با شروع فصل نقل و  انتقال مسکن که معمولا از ابتدای تابستان آغاز و تا زمان بازگشایی مدارس به طول می‌انجامد تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن در شهرهای پرجمعیت افزایش پیدا می‌کند. زمانیکه تقاضای مسکن بالا می‌رود قیمت مسکن و اجاره‌بها، چنانچه عرضه آن کم باشد بالا خواهد رفت و این مساله چنانچه از حد تعادل طبیعی خود فراتر رود می‌تواند مشکلات زیادی را بر متقاضیان واقعی مسکن تحمیل کند.

بر اساس گزارش های رسمی، رکودی که از نیمه دوم سال گذشته در معاملات بازار مسکن حاکم شد، همچنان ادامه دارد، ولی جهش ناگهانی قیمت مسکن در ۹ ماهه پایانی سال قبل سبب شد تا قدرت خرید متقاضیان واقعی برای تهیه مسکن کاهش یابد. بنابراین فصل جدید نقل و انتقالات مسکن با انبوهی از تقاضاهای بی‌پاسخ از سوی خریداران واقعی مسکن روبه‌رو است. از سوی دیگر حدود ۳.۵ میلیون نفر متقاضی واقعی اجاره مسکن امسال به دلیل تغییر شاخص های کلان اقتصادی و نوسانان ایجاد شده در بازار مسکن با رشد چشمگیر اجاره بها روبه رو شده اند.

در شرایط فعلی، بخشی از تقاضای واقعی که در سال گذشته توان خرید مسکن را به دلیل افزایش ناگهانی قیمت‌ها از دست داده‌اند، به بازار اجاره‌بهای مسکن منتقل شده است. این مساله شرایط را برای به هم زدن تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار اجاره بهای مسکن فراهم می کند و به نوبه خود موجب بالارفتن قیمت اجاره بها خواهد شد.

با توجه به شرایط ایجاد شده در اقتصاد کشور که به دنبال آن مسکن نیز تحت تاثیر این تحولات قرار گرفته است، این سوال مطرح می‌شود که آیا اجاره بها باید مطابق با نرخ تورم سالانه باشد؟ به نظر می‌رسد پاسخ مثبت است. در عین حال اتفاقی که هم‌اکنون در بازار مسکن رخ داده این است که اگر نرخ تورم سالانه بین ۳۰ تا ۴۰ درصد باشد، در مقابل نرخ افزایش اجاره‌بها به بالای ۶۰ درصد رسیده است. حال سوال اساسی این است که تفاوت میان شتاب صعودی قیمت مسکن با رشد اجاره بها، ناشی از چیست؟

به نظر می‌رسد این تفاوت ناشی از فعالیت سوداگران و دلالان در بازار اجاره‌بهای مسکن است که می‌خواهند بازار را به نفع خود، متلاطم کنند. بخشی از این سوداگری را مشاوران املاک و بخش دیگر را افرادی که دارای واحدهای مسکونی فراوان هستند ایجاد می‌کنند. ادله گروه دوم این است که فشار تقاضای تحمیل شده از سوی بازار معاملات مسکن به بازار اجاره بها باعث فزونی اجاره مسکن در ماه های اخیر شده است.

در عین حال نباید از نظر دور داشت که بازار اجاره بها به گونه ای است که افراد از هم الگو می‌گیرند و این الگوی نامناسب را که سوداگران به آن دامن می‌زنند موجب افزایش بی‌رویه اجاره‌بهای مسکن شده است و فریاد بسیاری از مستاجران را به آسمان برده است.

چنانچه بازار اجاره بها بخواهد با همین روند پیش برود، تصاعدی بیش از آنچه که امروز با آن مواجهیم را پشت سر خواهد گذاشت. با چنین روندی به نظر می‌رسد که متقاضیان واقعی اجاره‌بها نتوانند مسکن موردنیاز خود را به دست آورند که البته این موضوع، مشکلات بیش‌تری را درحوزه های اقتصادی، اجتماعی و امنیتی ایجاد خواهد کرد.

