به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، متن مقاله «نقش تأمین مالی کارآمد در کاهش هزینه‌های تأمین مسکن اقتصادی» به قلم سعید اسلامی بیدگلی، محمدرضا معادیخواه و علیرضا رویین‌تن که  به شرح زیر است:

چکیده

مسکن به لحاظ جایگاه انسانی و قانونی و همچنین اهمیتی که در اقتصاد کلان دارد، همواره زمینۀ مداخلۀ دولت‌ها را فراهم کرده و موضوع مهمی در حوزۀ سیاست‌گذاری دولت‌ها بوده‌است. اعمال سیاست‌هایی که بتواند بخش بیشتری از جامعه را در تأمین مسکن مورد نیاز خود کمک کند همواره باید مد نظر سیاست‌گذاران باشد. در این مقاله سعی شده‌است نقش تأمین مالی در کاهش هزینه‌های مسکن به‌طور عام و هزینۀ مسکن اقتصادی (در استطاعت) برای دهک های درآمدی پایین‌تر بررسی شود. مقایسه وضعیت تأمین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه نشان می‌دهد در این حوزه فاصلۀ قابل توجهی میان این کشورها وجود دارد که توجه خاص به این موضوع را ضروری می‌سازد. رسیدن به نظام کارآمد تأمین مالی مسکن نیازمند سه گام اساسی است. اولین گام به ایجاد محیط توانمندساز باز می‌گردد که با ثبات بخشیدن به اقتصاد کلان و قوانین و مقررات زمینۀ گام‌های بعدی فراهم شود. در گام دوم با تبیین استانداردهای وام‌دهی و توسعۀ خدمات بیمه‌ای و سایر محصولات مالی لازم، باید بازار اولیه وام‌های مسکن شکل گرفته و زمینۀ اعطای وام‌های طولانی مدت در این حوزه فراهم شود. در گام نهایی نیز باید با توسعه بازار ثانویه و فراهم کردن زیرساخت‌های لازم برای آن، زمینۀ تجهیز منابع و تأمین وجوه نقد مورد نیاز برای وام‌های مسکن از بازار سرمایه فراهم شود.

کلمات کلیدی: مسکن اقتصادی (در استطاعت)، تأمین مالی مسکن، بازار اولیه وام مسکن، بازار ثانویه وام مسکن

شاید بتوان هر مقاله‌ای درخصوص مسکن را با ذکر اهمیت آن از جنبه‌های مختلف آغاز کرد: چه به لحاظ حقوق بشر و چه از نگاه قانون اساسی و نقش آن در سلامتی و خوشبختی و کارآیی آحاد جامعه، و چه از دید توسعه و عملکرد اقتصادی. برمبنای گزارش مؤسسه جهانی مکنزی با عنوان «چالش جهانی مسکن اقتصادی»که توسط جاناتان وتزل و همکاران وی تهیه شده‌است چه کشورهای در حال توسعه و چه کشورهای توسعه‌یافته با چالش تأمین مسکن برای اقشار کم درآمد و متوسط جامعۀ خود روبرو هستند در حالیکه دولت‌ها خود را در قبال این موضوع مسؤول می‌دانند و به‌دنبال راه‌حل‌هایی هستند که بتوانند برای اقشار مختلف جامعه امکان دسترسی به مسکن مناسب را فراهم کنند. (وتزل و همکاران، ۲۰۱۴)

وتزل در این گزارش مدعی است چهار راهکار مبتنی بر ساز و کار بازار را برای کاهش ۲۰ الی ۵۰ درصدی هزینۀ تأمین مسکن ارائه می‌کند که همۀ دهک‌های درآمدی می‌توانند از آن منتفع شوند. این راهکارها و میزان تأثیرشان بر کاهش هزینۀ مسکن عبارت‌اند از: آزادسازی زمین در موقعیت‌های جغرافیایی مناسب (۲۳%)، بهبود روش‌ها و تکنولوژی‌های ساخت (۱۶%)، اداره بهتر و نگهداری کم هزینه‌تر ساختمان‌ها (۲%)، و در نهایت تأمین مالی (۷%).وی مدعی است با همکاری دولت و استفادۀ همزمان برخی یارانه‌ها می‌توان برای اقشاری که بین ۵۰ تا ۸۰ درصد درآمد متوسط هر منطقه شهری درآمد دارند نیز با به‌کارگیری ۳۰% تا ۴۰% درآمدشان مسکن اقتصادی تدارک دید.

از میان راهکارهای معرفی‌شده توسط وی برای غلبه بر چالش مسکن اقتصادی حوزۀ مالی و تأمین مالی مسکن کمتر مورد توجه بوده‌است. موضوعی که اگرچه ممکن است سهمش در مقایسه با سایر ابعاد فیزیکی (زمین و مصالح و طراحی و تکنولوژی ساخت و ...) کمرنگ جلوه کند اما نابسامانی‌اش در به چالش کشاندن اقتصاد تأثیر به‌سزایی داشته و دارد. درک این خلأ در حوزۀ سیاست‌گذاری موجب شده‌است تا دورۀ جدید مدیریت حوزۀ مسکن در وزارت راه و شهرسازی تلاش داشته‌باشد تا ابعاد اقتصادی و مالی این حوزه را بیش از پیش مورد توجه قرار دهد و به راه‌حل‌های مالی ممکن نیز در کنار سایر راه‌حل‌ها بپردازد.(مظاهریان، ۱۳۹۳) طرح جامع مسکن که پیش‌نویس آن اخیراً در اختیار کارشناسان قرار گرفته است گویای این توجه است.

ناگفته پیداست که یک نظام کارآمد برای تأمین مالی مسکن می‌تواند افراد را پیش از آن‌که بخواهند مدتی طولانی پس‌انداز کنند صاحب‌خانه می‌کند. تأثیر این موضوع بر تقاضای مسکن، سازندگان را نیز به ارتقای کمی و کیفی مسکن ترغیب می‌کند و این در حالی است که عقب‌ماندگی در تأمین مالی مسکن، صنعت ساخت و ساز را نیز عقب نگاه داشته و به پراکنده‌سازی بناهای ریزدانه‌ای می‌انجامد که خانوارها بتوانند به تدریج و با مصالحی نامرغوب کاملش کنند. پدیده‌ای که از آن می‌توان تحت عنوان «فرسوده‌سازی» یاد کرد. تصویری که برای ما چندان ناآشنا و غریب هم نیست و به اصطلاح خشت روی خشت گذاشتن امری طبیعی در مسیر خانه‌دار شدن در فرهنگ ایرانی بوده‌است.

در این مقاله تلاش شده‌است تا با مروری بر گزارش فوق علاوه بر معرفی بخش تأمین مالی آن به فعالان حوزۀ مسکن،در حد وسع به ملاحظات مربوط به محیط ایران در چارچوب دست‌آوردهای این گزارش نیز پرداخته‌شود.

مسکن از نگاه اقتصاد کلان

تأمین مالی مسکن اقتصادی به‌طور خاص و تأمین مالی مسکن به‌طور کلی گذشته از سهمی که می‌تواند در هزینۀ تمام‌شدۀ مسکن ایفا کند و از این طریق قشر وسیع‌تری از دهک‌های درآمدی را برای خانه‌دار شدن توانمند سازد، پیچیدگی‌های خاص خود را نیز داراست. رد پای وام‌های رهنی بی‌پشتوانه در بحران اعتباری جهان در سال ۲۰۰۸، سیاست‌های تأمین مالی مسکن را زیر ذره‌بین گذاشت. البته این موضوع تازگی نداشت و براساس یافته‌های صندوق بین‌المللی پول هر ۱۵ سال بحرانی از این دست رخ داده‌‌است. معمولاً تأثیر بحران مسکن بر مصرف و اشتغال تا ۵ سال باقیست و تا ۸درصد افت GDP را درپی خواهد داشت. بازار مسکن به جهاتی مستعد روبرویی با حباب است. عدم شفافیت و نقصان اطلاعات از جملۀ این عوامل است. قیمت‌گذاری در این بازار نه براساس ارزیابی‌های عینی که بیشتر بر مبنای آخرین معاملات انجام‌شده صورت می‌گیرد. با افزایش همه‌گیر قیمت‌ها، انتظار از افزایش بیشتر به تقاضای سفته‌بازی در بازار دامن خواهد زد و وجود استانداردهای بیش از اندازه آسان، آب به آسیاب افزایش قیمت‎‌ها خواهد ریخت. رشد تاول‌گونۀ قیمت‌ها وقتی گسترش می‌یابد که صاحبان زمین و مسکن منافع حاصل شده از رشد کاذب قیمت‌ها را در جهت معامله املاکی استفاده ‌کنند که گران بوده و ارزش بازارشان بالاتر از ارزش واقعی و ذاتی آن‌هاست. مارپیچی ناپایدار که به‌ناچار با ترکیدن تاول قیمت به سقوطی ویرانگر و دردآور خواهد انجامید.(هلبلینگ، ۲۰۰۳)

بازار مسکن خصوصیات قابل توجه دیگری نیز دارد. خریداران و فروشندگان یک ملک مشخص در بازار مسکن کم‌تعداد هستند، املاک به عنوان کالاهای این بازار همگن نیستند، هزینۀ معاملات در این بازار بالاست، نقدشوندگی این بازار پایین است و قیمت‌ها درآن به‌جهت زمان طولانی فرآیند تحویل محصول و تغییرات آهستۀ تقاضا به‌کندی تعدیل می‌شوند که باعث می‌شود در کوتاه مدت زمینۀ عدم تعادل در بازار آن به‌وجود آید. (رادپور، ۱۳۹۲)

ادعا می‌شود که در بسیاری از کشورها زمین و مسکن بیش از نصف دارایی صاحبان آن را تشکیل می‌دهد و از همین رو تغییر در هزینۀ تأمین و ارزش آن تأثیر مستقیمی بر مصرف جامعه دارد و به این ترتیب عملکرد بازار مسکن رابطۀ نزدیکی با چرخه‌های رونق  و رکود اقتصاد پیدا می‌کند.(آیاکویلو، ۲۰۱۱) همین موضوع زمینۀ دخالت تاریخی دولت‌ها در گسترش تهیه و تملک مسکن را از طریق افزایش دسترسی به تأمین مالی فراهم کرده‌است.

مطالعات انجام‌شده در ایران نیز مؤید یافته‌های جهانی در خصوص اهمیت نقش مسکن در اقتصاد است. مهرگان در مقالۀ خود با محاسبۀ شاخص‌های پیوندی بین بخشی مسکن نشان داده‌است که بخش مسکن متقاضی محصولات بخش‌های دیگر اقتصاد است و از این رو رونق آن موجب رونق سایر بخش‌ها خواهد بود و تحریک تقاضا در آن موجب تحریک تقاضای بخش‌های دیگر خواهدشد. (مهرگان، ۱۳۹۳) قائدی نیز رابطۀ سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و تولید ناخالص داخلی و ارتباط دوره‌های رونق و رکود با آن را بررسی کرده‌است و نتیجه گرفته است بعد از ایجاد رونق یا رکود در سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تولید ناخالص داخلی نیز با وقفه‌ای یک ساله وارد رونق یا رکود شده‌است. (قائدی، ۱۳۹۳)

تأمین مسکن شهروندان ابعاد دیگری نیز دارد که آن‌را به چالشی جهانی بدل کرده‌است. بنا به گزارش مؤسسۀ جهانی مکنزی هم‌اکنون ۳۳۰میلیون خانوار یا در خانه‌هایی زیراستاندارد زندگی می‌کنند و یا برای تأمین هزینۀ مسکن خود تحت فشار هستند. بر اساس این تحلیل چنان‌چه روند موجود درآمدی و شهرنشینی ادامه یابد در سال ۲۰۲۵ این عدد به ۴۴۰ ملیون خانواده خواهد رسید و چیزی درحدود ۱.۶ میلیارد نفر یعنی یک سوم جمعیت آیندۀ شهرهای جهان در محله‌هایی شلوغ و بدون فضای کافی یا زیر فشار هزینۀ مسکن زندگی خواهندکرد.

هم‌اکنون حدود ۲۰۰ملیون خانوار که در کشورهای در حال توسعه زندگی می‌کنند دارای مسکن غیررسمی بوده و حاشیه‌نشین هستند (که در سال ۲۰۲۵ این عدد معادل ۲۳۰ ملیون خانوار خواهد بود) و ۸۰ملیون خانوار ساکن کشورهای توسعه‌یافته یعنی ایالات متحده، اتحادیه اروپا، ژاپن، و استرالیا تحت فشار تأمین هزینۀ مسکن قرار دارند. مطابق این گزارش ایران با ۴ملیون خانۀ زیر استاندارد، جزء ۱۰ کشوری است که ۶۲% خانه‌های غیراستاندارد جهان در آن‌ها قرار دارند. (وتزل و همکاران، ۲۰۱۴) از خانه‌های زیر استاندارد در ادبیات سال‌های اخیر حوزۀ مسکن، با عنوان بافت ناکارآمد یاد می‌شود. براساس داده‌های بخش چهره‌نمایی وضع موجود بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های نابسامان شهری مساحت کل این بخش چیزی در حدود ۱۳۳هزار هکتار برآورد می‌شود که محل سکونت ۶ملیون خانوار با جمعیتی معادل ۲۱ملیون نفر است. (طرح جامع مسکن، ۱۳۹۴)

بنابر گزارش فوق، سنجه «شکاف توان مالی» هر ساله چیزی معادل ۶۵۰میلیارد دلار یعنی مبلغی معادل ۱% GDP جهان است. این شاخص تفاوت میان قیمت خانه‌ای که یک خانواده با درآمد متوسط می‌تواند خریداری کند و قیمت متوسط مسکن در بازار را نشان می‌دهد. غلبه بر این مشکل نیاز به ۹ الی ۱۱ تریلیون دلار سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز دارد که با احتساب هزینۀ زمین این مبلغ به ۱۶تریلیون دلار بالغ خواهدشد. از این میزان شاید تنها بتوان ۱ تا ۳تریلیون دلارش را از وجوه عمومی تأمین کرد.

در طرح جامع مسکن شاخص‌های دیگری محور تحلیل قرار گرفته‌اند که در جدول (۱) قابل مشاهده‌اند. اما در این طرح جدولی که نشان دهد قرار است چه تغییراتی در این شاخص‌ها رخ دهد و هدف‌گذاری طرح چیست، مشاهده نمی‌شود.

هزینۀ سکونت در مسکن اقتصادی نباید از ۳۰% الی۴۰% درآمد خانوار تجاوز کند. به‌علاوه چنین مسکنی باید از زیربنای مناسب و متعارف و امکانات شهری نظیر برق و آب و ... برخوردار بوده و همچنین فاصله‌ای کمتر از یک ساعت تا بازار کار داشته‌باشد. در عین حال مهم است که در سیاست‌گذاری‌های مربوط به مسکن، افرادی که درآمدی زیر ۸۰% درآمد متوسط یک شهر را دارند مورد توجه باشند. ابعاد و شاخص‌های مختلفی برای اندازه‌گیری و ارزیابی توان مالی برای تدارک مسکن مطرح هستند. از جمله این‌که چنانچه فردی برای تهیه مسکن اقدام به دریافت وام کند، دورۀ بازگشت وام مسکن وی چندسال خواهدبود یا این‌که آیا در بازپرداخت اقساط وام با مشکل روبرو شده‌است یا نه؟ و این‌که تعداد دفعات این مشکل و توالی و تکرار آن چه الگویی دارد. از موارد دیگر(که در کشورهایی با نرخ‌بهرۀآزاد پررنگ‌تر است)می‌توان به واکنش افراد به تغییر نرخ بهره درخصوص وام‌ها اشاره کرد و این‌که این موضوع چه تأثیری بر توان افراد در بازپرداخت وام‌های مسکن خواهدگذاشت.

اگر چه جدول۱ نشان می‌دهد که سهم مسکن از بودجه خانوار از ۴۰ درصد تجاوز نمی‌کند اما از نگاه این طرح قابل قبول هزینۀ مسکن از مسکن خانوار ۲۵% اعلام شده‌است. به‌علاوه سهم مسکن از درآمد خانوار در شهرهای مختلف نیز متفاوت هستند. که در نمودار (۲) نمایش داده شده‌است. شاخص دیگری که مورد توجه این طرح است تعداد سال‌هایی است که باید یک خانواده کل درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند اقدام به خرید خانه کند. متوسط این سال‌ها در ایران ۱۲ سال است در حالیکه رقم مناسب ۵ سال ذکر شده‌است. به این ترتیب تنها دهک دهم از این حیث شرایط مطلوبی دارند.

نظام مالی توسعه نیافته در کشورهای در حال توسعه

یکی از مشکلات تأمین مسکن در کشورهای در حال توسعه، توسعه‌نیافته بودن بخش مالی این کشورهاست که منجر به افزایش هزینۀ تأمین مالی در این کشورها می‌شود. علاوه بر مشکلات بخش مالی مسائلی از قبیل سیاست‌های پولی و اقتصاد کلان (به‌خصوص نرخ ریسک تورم) نیز باعث می‌شود تا نرخ وام‌های تأمین مسکن و رهنی بالا باشد. این نرخ در نیجریه و ایران حدود ۲۰% که در ایران به‌صورت یک مشکل مزمن اقتصادی درآمده و در سال‌های مختلف با نوسان روبرو بوده است. در حالیکه کشورهایی نظیر فرانسه، آلمان، و ایالات متحده نرخی در حدود ۴% را تجربه می‌کنند.

تجزیه و تحلیل هزینه‌های تأمین مالی و منشأ آن‌ها می‌تواند درک بهتری از این پدیده را به‌دنبال داشته‌باشد. بخشی از این تفاوت متوجه ریسک نکول یا عدم بازپرداخت به موقع وام یا اقساط آن است. خانوارهایی با درآمد کم باید از این حیث هزینۀ بالاتری نسبت به خانوارهای پر درآمدتر بپردازند. ناپایداری درآمد و دشواری ارزیابی وضعیت خانواده‌های کم‌درآمد بر این هزینه‌ها خواهد افزود. این موضوع یا به‌طور شفاف خود را در نرخ‌ها نشان می‌دهد یا وقتی براساس ملاحظات سیاسی نتواند شفاف باشد خود را در پس سهمیه‌بندی، یا تأمین وثیقه و ضامن یا موضوعاتی از این دست پنهان کرده و هزینه‌هایی غیرمستقیم را متوجه وام‌ها خواهدکرد. مقایسه هزینۀ وام در دو کشور ایالات متحده و مکزیک ما را در تحلیل بخش‌های مختلف هزینۀ وام کمک می‌کند.

مسألۀ دیگر صرفۀ مقیاس در وام‌های خرد است. هزینه‌های تقریباً ثابتی برای وام‌ها وجود دارند که به مقدار وام ربطی ندارند. در نتیجه وقتی به ارزش وام تقسیم می‌شوند باعث خواهند شد هر یک واحد وام خرد  نسبت به هر یک واحد وام کلان پرهزینه‌تر شود. جنبه‌های مالیاتی استقراض نیز می‌تواند وام‌ها را برای ثروتمندان که در معرض مالیات بیشتری هستند به‌صرفه‌تر کند. شناسایی افرادی که مستحق دریافت وام هستند و می‌توانند از عهدۀ آن برآیند نیز مشکل بعدی در کشورهای در حال توسعه است. معضلی که در برخی کشورها خود را به‌صورت نداشتن حساب بانکی و گردش حساب یا عدم استفاده از روش‌های رسمی مالی نشان می‌دهد. آمار جهانی نشان می‌دهد که نیمی از بزرگسالان جهان از خدمات مالی رسمی محروم هستند و بی‌بهرگان مالی تلقی می‌شوند. این موضوع در ایران با اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها و پرداخت یارانه از طریق حساب بانکی سرپرست خانوار تا اندازه‌ای کمرنگ شده‌است و می‌توان مدعی شد که تمام سرپرستان خانوار دارای حساب بانکی هستند اما این که چنین حسابی برای سایر فعالیت‌های اقتصادی نیز مورد استفاده باشد محل سؤال است.

عامل دیگری که بر ریسک وام‌دهی به اقشار کم درآمد و در نهایت هزینۀ تأمین مالی آن‌ها می‌افزاید توان کم آن‌ها در پس‌انداز است که باعث می‌شود نسبت ارزش وام دریافتی آن‌ها به کل ارزش مسکن مورد نظرشان یا همان نسبت وام به ارزش بالاتر برود. این نسبت در دو دهۀ اخیر در ایران روندی نزولی را طی کرده‌است و تورم مزمن همراه با توقف افزایش وام‌های خرید مسکن این نسبت را در تهران به حدود ۱۰% رسانده است.

بازار سرمایه کشورهای درحال توسعه نیز در مسیر تکامل و تحول قرار دارد، لذا بانک‌ها نمی‌توانند از طریق بازار سرمایه به تجهیز منابع جهت وام‌های رهنی خود بپردازند. پذیره‌نویسی در شرایطی که داده‌های متعارف (درآمد مورد تأیید، رتبۀ اعتباری) وام‌گیرندگان چندان شفاف نیست، کار دشوار و پیچیده‌ای خواهدبود. در این شرایط است که با توجه به محدودیت مسیرهای رسمی دریافت وام، خانوارها به تأمین مالی از کانال‌های غیررسمی روی می‌آورند که بر هزینۀ تأمین مالی آن‌ها می‌افزاید و قدرت بازپس‌دهی وام‌هایشان را خواهدکاست. گزارش‌ها نشان می‌دهد که استقراض از روش‌های غیررسمی گاه با نرخی معادل سالیانه ۶۰% صورت می‌گیرد.

با این‌که نرخ بهرۀ وام در کشورهای توسعه یافته و کشورهای ثروتمندتر پایین‌تر است اما آن‌ها نیز از مشکل مشابهی رنج می‌برند. وجود سقف پرداخت درخصوص نسبت وام به ارزش وام‌های رهنی سبب می‌شود که خانوارها به‌دنبال مسیرهای دیگر تأمین مالی بوده که معمولاً گرانتر نیز هستند. تجزیۀ هزینۀ وام در کشور کرۀ جنوبی (نمودار ۴) این موضوع را بهتر نشان می‌دهد. در مورد شکل این توضیح لازم است که درخصوص ایالات متحده پذیره‌نویسی بیش از اندازه آسان می‌توانست نرخ‌های گزارش‌شده در نمودار را محقق‌سازد، که این موضوع پس از بحران ۲۰۰۸  با کاهش شدید وام‌دهی به اقشار کم‌درآمد و با درآمد متوسط برای این افراد منتفی شده‌است.

چه طور می توان تأمین مالی مسکن را متحول کرد؟

نظام تأمین مالی مسکن پا به پای اقتصاد رشد می‌کند. بلوغ نظام تأمین مالی یک کشور با اندازه (عمق، و بلوغ) و میزان دسترسی (یا نفوذ) بازار وام‌های رهنی سنجیده می‌شود. نقش تأمین مالی مسکن در اقتصادهای پیشرفته به‌مراتب پررنگ‌تر از کشورهای در حال توسعه است. نمودار (۵) این موضوع را مقایسه کرده‌است.

بازار سرمایه در یک اقتصاد به‌صورتخودبه‌خودی به بلوغ نمی‌رسد. برای داشتن یک نظام مالی تأمین مسکن کارآمد و پخته باید سه گام مفهومی را پشت سر گذاشت: تقویت محیطی توانمندساز، ایجاد و خلق بازار اولیه، و سپس تأمین وجوه مورد نیاز برای وام‌های رهنی و مسکن از طریق بازار سرمایه. (نمودار ۶) در عمل دولت‌ها می‌خواهند که هر سه گام را به‌طور موازی طی کنند درحالیکه کارهای نیمه‌تمامی در خصوص محیط توانمندساز باقی است. تقویت محیط با خصوصیات مذکور (ایجاد نظام حقوقی، قانونی و مالیاتی مناسب) از پیش‌شرط‌های حیاتی برای عملکرد پایدار و بی افت‌و‌خیز بازار وام‌های مسکن است. دارا بودن سیستم‌های اطلاعاتی مناسب برای ثبت اسناد زمین و مسکن که بتوان سایر رخدادهای اداری انتقال و تخصیص وام‌های رهنی و مسکن را در آن ثبت کرد از جمله خصوصیات چنین محیطی است. ثبات اقتصاد کلان به‌ویژه در ارتباط با تحت کنترل داشتن نرخ تورم بسیار مهم بوده و چالش اغلب اقتصادهای در حال توسعه است.

به‌نظر می‌آید در ایران نیز همین گام‌های موازی طی شده‌است و از همین رو هر چند سال یک بار آثار مثبت سیاست‌های اتخاذشده در حوزۀ مسکن به‌واسطۀ نرخ تورم و سایر بی‌ثباتی‌های اقتصاد کلان و از جمله نظام مالیاتی ناکارآمد در حوزۀ مسکن خنثی شده و گاه وضعیتی نامناسب‌تر یافته‌است. این موضوع به اقتصاد کلان نیز محدود نبوده و در سیستم‌های اطلاعاتی حوزۀ املاک و مستغلات و همچنین قوانین و مقررات این حوزه نیز قابل مشاهده است.

