به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، حاضران با اشاره به برخورداری طرح جامع مسکن از پشتوانه نظری منسجم، رویکرد تحلیلی قوی و نیازسنجی دقیق، دیدگاه‌ها و پیشنهادهای خود را با هدف تکمیل و ارتقای طرح ارائه کردند. کارشناسان بخش مسکن همچنین با اشاره به عوامل بیرونی مؤثر بر بازار مسکن، از جمله گسترش فقر، محدودیت منابع مالی، کاهش قدرت خرید خانوارها و ناکامی بخشی از برنامه‌های گذشته در پاسخ‌گویی به نیازهای مسکونی، طراحی راهکارهای متناسب با نیاز واقعی خانوارها و شرایط مناطق مختلف را از اصول اساسی سیاست‌گذاری در این بخش دانستند.
در این نشست تخصصی که به دبیری دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی برگزار شد، مسئولان مسکن و جمعی از کارشناسان، صاحبنظران و خبرگان این حوزه به بحث و تبادل نظر پیرامون راهکارهای «تامین مسکن کم‌درآمدها، استیجار و مسکن روستایی» پرداختند. همچنین ضمن تشریح جزییات مطالعات طرح جامع مسکن پیرامون موضوع تامین مسکن کم‌درآمد و سیاست‌گذاری‌های مورد نیاز در این زمینه، ابعاد مختلف این طرح و ضرورت‌های مربوط آن به بحث و بررسی گذاشته شد.
تاکید بر حمایت‌های هدفمند در بخش مسکن
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، بر ضرورت هدفمندسازی حمایت‌های دولتی در بخش مسکن تاکید کرد. به گفته نرگس رزبان، سیاست‌ها باید به گونه‌ای هدفمند طراحی و اجرا شوند تا برنامه‌ها دچار انحراف نشده و به هدف مشخص شده که همان تامین مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد است اصابت کند.
رزبان با اشاره به تخصیص گسترده زمین و تسهیلات در دهه‌های گذشته، تداوم مشکلات مسکن اقشار کم‌درآمد را نشانه ضرورت ارزیابی سیاست‌های پیشین دانست. وی تأکید کرد: تأمین مسکن برای همه متقاضیان، بدون توجه به توان اقتصادی آنان، نه‌تنها به تخصیص نامناسب منابع می‌انجامد، بلکه ممکن است از طریق تشدید ناترازی بودجه و شبکه بانکی و افزایش پایه پولی، تورم را افزایش دهد و در نهایت به زیان اقشار کم‌درآمد تمام شود.
وی خاطرنشان کرد: وضعیت اجاره‌نشینی به‌تنهایی معیار مناسبی برای سنجش نیاز نیست، ممکن است فردی در حال حاضر مستأجر باشد و بر اساس برخی شاخص‌های اولیه، واجد شرایط دریافت حمایت شناخته شود، اما بررسی سایر اطلاعات اقتصادی نشان دهد که از درآمد یا دارایی قابل‌توجهی برخوردار است.
وی افزود: در تعیین گروه‌های هدف، علاوه بر وضعیت فعلی سکونت، باید شاخص‌های مختلف اقتصادی و میزان برخورداری خانوارها نیز بررسی شود تا حمایت‌ها به افرادی اختصاص یابد که نیاز بیشتری به مداخله دولت دارند.
ضرورت بازنگری ضوابط و توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای
محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، کاهش استطاعت اقتصادی خانوارها، ناهماهنگی عرضه و تقاضا، محدودیت دسترسی به بازار رسمی و ضعف اجاره‌داری حرفه‌ای را از مهم‌ترین چالش‌های این بخش برشمرد.
وی با اشاره به مطالعات پشتیبان طرح جامع مسکن گفت: در مطالعات طرح جامع مسکن، ۴۲ گزاره اولیه در فرآیند بررسی مسائل به ۱۰ گزاره نهایی تبدیل شده‌اند و طرح در محورهایی مانند افزایش دسترسی به بازار رسمی، ایجاد بازار رقابتی و شفاف، حمایت از گروه‌های آسیب‌پذیر و تقویت هماهنگی نهادی تدوین شده است.