به گفته بسیاری از کارشناسان زمانیکه سرپرست خانوار نتواند در مرکز شهرها، واحد مسکونی موردنظر خود را اجاره کند ناچار به حاشیه شهرها خواهد رفت و ادامه این روند اگرچه به رونق اجاره مسکن در پیرامون کلانشهرها می‌انجامد اما خود موجب گسترش جمعیت در حاشیه شهرها خواهد شد و مشکلاتی را در رینگ دوم جمعیتی کلانشهرها ایجاد می‌کند. رشد ۲۵ درصدی اجاره بهای مسکن در شهرهای اطراف تهران (بر اساس آمار اعلام شده از سوی سایت مشاوران املاک) به خوبی موید این مطلب است که بخش زیادی از متقاضیان اجاره مسکن که سال گذشته در تهران سکنی داشتند، در فصل نقل و انتقالات جدید به دلیل گرانی اجاره بهای مسکن ناچار به مهاجرت و سکونت در اطراف استان تهران شده اند. این قضیه دقیقا برخلاف سیاست‌های کلان وزارت راه و شهرسازی برای ممانعت از گسترش حاشیه‌نشینی و توسعه ناهمگون شهرهای کوچک است.

به همین دلیل نیز کارشناسان و صاحبنظران معتقدند که باید به سرعت روند سودآوری کاذب بازار اجاره مسکن را در کلانشهرها را کنترل کرد. طرح مالیات بر عایدی مسکن یا مالیات بر اجاره مسکن می‌تواند یکی از راهکارهایی باشد که جلوی سرعت افزایش اجاره‌بهای مسکن را بگیرد. در این خصوص،  وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان را در دستور کار قرار داده که به گفته مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن این سامانه تا پایان سال جاری راه‌اندازی می‌شود. در این سامانه، پنج دستگاه از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان ثبت احوال، دستگاه‌های خدمات‌رسان همچون آب، برق، گاز، تلفن، اپراتورهای همراه اول و شرکت پست با وزارت راه و شهرسازی در راه‌اندازی سامانه همکاری می‌کنند.  

در عین حال، وزارت راه و شهرسازی برای کنترل اجاره بها، در حال اصلاح برخی از مواد قانونی است که به بحث اجاره‌بهای مسکن می‌پردازند. اصلاح تبصره ۱۱ ماده ۵۲ قانون مالیات‌های مستقیم که از سوی وزیر راه و شهرسازی برای معافیت مالیاتی موجران ضابطه‌مند در کمیسیون اقتصادی دولت در دست بررسی است از دیگر گام‌هایی که است وزارت راه و شهرسازی برای بحث اجاره‌بها در دستور کار دارد.

بنا به پیشنهاد وزیر راه و شهرسازی چنانچه مشوق‌های لازم به موجران داده شود و موجران قراردادهای دوسالانه با قیمت‌های متناسب با نرخ تورم را برای قرارداد اجاره‌بها تنظیم کنند از دادن مالیات، معاف می‌شوند که اینکار می‌تواند علاوه بر کنترل اجاره‌بهای مسکن، جلوی افزایش افسارگسیخته آن را بگیرد و موجب ساماندهی به بازار اجاره‌بها شود.

راهکار سوم افزایش مسکن استیجاری است. در این روش دولت با حمایت از انبوه سازان و تولیدکنندگان آنها را به تولید مسکن انبوه ترغیب می‌کند و با مشوق هایی که به انبوه سازان تخصیص می‌دهد از آنها می‌خواهد تا طبق تفاهم‌نامه‌ای بخشی از مسکن تولید شده را به مدت ۱۵ سال اجاره می‌دهند که اجاره این واحدهای مسکونی می‌تواند یا به شرط اجاره به تملیک و یا به شرط اجاره های پنج ساله به متقاضیان واقعی اجاره بهای مسکن تخصیص یابد.

به نظر می‌رسد با این راهکارها، می‌توان هم تولید مسکن اجاره‌ای را رونق داد و هم جلوی افزایش قیمت افسارگسیخته و بی‌ضابطه اجاره‌بها را گرفت.

مژده نوروزی خبرنگار حوزه مسکن و شهرسازی

پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی