز، می‌تواند عرضه را در سال‌های آتی کاهش دهد.

به‌علاوه توجه شود که حدی از افزایش قیمت، برای جبران خدمت سرمایه‌گذاران در بخش ساختمان ضروری است، و هرچه حاشیه سود سرمایه‌گذاری در این بازار کمتر باشد، سرمایه‌های کمتری نیز به سمت آن جذب می‌شوند، بنابراین حدی از افزایش بهای مسکن برای توسعه‌ی پایدار بخش ضروری است.

دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات از دیگر اصولی است که رعایت آن ضروری است و در این یسته دیده شده است. دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات علاوه بر آن‌که حق ایشان است، می‌تواند با شفاف‌سازی، زمینه‌های نوآوری، کاهش فساد و افزایش بهره‌وری را فراهم کند.

در زمینه‌ی بازار مسکن به‌طور خاص باید توجه داشت که مسکن کالایی به‌شدت ناهمگن است، و تعیین قیمت آن به‌سادگی بازار کالاهایی همگن نیست، و عوامل متعدد و پیچیده‌ای در تعیین قیمت یک واحد مسکونی نقش دارند. بنابراین در دسترس بودن اطلاعات بیشتر و به‌روزتر می‌تواند به افزایش کارایی بازار کمک نماید.

نهایتا کاهش انتظارات تورمی در جامعه از دیگر اصول این بسته سیاستی است. اشاره شد که انتظارات تورمی نقش مهمی در ایجاد جهش قیمتی اخیر داشته است. چنان‌چه سیاست‌های پیشنهادی خود موجب افزایش انتظارات تورمی شود، دیر یا زود باید منتظر تشدید بحران جاری یا بروز بحران در مقطعی دیگر بود.

 

پیشنهادهای نه‌گانه

اما این بسته سیاستی چیست و چه پیشنهاداتی را برای تعدیل بخش مسکن ارائه کرده است؟ در این بخش به واکاوی پیشنهاهای نه‌گانه‌ی وزارت راه‌وشهرسازی پرداخته می‌شود:

عرضه بسته تشویقیِ مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی اولین سیاست از این سیاست‌های ۹گانه است: بخشی از التهاب کنونی بازار مسکن به عرضه‌ی ناکافی نسبت داده می‌شود. هجوم سوداگران به بازار مسکن در سال‌‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲ منجر به افزایش شدید عرضه، به‌ویژه در واحدهای بزرگ‌متراژ شد.

 هم‌زمانی این افزایش عرضه با کاهش قدرت خرید منجر به وفور خانه‌های خالی شد که خود را در سرشماری ۱۳۹۵ نشان داد. هم‌زمانی وفور نسبی عرضه و رکود طولانی بازار مسکن که عمدتا ناشی از ضعف تقاضا بود، سرمایه‌گذاری در واحدهای جدید را به‌شدت کاهش داد.

بهبود این چرخه‌ی معیوب چه از منظر متراژ و چه از منظر حجم و زمان عرضه نیازمند سیاست‌گذاری صحیح است. سیاست‌های مالیاتی ابزار مناسبی است که با جهت‌دهی به انگیزه‌های اشخاص، تصمیم‌های اشخاص مختلف را با اهداف سیاست‌گذار هم‌راستا می‌نماید. در بحث مسکن استیجار نیز نیاز کشور به اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور مدت‌ها است مطرح شده است. اجاره‌داری حرفه‌ای ضمن کمک به برآوردن نیاز مسکن اقشار با درامد متوسط، برای توسعه‌ی سیاست‌های حمایتی اقشار کم‌درامدتر نیز بسیار مفید است.

راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی یکی دیگر از پیشنهادات ارائه شده است. شفافیت بیشتر بازار و کاهش هزینه‌های مبادله در بهبود عملکرد بازار مؤثر است. برای این منظور یکی از راه‌کارها همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، بهره‌گیری از مدل‌های محاسباتی و انبار داده‌های مسکن برای ارزیابی املاک است. هدف مدل ارزیابی آتوماتیک تغییر/ تعیین نظام قیمت‌گذاری بازار نیست، بالعکس این سیستم‌ها انعکاس‌دهنده قیمت بازار بر مبنای واحدهای معامله‌شده، فایل‌شده در پورتال‌های جستجوی مسکن و سایر داده‌های مکانی موجود از املاک کشور است.

فرایند ارزیایی آتوماتیک شامل چندین مرحله است، در هر مرحله روش‌های مختلف آماری و یادگیری ماشینی مورد استفاده قرار می‌گیرد. اولین مرحله در این فرایند، ساخت شاخص‌های تغییر قیمت مسکن در سطح کشور، مناطق شهری و شاخص‌های محله‌ای می‌باشد. شاخص نهایی از ترکیب شاخص‌های مختلف من‌جمله شاخص Case Schiller، شاخص جزیی و شاخص میانگین، به‌دست می‌آید. این فرآیند از الگوریتم‌های هموارسازی و شناسایی ناهنجاری‌ها به منظوربهبود کیفیت داده‌ها بهره می‌‍گیرد. هم‌جوشی داده‌ها، مدل‌های پیش‌بینی و یادگیری ماشینی از سایر اجزای این سیستم است.

از مهم‌ترین کاربردهای این مدل می توان به ارزیابی اولیه  و کنترل ارزیابی Initial Valuations and Valuations Auditing، سنجش معوقات In-arrears Assessment، تبديل دارایی‌ها به اوراق ‌بهادارSecuritization، ارزیابی توده‌ای Mass Appraisal، جلوگیری از فساد در واگذاری املاک Fraud Prevention و امورمالیاتی Taxation اشاره کرد.

انتقال مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی پیشنهاد دیگری است که در این بسته پیش‌بینی شده است. بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده است دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ کرده و هدف از این امر نیز افزایش عرضه‌ی خانه‌های خالی بیان شده، هرچند قانون ضمانت یا سازوکار اجرایی مناسبی برای این منظور پیش‌بینی نکرده است.

 با توجه به مسایل و مشکلات اجرایی شناسایی خانه‌های خالی، به‌نظر می‌رسد شهرداری‌ها با توجه به اشراف مناسب به سطح فعالیت‌های هر منطقه فعالیت منطقه‌، توان مناسب‌تری برای شناسایی و اخذ مالیات از این واحدها دارند. با توجه به آن‌که سیاست‌های حمایتی مسکن نیازمند اختصاص منابع عمومی و کمک دولتی است، پیشنهاد شده است، درآمدهای گردآوری‌شده بهتر است صرف هزینه‌های بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود. البته راه‌حل اخذ مالیات از خانه‌های خالی در چارجوب قانون موجود مطرح شده است و به‌نظر نگارنده سازوکار مالیاتی مناسب‌تر و بهینه‌تر اخذ مالیات یا عوارض از خانه‌های تحت مالیکت سوم و بیشتر است.

البته شناسایی املاک خالی خود موضوع مهمی است که یکی از راهکارهای پیشنهادی انجام آن، بررسی کنتورها پیشنهاد شده است. باید توجه داشت که این طرح ممکن است انگیزه‌ی سفته بازان در بازار مسکن را جهت اتلاف انرژی افزایش دهد. گرفتن مالیات و عوارض بر املاک و مستغلات، علاوه بر افزایش عرضه باعث افزایش هزینه در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده، بنابراین انگیزه سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی در مسکن را کم می‌کند.

برخی از مهم‌ترین چالش‌های ایجاد درآمد پایدار بر اساس گرفتن مالیات از املاک و مستغلات به شرح زیر است: ارزیابی دقیق کل املاک شهر تهران مقدور نیست، بنابراین ایجاد دهک‌هایی بر اساس ارزش املاک و شناسایی این‌که کدام ملک به کدام دهک تعلق دارد، بسیار مشکل است و تاکنون ابزارهای ارزیابی هوشمند در ایران نداشتیم. مقاومت از طرف مالکین و مشاورین املاک برای پرداخت مالیات چالش دیگر پیش روی این سیاست است، و نهایتا عدم وجود سیستم هوشمند جهت برآورد درآمدهای پایدار حاصل از این نوع درآمد پایدار نیز یک چالش به شمار می‌رود. سیستم شبیه‌سازی بر اساس برآورد هوشمند قیمت مسکن یکی از ابزارهایی است که می‌تواند با استفاده از تحلیل سناریوهای مختلف نظام مالیاتی با مالیات‌بندی و مسیر تکاملی مناسب شهرداری را به هدف منابع درآمدی پایدار برساند.

تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان به منظور تعادل‌بخشی به بازار مسکن سیاست دیگر این بسته است. قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان با توجه به ناهم‌خوانی با سایر قوانین و مقررات در عمل هیچ‌گاه اجرایی نشد و نتوانست گرهی از بازار پیش‌فروش مسکن باز نماید. بلکه حتی با وضع قوانین ناسازگار با سایر قوانین و مقررات این حوزه، خود به مشکلات بازار پیش‌فروش مسکن افزود.

 برای سامان‌دهی به بازار پیش‌رفوش و رفع موانع موجود، تصویب قانونی جدید ضروری به‌نظر می‌رسد. با توجه به شناسایی این نیاز، لایحه‌ای در وزارت راه و شهرسازی با همکاری ذی‌نفعان مختلف اماده شده است که سرعت‌بخشی به فرایند بررسی و تصویب آن می‌تواند در بهبود عمل‌کرد بازار پیش‌‍فروش مؤثر باشد.

سیاست دیگر کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین به شمار می‌آید. سهم زمین در بهای تمام‌شده‌ی مسکن در برخی نقاط به‌طرز نامتعارفی بالا است. این امر می‌توان ریشه در سیاست‌گذاری نامناسب در این حوزه که منجر به حضور ممتد سوداگران در این بازار شد، داشته باشد.

 چنان‌چه سیاست‌های مناسبی برای کاهش سوداگری در بازار زمین پیاده شود، با عرضه‌ی مناسب زمین و کاهش بهای نسبی آن، ضمن کاهش سهم زمین در هزینه‌ی تمام‌شده، عرضه‌ی مبع محدود زمین شهری نیز سامان‌دهی می‌شود. در خصوص سیاست‌گذاری در این زمینه باید متذکر شد، به‌طور کلی مؤثرترین نوع سیاست‌گذاری آن است که انگیزه‌های اشخاص را با اهداف مورد نظر سیاست‌‎گذار هم‌راستا کند.

چه در این‌صورت اشخاص بدون نیاز به کنترل بیرونی و مقررات دستوری، براساس منافع خود هدف مطلوب سیاست‌گذار را برمی‌گزینند. مالیات یک ابزار شناخته‌شده و موفق برای این منظور به‌شمار می‌رود. با توجه به رواج هر از چندگاه سوداگری در بخش زمین، مالیات‌ستانی بر عایدی سرمایه می‌تواند انگیزه‌ی اشخاص را برای سوداگری در این بازار کاهش دهد.  

یکی دیگر از این سیاست‌ها، حمایت از ساخت وعرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های تسهیلاتی و مشوق‌‌های مالیاتی است. بررسی ترکیب معاملات در بازار مسکن نشان می‌دهد واحدهای ریزمتراژ سهم مهمی را از تقاضای مصرفی بازار تشکیل می‌دهد. حال آن‌که تمایل سازندگان در چند سال گذشته معطوف به ساخت واحدهای لوکس و بزرگ متراژ بوده است.

بخشی از این مسأله احتمالا به عدم اطلاع کافی و اشتباه محاسباتی سازندگان در ارزیابی شرایط و نیاز بازار برمی‌گردد. بخش مهمی نیز احتمالا به قوانین و مقررات ساخت‌وساز نظیر ضوابط مربوط به پارکینگ باز می‌گردد که ساخت‌وساز واحدهای کوچک را دشوار و پر هزینه می‌سازد. برآیند این عوامل منجر به کاهش عرضه‌ی واحدهای پرتقاضا و تشدید جهش قیمت در این بخش از بازار، که بسیاری از متقاضیان مصرفی آن از اقشار نسبتا کم‌درامدتر هستند، شد. حمایت از ساخت‌وسازهای کوچک که متناسب با الگوی غالب تقاضا است به بهبود عملکرد بازار و کاهش فشار تقاضا در این بازار کمک می‌کند.

 تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از زمین‌های دولتی و اهرمی‌کردن منابع محدود بودجه‌ای یکی دیگر از این سیاست ها به شمار می‌رود: تکلیف قانونی مبنی بر بازآفرینی سالانه ۲۷۰ محله در کشور، در اثر محدودیت‌های بودجه‌ای با موفقیت اجرایی نشد. پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تسریع در پروژه‌های مصوب، برمبنای به‌کارگیری منابع بودجه‌ی عمومی برای اهرم کردن منابع بخش خصوصی است.

یکی دیگر از این سیاست‌ها تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی است. حضور یک بانک توسعه‌ای در حوزه‌ی مسکن کشور می‌تواند نقش مهمی در توسعه‌ی ابعاد مختلف فنی و مالی بازار ایفا نماید. به‌علاوه اجرای سیاست‌های متناسب با شرایط بازار مسکن می‌تواند در افزایش رفاه شهروندان مؤثر واقع شود. به‌طور خاص، چنین بانکی با رعایت اصول بازار می‌تواند در موقعیت‌های مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهت‌دهی به کمک‌های دولت، ابزار اجرای سیاست‌ها در بخش باشد.

نهایتا آخرین سیاست پیشنهادی، تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف است. بسته‌ی پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برمبنای ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن توصیه می‌‎کند در واگذاری اراضی شهری کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی تسریع شود. هرچند به‌نظر نگارنده برای بهره‌برداری مناسب‌تر از این اراضی نیازمند تببین و احتملا تنظیم سیاست‌های زمین شهری در سطح کشور هستیم.

 

توجه به سیاست‌های حمایتی مسکن برای کاستن فشار از اقشار آسیب‌پذیرتر

بخش عمده‌ی نگرانی به‌حق مسوولان کشور در فضای کنونی بازار مسکن، بابت فشار بر اقشار کم‌درآمد و آسیبب‌پذیر است. ترکیب سطح درآمد پایین و سهم بالای هزینه‌ی مسکن در بودجه‌ی دهک‌های پایین جامعه، این اقشار را در برابر افزایش بهای مسکن بسیار آسیب‌پذیر می‌کند. چنان‌چه در دهه‌های گذشته سیاست‌های مناسبی برای اقشار نیازمند حمایت با موفقیت پیاده‌سازی شده بود، امروز نگرانی به‌مراتب کمتری در این خصوص وجود داشت زیرا بخش عمده تحولات قیمتی دامن‌گیر طبقات میانی و پردرآمد می‌شد.

گسترش سیاست‌های حمایتی در وهله‌ی نخست نیازمند سازوکار مناسب و دقیق برای شناسایی اقشار هدف و در وهله‌ی بعد نیازمند چارچوبی منسجم، علمی و منطبق با شرایط کشور است. براساس مطالعات انجام شده، مهم ترین مشخصه های گروه‌های هدف مسکن حمایتی (دهک های ۱ تا ۴) که لازم است برنامه‌ریزی تأمین مسکن براساس آن صورت گیرد، پايين بودن قدرت خريد، پايين بودن توان پردخت وام، پايين بودن توان پس‌انداز، پايين بودن توان مالي برای ساخت، كافي نبودن اعتبارات ساخت، پايين بودن ضريب مالكيت، تأثير مستقيم تورم سالانه بر توان این گروه‌ها، دسترسي اندک به منابع مالي و وام، عدم توان نگهداري و ساخت درصورت واگذاری زمین به شمار می‌رود.

در این راستا، زمینه‌هایی که براساس ظرفیت‌های موجود و همچنین، نیاز ساختاری تأمین مسکن لازم است که به عنوان محورهای برنامه‌ریزی طرح شوند، شامل موارد زیر است:شناسایی گروه‌های درآمدی پایین و خانواده‌های نیازمند و برنامه‌ریزی سيستم يك‌پارچه و هماهنگ به‌منظور مدیریت واحد در راستای حمایت از خانوارهای نیازمند بین نهادهای حمایتی، ایجاد نظام مالی-اعتباری تأمین مسکن، تأمین زمین برای ساخت مسکن و تنظیم بازار زمین شهری، نوسازی و بهسازی بافت فرسوده، برنامه ریزی تأمین مسکن استیجاری، برنامه ریزی کالبدی تأمین مسکن، بهره‌گیری از فناوری مناسب و ارتقای کیفی فن ساخت و توازن اجتماعی در مکان استقرار اقشار کم درآمد.

پایش بیش از پیش بازار مسکن برای مواجهه با شرایط این‌چنینی مناسب به‌نظر می‌رسد. به‌ویژه پس از بحران مالی جهان در سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۰۸ میلادی که ریشه در بازار مسکن داشت، سیاست‌ها و اقداماتی برای پایش بهتر بازار مسکن مطرح شده است. از جمله‌ی این سیاست‌ها می‌توان به تولید و پایش شاخص بهای مسکن اشاره کرد که برای پایش سلامت اقتصاد کلان کشورها نیز به‌کار می‌رود. تسریع در تولید و پایش چنین شاخص‌های عملکردی در بهبود مدیریت و سیاست‌گذاری در سطح کلان مؤثر است.

 

تأمین مسکن قابل استطاعت با کیفیت مناسب

در تأمین مسکن اقشار کم درآمد یکی از مهمترین مباحثی که باید مورد توجه قرار گیرد، طراحی اقتصادی است. تجارب نشان داده است که طراحی مناسب و اقتصادی می‌تواند نقش مؤثری در کاهش هزینه‌های ساخت داشته باشد. ویژگی­های طرح و مشخصه­های فنی ساختمان و نقشه­های اجرایی آن در سیستم­ها و روش­های مختلف ساختمان­سازی، اساس برآورد هزینه­های ساختمان است. برای محاسبه­ی مقدار مصالح به کاررفته، تعداد کارگران و کادر فنی، مقادیر به صورت طول، سطح، حجم، وزن و عدد مطرح می­گردند که همگی تابعی از طرح معماری ساختمان­هاست.