نگاهی به وضعیت سیستم‌های اطلاعاتی درخصوص ثبت اسناد، امور شهرسازی، و ثبت معاملات و پیش‌فروش مسکن در ایران و چالش‌هایی که در سال‌های اخیر داشته‌اند نیز نشان می‌دهد که در این حوزه ضعف‌های جدی وجود دارند و همین موضوع تأثیر مهمی در عدم شفافیت و افزایش ریسک‌های سرمایه‌گذاری در حوزۀ املاک و مستغلات دارد که انعکاس آن را در قیمت‌های این بازار می‌توان مشاهده‌کرد. به‌عنوان نمونه نمودار (۷) نشان می‌دهد که تا سال ۱۳۸۸ تنها ۱۳۱ شهر از ۱۰۰۰ شهر کشور مجهز به سیستم‌های مکانیزۀ اطلاعات مدیریت در حوزۀ شهرسازی بوده‌اند. (معادیخواه، ۱۳۹۱)

دورۀ جدید مدیریت حوزۀ مسکن البته با شعار مهار تورم در حوزۀ اقتصاد کلان همزمان بوده‌است و این امید وجود دارد که سیاست‌گذاری‌های حوزۀ مسکن با غفلت از این پیش‌نیازهای مهم همراه نباشد. بازتاب نظرات وزیر راه و شهرسازی در ارتباط با وضعیت بانک‌ها و البته اصرار بانک مرکزی در نظارت بر سیاست‌های حوزۀ مسکن و تأکید بر تورم‌زا نبودن این سیاست‌ها این امید را تقویت می‌کند. با این حال پیش‌فرض گرفتن مهار تورم و عدم تأکید بر آن در اعلام سیاست‌های مسکن می‌تواند نگرانی‌هایی را به‌دنبال داشته‌باشد.

گذشته از موارد فوق فرآیندهایی که مانع از احقاق حقوق قرض‌دهندگان در مقابل نکول قرض‌گیرندگان می‌شوند، نظیر مانع‌تراشیبرای فروش املاکی که وثیقۀ وام‌ها هستند نیز باعث می‌شوند تا سرمایه‌گذاران کمتری تمایل به حضور در بازار وام‌های رهنی مسکن پیدا کنند. تحقیقات نشان می‌دهند نظامی کارا درخصوص وثایق وام‌های رهنی فعالیت‌های مربوط به وام‌دهی در حوزۀ مسکن را افزایش می‌دهند.

پس از ایجاد محیط توانمندساز نوبت به توسعۀ بازار اولیه وام‌های رهنی می‌رسد که زیربنای وام‌دهی و نقدینگی و نقدشوندگی بیشتر برای تأمین وجه نقد برای وام‌های مسکن است. از یاد نبریم که هر تلاشی برای بهبود فضای تأمین مالی مسکن و کارآمدتر کردن آن بر توسعۀ تأمین مالی مسکن اقتصادی نیز مؤثر خواهد بود. در شرایطی که پیش از اینکه بهبود رخ دهد بخش مالی مسکن تنها خواهد توانست در قبال تأمین مالی مسکن اقشار پر درآمد مسؤول باشد.

در مسیر توسعۀ بازار وام‌های رهنی سه راه وجود دارد که کشورها مطمئن باشند که وام‌ها در جهت افزایش توان تهیۀ مسکن افراد حرکت می‌کند. در این مسیر سه رویکرد برای توسعۀ دسترسی به تأمین مالی از طریق وام‌های رهنی و کاهش هزینۀ وام برای درآمدهای متوسط و پایین شناسایی شده‌است: کاهش هزینۀ مربوط به اعطایوام‌ها، کاهش هزینۀ وام‌هایی که از طریق بخش خصوصی داده می‌شوند، و بهره‌گرفتن از پس‌اندازهای مربوط به برنامه‌های بازنشستگی و ... در جهت تأمین نیاز نقدی وام‌های رهنی.

کاهش هزینۀ مربوط به اعطای وام‌ها

عمدۀ هزینۀ وام‌های مسکن در فرآیند پذیره‌نویسی نهفته است که طی آن قرض‌دهندگان به ارزیابی ریسک‌های مرتبط با وام و درنتیجه قیمت وام می‌پردازند. با افزایش شفافیت و دسترسی به اطلاعات درخصوص وام‌گیرندگان و دارایی‌های مربوط به وام می‌توان وام‌گیرندگان را به قضاوتی دقیق‌تر رساند که خود موجب کاهش صرفۀ ریسک وام‌ها و درنتیجه قیمت آن‌هاست. رتبه‌بندی اعتباری مشتریان درخصوص توانایی و تمایل افراد در بازپس‌دادن وام‌ها و داشتن رکورد اطلاعاتی مناسب از دارایی‌ها که ارزش آن‌ها را نشان دهد نیز در این جهت مؤثر است. وجود بیمه و ضمانت در شرایط نکول نیز می‌تواند از هزینۀ وام‌ها بکاهد.

ارزیابی درآمد و اعتبار وام‌گیرندگان

چالش اساسی در پذیره‌نویسی وام‌های رهنی قضاوت درخصوص کیفیت وام‌گیرندگان و وثایق آن‌هاست. در اقتصادهای پشرفته داده‌های مربوط به وام‌گیرندگان نزد مؤسسات اعتبارسنجی وجود دارد و بانک‌ها با اتکا به همین داده‌ها می‌توانند به یک ارزیابی عینی از رتبۀ اعتباری افراد دست یابند اما در کشورهای در حال توسعه بسیاری از مشتریان از خدمات مالی رسمی بی‌بهره هستند و احتمال زیادی وجود دارد که اقشار کم‌درآمد در اقتصاد غیررسمی مشغول به کار باشند.

برای جبران این وضعیت دو راهکار عمده وجود دارد. اول تعامل دولت با بخش خصوصی در جهت ایجاد مؤسسات اعتبارسنجی است. راه حل بعدی استفاده از داده‌های غیرمتعارفی نظیر قبوض تلفن همراه یا سایر امکانات شهری نظیر آب و برق و ... برای این منظور است. ایجاد مؤسسات اعتبارسنجی از یک سو ریسک نکول وام‌دهندگان و از سوی دیگر متوسط نرخ بهره برای وام‌گیرندگان را کاهش می‌دهد. مطالعه‌ای در آرژانتین نشان داده‌است که توسعۀ مؤسسات اعتبارسنجی نرخ نکول در بانک‌های بزرگ را ۴۱% و در بانک‌های کوچک ۷۹% کاهش داده‌است. وضعیت ده کشوری که در ابتدای مقاله از آن‌ها به عنوان کشورهایی یاد شد (نمودار ۱) که بیشترین مشکل بافت ناکارآمد یا مسکن زیراستاندارد را دارند درخصوص ثبت اعتبار عمومی به شرح جدول ۳ است:

همین وضعیت در ارتباط با پوشش رتبه‌سنجی اعتباری خصوصی مطابق جدول ۴ است:

در مجموع جدول ۵ وضعیت شاخص عمق اطلاعات اعتبارسنجیرا برای این ده کشور نشان می‌دهد. این جدول نشان می‌دهد که از سال ۲۰۰۴ که پاول و همکاران او در بانک جهانی موضوع بررسی اطلاعات اعتبارسنجی را مورد ارزیابی قرار دادند تا سال ۲۰۱۴ تلاش زیادی در این کشورها برای بهبود این داده‌ها و توسعۀ اعتبارسنجی رخ داده‌است. البته نباید از نظر دور داشت که بانک جهانی هیچ قضاوتی در ارتباط با داده‌ها ندارد و داده‌های رسمی کشورها را مبنای انتشار قرار می‌دهد. از همین‌روست که ممکن است فعالان حوزۀ مالی کشور فقدان نظام اعتبارسنجی برایشان چالش بزرگی‌ست با این اعداد و ارقام رابطۀ خوبی برقرار نکنند.

استفاده از داده‌های نامتعارف در شرایطی که داده‌های اعتبارسنجی وجود ندارد علاوه بر این‌که به‌تنهایی می‌تواند بخشی از این خلأ را جبران کند در جهت پالایش داده‌های اعتبارسنجی و ارزیابی‌های وام‌دهنگان نیز قابل استفادهاست. مکنزی در پژوهشی نشان داده‌است که ترکیب این دو نوع داده هزینۀ ریسک بانک‌ها را تا ۳۵درصد کاهش می‌دهد.( مکنزی، ۲۰۱۴)

ارزیابی دارایی‌ها

ارزیابی دارایی در اقتصادهای پیشرفته به کمک – ارزیابان حرفه‌ای و داده‌های غنی درخصوص قیمت دارایی‌ها از پختگی برخوردار است. اما کشورهای در حال توسعه از کمبود ارزیابان حرفه‌ای رنج می‌برند و ظرفیتشان برای تربیت ارزیاب‌های جدید نیز کافی نیست. در برخی کشورها کلاهبرداری‌های کلانی در این ارزیابی‌ها رخ می‌دهد. ارزیابی نادرست دارایی‌ها (چه بیش از قیمت و چه کمتر از آن) تأثیر جدی بر اعطای وام‌های رهنی دارند. در نتیجه ایجاد نظامی قابل اتکا در این خصوص مهم است.

پیشنهاد مکنزی همکاری دولت با جوامع حرفه‌ای است که کار تربیت ارزیابان را بر عهده دارند و دولت نیز بر کارشان نظارت می‌کند. گزارش مکنزی از لهستان و رومانی به‌عنوان دو کشوری که توانسته‌اند با همکاری با مؤسسات ارزیابی بین‌المللی نظام ارزیابی مستحکمی ایجاد کنند یاد شده‌است. این دو کشور توانسته‌اند در اعطای گواهی به ارزیابان صاحب صلاحیت و آموزش‌های نظری و عملی آن‌ها الگوبرداری موفقی را از کشورهای آمریکا و انگلیس انجام دهند.

در این میان نباید از نقش فناوری اطلاعات و ارتباطات غافل شد. همکاری دولت با نهادهای مالی، صنعت املاک و مستغلات، و شهرداری‌ها در ایجاد بانک اطلاعاتی مناسب درخصوص تراکنش‌های معاملاتی برای اطلاع ارزیابان، در بهبود و افزایش دقت ارزیابی‌ها بسیار مؤثر خواهدبود.

تضمین وام‌های رهنی و مسکن

ارائۀ تضمین چه از سوی دولت‌ها و چه از طریق نهادهای بیمه خصوصی که وام‌دهندگان را در قبال نکول محافظت کنند می‌تواند به‌طور اساسی ریسک وام را کاهش دهد. با این‌که این موضوع هزینه‌هایی را بر وام‌گیرنده تحمیل خواهد کرد، اما وام‌گیرندگان از جهات دیگری منتفع خواهند شد. دریافت سریع‌تر وام با نسبت وام به ارزش (LTV) بالاتر از جمله این منافع است که می‌تواند برای افرادی که انتظار رشد درآمدی سریع دارند مورد توجه باشد. به‌علاوه آن‌ها خواهند توانست به وام‌های طولانی‌مدت‌تری دست پیدا کنند. البته باید توجه داشت که ساز و کار بیمه به‌ترتیبی نباشد که زمینه‌ساز سهل‌انگاری و بی‌تدبیری در ارائۀ وام شوند و باعث شود که نهادهای مالی نظارت و بررسی‌های لازم را انجام نداده و استانداردهای لازم را مراعات نکنند. در جدول۶ پیش‌نیازهای موفقیت بیمه وام‌های رهنی بیان شده‌است.( چیکیوار، ۲۰۰۹)

تأمین کارآمدتر وجوه نقد برای سبد وام‌ها: کاهش هزینه‌ها با افزایش نقدشوندگی بازار

روش تأمین وجوه نقد وام‌های مسکن و رهنی نقش تعیین‌کننده‌ای در هزینه و میزان دسترسی به آن‌ها دارد. سپرده‌های بانکی یکی از منابع تأمین وجوه نقد وام‌هاست و در کشورهایی که بازار سرمایه در آن‌ها کمتر توسعه‌یافته است، تنها منبع تأمین وجه نقد به‌حساب می‌آید. زمانی که بازار اولیه قدرتمندی وجود داشته‌باشد، بازار ثانویه نیز توسعه پیدا می‌کند که در آن وام‌های رهنی از طریق سرمایه‌گذارانی تأمین وجه نقد می‌شوند که به خرید اوراق قرضه یا سایر اوراق بهادار منتشرشده بر پایۀ سبدی از وام‌ها می‌پردازند. بازار ثانویه وام‌های رهنی تأمین‌کنندۀ نقدینگی است و به وام‌دهندگان اجازه می‌دهد به سرمایۀ بیشتری برای وام‌دادن دسترسی داشته‌باشند. این بازارها مرکب‌های راهواری برای سرمایه‌گذارانی هستند که به دنبال بازده مطمئن و تضمین‌شده هستند. با این همه همان‌طور که بحران مالی روشن کرد بدون اقدامات احتیاطی مناسب و شفافیت درخصوص ارزش واقعی وام‌های تحت پوشش، خرید اوراق بهادار رهنی می‌تواند تا اندازه‌ای مخاطره‌آمیز باشد.

در گزارش مکنزی به سه روش برای هدایت سرمایۀ بیشتر به بازار وام‌های رهنی اشاره می‌کنیم که می‌تواند موجب افزایش دسترسی به تأمین مالی، به حاشیه بردن مخاطرات، و  کاهش هزینه‌ها شود. نخست ایجاد سهولت برای نقدینگی مربوط به وام‌های رهنی است که در همۀ پهنۀ جغرافیایی شناخته شده‌است و به‌ویژه در مالزی توانسته‌است در جهت افزایش دسترسی به تأمین مالی مسکن موفق عمل کند. دومین روش توسعۀ نقش بازار سرمایه است با توسعه اوراق‌بهادار با پشتوانۀ رهنی یا اوراق قرضۀ پوششی رهنی که نوعی اوراق‌بهادارسازی به‌کار گرفته‌شده در اروپاست. سومین ساز و کار تأمین وجود نقد بهره‌گیری بیشتر بانک‌ها از سپرده‌ها با به‌کارگیری مؤثرتر دارایی‌هایشان است.

ایجاد سهولت برای نقدینگی مربوط به وام‌های رهنی

چنانچه در کشوری بازار اولیه قرضه به اندازۀ کافی توسعه یافته‌باشد، دولت می‌تواند توجه خود را معطوف یه ایجاد و توسعه نهادهای بازارهای ثانویه کند تا مسیرهای تازۀ وجوه نقد را بازکرده و به مدیریت و کاهش ریسک کمک کند و به حمایت از بازار اولیه بپردازد. در این شرایط وام‌ها به اوراق قرضه‌ای تبدیل می‌شوند که دولت آن‌ها را تضمین کرده‌است. به این ترتیب عدم تطابق سررسید میان وام‌های طولانی‌مدت اولیه و آن‌چه سرمایه‌گذاران به دنبال آن هستند (که کوتاه‌مدت است) حل می‌شود و انگیزه‌ای خواهد بود که منبع جدیدی برای تأمین وجوه وام‌های رهنی به‌وجود آید.

بهره‌گیری از بازار سرمایه: اوراق قرضۀ پوششی رهنی و اوراق‌بهادار با پشتوانۀ رهنی

اوراق‌قرضۀ پوششی ابزارهای بدهی هستند که به‌پشتوانۀ مجموعه‌ای از وام‌های رهنی منتشر می‌شوند و سرمایه‌گذاران آن در شرایط نکول ناشر اوراق، دارای تقدم ادعا هستند. در کشورهای اتحادیه اروپا انتشار این اوراق تحت مقرراتی است که معیارهایی برای دارایی‌های واجد شرایط برای این اوراق و الزاماتی برای آن تعیین کرده که سایر اوراق‌بهادار با پشتوانۀ رهنی از آن بی‌بهره‌اند. این اوراق در میان سرمایه‌گذاران به جهت بازده و ایمنی بالا رواج رو به تزایدی یافته‌است (پاسکال و ریواکووا، ۲۰۰۷) و به‌ویژه پس از بحران ۲۰۰۸ به‌عنوان شکل مطمئن‌تری از اوراق‌بهادارسازی توجه سرمایه‌گذاران را به‌خود جلب کرده‌است.

برخلاف سایر اوراق بهادار با پشتوانۀ رهنی، اوراق پوششی در ترازنامۀ تلفیقی ناشر باقی می‌مانند (و معمولاً بار سرمایه‌ای مناسبی را برعهدۀ ناشر می‌گذارند که به نفع خریدار اوراق است). در شرایط نکول سرمایه‌گذار می‌تواند ادعای منابعی از ناشر و از وثایق داشته‌باشد و از همین جهت است که در مورد اوراق رهنی پوششی اصطلاح ابزارهایی با «منبع دوگانه» به‌کار می‌رود. به‌علاوه در شرایط نکول، سرمایه‌گذار طلبکار بانک باقی مانده به این ترتیب ریسک وی کاهش خواهدیافت.

از نگاه وام‌دهندگان، اوراق قرضۀ پوششی رهنی منبع پایداری و ابزار جذابی برای مدیریت دارایی-بدهی آن‌هاست. در اقتصادهای در حال توسعه و گذار، شکاف رتبه‌بندیمیان بدهی‌های بلندمدت بانک‌های تجاری و دارایی‌های رهنی تجاری و مسکونی آن‌ها انگیزه‌ای برای نهادهای مالی در تأمین وجوده نقد از طریق اوراق قرضۀ پوششی رهنی است.

از آن‌جا که این اوراق قرضه معمولاً درگیر وام‌های رهنی کم‌ریسک هستند، تأثیر غیرمستقیم اما مهمی در تأمین مالی مسکن اقتصادی خواهندداشت. چنان‌چه بانک‌ها بتوانند وجوه نقد لازم برای وام‌های رهنی کم‌ریسک خود را از این طریق تأمین کنند این ظرفیت در ترازنامۀ آن‌ها ایجاد خواهدشد که به اعطای وام به خانواده‌های کم‌درآمد بپردازند.

با همۀ این اوصاف اوراق بهادار باپشتوانۀ رهنی همچنان راه دیگری برای تأمین وجوه نقد از بازار سرمایه هستند و نقدینگی بالایی را برای بازار رهن فراهم می‌کنند. این اوراق البته وام‌ها را از ترازنامۀ ناشران خود خارج می‌کنند و به همین جهت ریسکی‌تر هستند. این ابزارها باید در بازارهایی به‌کار گرفته شوند که سرمایه‌گذارانی کارکشته دارند که اغلب نهادی هستند و درنتیجه در اقتصادهای در حال توسعه به‌طور گسترده به‌کار گرفته نشده‌اند.

در بهره‌گیری از بازار سرمایه برای تأمین وجوه نقد لازم برای وام‌های رهنی باید چند اقدام احتیاطی صورت‌ پذیرد. نخست این‌که ناشران اوراق باید واجد استانداردهای پایه در بازار اولیه باشند. دوم این‌که بر خلاف روال معمول بانک وام‌دهنده باید به‌نحوی در ریسک اوراق سهیم باشد. سوم این‌که اوراق باید به‌نحوی طبقه‌بندی شوند که سرمایه‌گذاران و وام‌دهندگان بتوانند ریسک‌ها را تحت نظر گرفته و مدیریت‌کنند.

استفادۀ بهره‌ورتر از سپرده‌ها

توجه به منابع بانک‌ها در توان آن‌ها برای وام‌دهی از نکات مورد توجه تصمیمات سیاست‌گذار بوده و از طریق سیاست‌های پولی دنبال می‌شود. طولانی‌مدت بودن وام‌های خرید مسکن از جمله مسائلی‌ست که به جهت عدم توازن سررسید پرداخت منابع بانک(یعنی سپرده‌ها) و وام‌ها از جذابیت پرداخت وام خرید مسکن می‌کاهد. بانک‌های ایرانی از جمله بانک‌هایی هستند که در تجهیز منابع خود عمدتاً بر سپرده تکیه دارند و در نتیجه برای تأمین مالی وام مسکن باید بتوانند مدت سپرده‌گذاری را طولانی‌تر کنند. راه دیگر تجهیز منابع بانکی البته تکیه بر بازار سرمایه است که به‌نظر می‌رسد تا کنون بانک‌های ایرانی موفق به استفاده از آن نشده‌اند و پرداختن به آن فرصت مجزا و مستقلی را طلب می‌کند.

