به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، دولت سیزدهم همزمان با اجرای طرح نهضت ملی مسکن ساماندهی بازار اجاره را در دستور کار قرار داده است. به گفته محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان، کنترل بازار مسکن نیاز به قانون دارد که در جلسه سران مطرح خواهد شد و مصوبات برای کوتاه‌مدت اخذ میشود. با مصوبه جلسه سران قوا کنترل بازار اجاره برای تابستان امسال و اجاره سال جاری محقق خواهد شد.
به طور کلی بر اساس تحلیل‌های معاونت مسکن و ساختمان،بخش مسکن از جمله زیربخش‌های اقتصاد کلان است، تابع تغییر و تحولات اقتصادی کشور بوده و مجزا از کل اقتصاد قابل بررسی و مطالعه نیست. بدیهی است که در شرایط بروز تورم دو رقمی تمامی زیربخش‌های اقتصاد کشور تحت تاثیر قرار گرفته و نمی‌توان انتظار کاهش یا ثبات قیمت در یک بخش از اقتصاد را داشت.
با توجه به اینکه اجاره‌بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب میشود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه شود. به علاوه اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از قیمت ملک مورد اجاره است و اثر افزایش قیمت مسکن به عنوان یک دارایی بر روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.
بر همین اساس و به طورکلی مهمترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی،قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای، و نرخ سود سپردههای بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.
نقدینگی و تورم عمومی- با وجود افزایش نرخ رشد نقدینگی بیش از ۴۰ درصدی در سال ۱۴۰۰، تاثیر آن بر تورم عمومی و اثرگذاری با وقفه آن بر روی اجاره‌بهای مسکن، بدیهی است که اجاره‌بها مستعد افزایش بوده و از متغیرهای کلان تاثیر می پذیرد.
قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره- قدرت خرید خانوار که به واسطه کاهش سطح درآمد خانوارها محدود شده، عامل بازدارنده در افزایش اجاره‌بها بوده و کشش‌پذیری اجاره را کاهش داده است.
ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای- افزایش تعداد خانوارهای تک نفره و کاهش تولید و عرضه مسکن در سالهای گذشته، عرضه مسکن اجاره‌ای به بازار متناسب با تقاضا را کاهش داده و زمینه افزایش اجاره‌بها را فراهم آورده است.
نرخ سود سپردههای بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن- نرخ سود سپردههای بانکی از دیگر عواملی است که بر ترکیب رقم رهن و اجاره ماهانه تاثیر می‌گذارد، به عبارتی در شرایطی که نرخ سود سپرده بالا باشد، موجرین تمایل به دریافت رهن بیشتر و در زمان کاهش نرخ سود تمایل به افزایش رقم اجاره‌بها دارند.
تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای
با وجود همه این موارد وزارت راه و شهرسازی اقدامات متعددی در راستای کنترل بازار اجاره و کمک به مستاجران انجام داده از آن جمله می‌توان به تدوین لایحه اجاره‌داری حرفه‌ای با هدف ساماندهی بازار اجاره و حمایت از مستأجران که جهت تصویب و ابلاغ به دولت ارسال شده، اشاره کرد.
بهره‌مندی ۴۵۰ هزار خانوار از تسهیلات کمک ودیعه مسکن در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰
همچنین طی سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سود پایین به مستاجرین پرداخت شد که در قالب این طرح بیش از ۴۵۰ هزار خانوار از تسهیلات کمک ودیعه مسکن استفاده کردند. همچنین محدودیت افزایش سقف اجاره‌بها در سالهای ۹۹ و ۱۴۰۰ اجرایی شده که برابر گزارشات واصله تاثیر قابل ملاحظه‌ای در جلوگیری از افزایش بی‌رویه رقم افزایش تمدید قراردادهای اجاره داشته شده است.
تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی ۱۴۰۱
لازم به توضیح است که برنامه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی سال ۱۴۰۱ در دستور کار قرار گرفت ومصوب شده است. بعلاوه پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به مستأجران برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط شهری با افزایش مبلغ ۱۰۰ ،۷۰ و ۴۵ میلیون تومان برای سال ۱۴۰۱ در شورای پول و اعتبار مصوب شده که پرداخت آن به زودی در شبکه بانکی کشور آغاز خواهد شد.
علاوه بر این تولید و عرضه مسکن در قالب طرح‌های حمایتی و کمک به کسب و کار بخش خصوصی در قالب قانون جهش تولید مسکن با جدیت در حال انجام است. این اقدام منجر به افزایش موجودی مسکن در کشور و به دنبال آن کنترل بهای مسکن و کنترل نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن خواهد شد.
تاثیر تعیین سقف اجاره‌بها در کنترل افزایش اجاره
گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که سیاست‌های اجرایی سالهای گذشته از جمله پرداخت تسهیلات کمک ودیعه و تعیین سقف اجاره‌بها تاثیر مطلوبی در کنترل افزایش اجاره در قراردادهای تمدیدی اجاره به ویژه در شهرهای بزرگ داشته است.
تدوین بسته مدیریت بازار اجاره در سه بخش
همچنین معاون مسکن وساختمان اخیرا در خصوص دستورات رئیس جمهوری در خصوص کنترل اجاره بها و پیگیری وزارت راه و شهرسازی در این خصوص اعلام کرده است: در سال ۱۴۰۱ اگرچه شرایط کرونا را کمتر داریم، ولی با موضوعات جدیدی مواجه هستیم. بنابراین مجموعه‌ای تحت عنوان بسته مدیریت بازار اجاره در سه بخش تدوین شده است. موضوع نخست این بسته،موضوع کمک یا تشدید عرضه واحدهای خالی موجود در بازار است. این اقدام کوتاه‌مدت با سامانه املاک و اسکان اجرایی شده است. سامانه اسکان املاک در دی‌ماه سال گذشته برای اولین بار توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد مسکونی خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کند و اولین مالیات‌های خانه خالی بعد از ۴۰ و چند سال که از اولین قانون می‌گذشت، در بهمن ماه سال گذشته به اجرا درآمد. اخیرا در هفته گذشته هم مجددا ۱۲۰ هزار واحد خالی جدید را که شناسایی شده بود، به سازمان امور مالیاتی معرفی کردیم.
محمودزاده موضوع افزایش تولید است در قالب پروژه‌های حمایتی را از دیگر پروژه‌های اصلی دولت و در دست اجرای دولت عنوان کرده و افزوده است: در قالب پروژه‌های حمایتی بیش از ۵۶۷ هزار واحد در حوزه مسکن شهری در حال ساخت است که ۱۵۸ هزار واحد آن در قالب مسکن روستایی است و ۱۹۳ هزار واحد در حوزه خودمالکین ساخته میشود. غیر از حدود ۵۳ هزار واحد بافت فرسوده که در همان پکیج اولیه اشاره کردم. این مجموعه کاری ۹۱۸ هزار واحدی تا الان است و تمام تلاش وزارت راه و شهرسازی این است که تا قبل از پایان سال این تعداد را به ۲ میلیون واحد برسانیم.
وی موضوع سوم را اقدامات کوتاه مدت کنترل بازار مسکن و اجاره مسکن برشمرد و توضیح داد: برای موضوع کنترل بازار هم پیشنهادهایی شده که سخنگوی دولت هم به آنها اشاره کردند که در دو بخش محقق خواهد شد. بخشی از کنترل بازار با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی و در ستاد تنظیم بازار تایید شده و یکشنبه در صحن دولت مطرح خواهد شد و بعد از تصویب دولت اطلاع رسانی خواهد شد. بخشی نیز نیاز به قانون دارد که روز شنبه در جلسه سران مطرح و مصوبات برای کوتاه‌مدت اخذ میشود.
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی،کنترل بازار مسکن بعد از تصویب در جلسه سران قوا به عنوان راهکار کوتاه مدت برای کنترل بازار اجاره برای تابستان امسال اجرایی میشود. طرح ساماندهی بازار اجاره در طرح دو فوریتی در مجلس طرح و مصوب خواهد شد که به دلیل زمانبر بودن برای سالهای بعد قابل کنترل و استناد قانونی است.