امروزه با توجه به رشد روزافزون جمعیت و اینکه منابع انرژی تجدید ناپذیر زمین رو به کاهش و نقصان است، جهان به فکر راهکار­هایی برای صرفه‌جویی در استفاده از این منابع یا برآوردن نیاز­های خود از روش­های دیگر افتاده است. می­توان گفت ساخت و ساز‌هایی که بر پایه­ی این است که در نهایت هزینه­های کمتری ایجاد کند و باعث اقتصادی شدن معماری شود، یکی از این راهکار­هاست. از طرفی انسان همیشه سعی بر این داشته که در هر زمینه­ای هزینه­های مصرفی را پائین آورده تا بتواند سرمایه­اش را در زمینه­های قابل استفاده دیگر نیز به کار برد. در زمینه­ی معماری هم به همین ترتیب در تلاش است تا سرمایه خود را صرف هزینه­های اصلی و غیر قابل چشم پوشی و یا هزینه­های قابل برگشت کند. از طرف دیگر طراحی بهینه ساختمان لازم است که در هماهنگی با اصول طراحی کیفی ساختمان قرار گیرد. لذا پس از بررسی اصول طراحی بهینه از نظر اقتصادی، لازم است که غربالگری براساس اصول کیفی طراحی صورت گیرد.

از طرف دیگر، عموماً از فرصت‌های سرمایه‌گذاری بزرگ مقیاس در صنعت مسکن استفاده می‌شود تا ارتقا و به‌روزرسانی روش‌های ساخت نیز صورت پذیرد. هدایت پروژه‌های مسکن اقشار کم درآمد توسط دولت می‌تواند نقش به‌سزایی درگسترش صنعتی‌سازی ساخت ایفا کنند و اهمیت توجه به مباحث مدیریت پروژه را در پروژه‌های کلان نشان دهند.

منابع کشور در روش غیرصنعتی تا ۳۰ درصد هدر می‌رود، اما در عوض در روش‌های صنعتی تا  ۳۰درصد صرفه‌جویی منابع انجام می‌شود، یعنی با همان منابع می‌شود ۳۰ درصد بیشتر ساخت.

از مهم‌ترین ظرفیت‌‌های قانونی ایجاد شده برای ارتقای فناوری ساخت و گسترش صنعتی‌سازی در کشور، تصويب آيين‌نامة حمايت از فناوري‌هاي نو در توليد مسكن و رعايت مقررات ملي و مقاوم‌سازي بوده است که لازم است با دقت و درایت و با تکیه بر تجارب قبل برنامه ریزی درخصوص آن صورت گیرد.

هرچندریشه‌ی اصلی تحولات اخیر بازار مسکن خارج از حوزه‌ی اختیارات وزارت راه و شهرسازی قرار دارد، اما اعلام مواضع و پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی نشان‌دهنده‌ی آن است که این وزارت‌خانه بر آن است تا به‌دور از سیاست‌های شتاب‌زده و عوام‌فریبانه بر اصلاح کاستی‌های بازار مسکن برمبنایی علمی و کارشناسی اهتمام ورزد.

با توجه به شرایط اقتصاد کلان، حجم نقدینگی و سایر عواملی که در این گزارش بدان پرداخته شد، تعدیل قیمت‌ها در بازار ناگزیر می‌نماید، ارزیابی نگارندگان این گزارش آن است که بسته‌ی سیاست‌های پیشنهادی وزارت‌‌خانه و سایر سیاست‌هایی که در این گزارش پیشنهاد شدند مسیری برای بهبود عملکرد این بازار پیش‌روی سیاست‌گذار و جامعه قرار می‌دهد.

 به‌طور خاص، اصولی که مبنای تهیه‌ی بسته‌ی پیشنهاد قرار گرفته است، بسیار متعالی است، زیرا به‌ویژه در شرایط بحرانی و فشار افکار عمومی سیاست‌گذاران در همه‌جای دنیا، تمایل دارند با اتخاذ سیاست‌های عوام‌پسندانه تنش را کاهش دهند. تجربه‌ی  کشور ما و سایر کشورها گواه این مدعا است که چنین سیاست‌هایی تنها در کوتاه‌مدت و مقطعی مؤثر است و در صورت نپرداختن ریشه‌ای و اصولی به چنین مشکلاتی، بحران در برهه‌ای دیگر و به‌صورتی شدیدتر بروز پیدا می‌کند. بنابراین این رویکرد وزارت راه‌وشهرسازی در پای‌بندی به اصولی که مطرح شد، شایسته‌ی تقدیر است.

​

 

​