کاهش نرخ وام‌دهی با استفاده از اهرم پس‌اندازهای جمعی

همان‌طور که اشاره شد نسبت وام به ارزش (LTV) بالا منشأ اصلی افزایش ریسک وام‌دهی رهنی است. مشتریانی که نیاز به مسکن اقتصادی دارند معمولاً با کمبود پس‌انداز مواجه هستند که موجب می‌شود نسبت وام به ارزش به سطحی مطمئن کاهش یابد. با این حال برنامه‌ها و طرح‌های پس‌اندازی وجود دارند که می‌توانند به کاهش LTV و متعاقباً نرخ وام منجر شوند. چنین طرح‌هایی می‌توانند در قالب صندوق‌های پس‌اندازی شکل بگیرند که به انعقاد قرارداد با افراد می‌پردازند یا با کسر از حقوق افراد به‌صورت اجباری شکل بگیرند که شبیه بیمه‌های بازنشستگی و تأمین اجتماعی عمل می‌کند. مکزیک و سنگاپور در این زمینه تجربه‌های موفقی داشته‌اند.

نکتۀ حائز اهمیت در چنین مواردی کنترل تورم است. تورم افسارگسیخته و مضمن انگیزۀ پس‌انداز در افراد را می‌خشکاند و برنامه‌های پس‌انداز تنها زمانی توجیه دارند که ریسک کاهش ارزش پس‌انداز قابل کنترل و مدیریت باشد. بنابراین نمی‌توان توقع داشت در شرایط تورمی پس‌انداز قابل توجهی شکل بگیرد. در این شرایط البته افراد برای حفظ ارزش پس‌انداز خود به روش‌هایی متوسل می‌شوند که کمکی به سیاست‌گذاران نخواهدکرد.

توجه به تأمین وجوه نقد در طرف عرضه

در این مقاله تلاش شد تا با تمرکز بر کارآمدی تأمین مالی طرف تقاضا به تأثیر آن بر کاهش هزینه‌های خرید بپردازیم. طبیعی است که در طرف عرضۀ مسکن اقتصادی نیز می‌توان با به‌کارگیری ابزارهای مالی مناسب‌تر بر هزینه‌های ساخت تأثیر گذاشت و به این ترتیب دهک‌های درآمدی بیشتری را مستعد ورود به بازار مسکن کرد. تلاش برای کاهش ریسک نقدینگی و افزایش نقدشوندگی بازار، تغییر درشرایط قراردادی وام‌های سازندگان مسکن‌های اقتصادی و ارائۀ تضمین وام آن‌ها از سوی دولت، بخشودگی عوارض و مالیات مربوط به این دست سازندگان، و در نهایت دخالت دولت در مراحل پرریسک پروژه‌ها از جمله در مرحلۀ تملک زمین کمک خواهدکرد تا هزینۀ مالی سازندگان و درنهایت هزینۀ ساخت مسکن اقتصادی کاهش یافته و درنهایت خانه‌های ارزان‌تری که کیفیت بدتری ندارند دراختیار دهک‌های درآمدی بیشتری قرار گیرد.

دنیای مسکن استیجاری

با همۀ تلاش و سیاست‌گذاری در خصوص افزایش دامنۀ تملک مسکن، ممکن است بخشی از دهک‌های درآمدی در نهایت از چتر تملک بیرون بیافتند. لذا توجه به برنامه‌هایی که افراد را در مسکن‌های استیجاری اما مناسب اسکان می‌دهد مهم خواهدبود. این‌که دولت‌ها در طیف میان افزایش تملک و اسکان استیجاری کدام سیاست را برای کاهش شکاف توان مالی اختیار کنند اهمیت خواهدداشت. در این‌جا نیز توجه به کنترل تورم و تضمین پایداری هزینۀ اجاره یکی از فاکتورهای مهمی است که شرط لازم برای موفقیت برنامه‌هایی از این دست خواهدبود.

ظرفیت بازار پول و سرمایه و بیمۀ ایران در تأمین وجوه نقد حوزۀ مسکن

نگاهی به «طرح جامع مسکن» و مصوباتی نظیر آیین‌نامۀ اجرایی تبصرۀ (۲) مادۀ (۷) قانون حمایت از احیا، بهسازی، و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری نشان می‌دهد که سیاست‌گذار به دنبال استفاده از ظرفیت‌های سه حوزۀ بازار پول و بازار سرمایه و همچنین صنعت بیمه در جهت حل مشکلات و معضلات این بخش از فضای شهری است. نگارندگان امیدوارند مقالۀ حاضر توانسته‌باشد گامی هرچند کوچک در روشن ساختن ظرفیت‌های این سه حوزه و نقش آن‌ها در کاهش هزینه‌های خرید و اسکان برداشته‌باشد و به متولیان هرسه حوزه در بسترسازی لازم برای استفاده از این ظرفیت کمک کند.

نتیجه‌گیری

در این مقاله سعی شد تا از میان چهار اهرم کاهش دهندۀ هزینۀ تأمین مسکن یعنی:آزادسازی زمین در موقعیت‌های جغرافیایی مناسب، بهبود روش‌ها و تکنولوژی‌های ساخت، اداره بهتر و نگهداری کم هزینه‌تر ساختمان‌ها، و در نهایت تأمین مالی به نقش اهرم آخر یعنی تأمین مالی کارآمد بپردازد و توضیح دهد که چه‌طور می‌توان با توسعۀ بازارهای مالی و بهره‌گیری از ظرفیت بازار پول و سرمایه و بیمه می‌توان بر هزینۀ تأمین مسکن تأثیر گذاشت و از این طریق شکاف توان مالی برای تملک و اجارۀ مسکن را کاهش داد. در این مسیر باید سه گام اساسی برداشته شود: تقویت محیطی توانمندساز، ایجاد و خلق بازار اولیه، و سپس تأمین وجوه مورد نیاز برای وام‌های رهنی و مسکن از طریق بازار سرمایه. باید توجه داشت که در این مسیر چنانچه از گام اول که کنترل تورم و ایجاد ثبات در اقتصاد کلان از جمله کارهای مربوط به آن است غفلت شود، اثرات برداشتن گام‌های بعدی به راحتی خنثی خواهند شد./