اولاد تأکید کرد: افزایش ساخت‌وساز به‌تنهایی پاسخ‌گوی نیاز مسکن نیست؛ زیرا قیمت، اندازه و موقعیت مکانی واحدها باید با توان مالی خانوارها تناسب داشته باشد. به گفته وی، سیاست‌گذاری و تنظیم‌گری باید در سطح ملی انجام شود، اما برنامه‌ریزی و اجرا باید با شرایط اقتصادی، اجتماعی و جمعیتی هر شهر و روستا سازگار باشد.
وی همچنین برنامه «نردبان مسکن» را راهکاری برای حمایت تدریجی از خانوارهای کم‌درآمد، به‌ویژه مستأجران دهک‌های اول و دوم و خانوارهای جدید، معرفی کرد. در این الگو، توسعه‌گران محلی با مشارکت شهرداری‌ها، خیریه‌ها، سازمان‌های مردم‌نهاد و بخش خصوصی، متناسب با شرایط هر منطقه برنامه ارائه می‌کنند.
یکی از پیشنهادهای مطرح‌شده، واگذاری واحد مسکونی با اجاره منصفانه برای پنج سال به‌جای واگذاری رایگان برای دو سال است؛ به‌گونه‌ای که مبالغ اجاره در صندوقی ذخیره و در پایان دوره به خانوار بازگردانده شود. اولاد همچنین بر لزوم همراهی حمایت مسکن با مهارت‌آموزی، اشتغال‌زایی و افزایش درآمد خانوارها تأکید کرد.
وی درباره تدریجی‌سازی مسکن نیز توضیح داد: خانوارها باید بتوانند متناسب با توان مالی خود، ساخت یا تکمیل خانه را مرحله‌به‌مرحله پیش ببرند. در زمینه واگذاری زمین، مشارکت دولت و سازندگان و اختصاص سهمی از واحدهای ساخته‌شده به دولت برای اجاره‌داری حرفه‌ای از راهکارهای پیشنهادی او بود.
اولاد در بخش مسکن روستایی با اشاره به بازسازی متوسط سالانه حدود ۱۶۰ هزار واحد در برابر هدف ۲۰۰ هزار واحد، تأکید کرد که برنامه‌های موجود باید با توجه به تحولات جمعیتی و تقاضای واقعی ادامه یابند و لزوماً نیازی به تعریف برنامه‌ای موازی نیست.
اجاره‌داری حرفه‌ای محور تأمین مسکن شهری باشد
علی‌محمد ابراهیمی، پژوهشگر مسکن، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای را یکی از محورهای اصلی اصلاح سیاست‌های مسکن شهری دانست و تأکید کرد که پراکندگی راهکارها بدون پذیرش این رویکرد، اثربخشی برنامه‌ها را کاهش می‌دهد.
وی اختصاص زمین‌های باکیفیت شهری و ظرفیت‌های میان‌افزای شهری به ساخت مسکن استیجاری را ضروری دانست و خواستار طراحی الگویی پایدار برای مالکیت و بهره‌برداری از این واحدها شد. به گفته وی، تجربه‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که اختلاط سکونتی و درآمدی می‌تواند از تمرکز خانوارهای کم‌درآمد در محله‌های جداگانه و بازتولید فقر جلوگیری کند.
ابراهیمی همچنین استفاده از الگوی «تراکم جایگزین» را برای نوسازی بافت‌های فرسوده پیشنهاد کرد. بر اساس این رویکرد، به‌جای افزایش تراکم در محله‌های پرتراکم و کم‌کیفیت، ظرفیت ساخت‌وساز به اراضی مناسب دیگر منتقل می‌شود تا ضمن حفظ صرفه اقتصادی نوسازی، فشار جمعیتی بر بافت‌های فرسوده افزایش نیابد.
وی با اشاره به آثار تورم و شوک‌های اقتصادی بر توان مالی خانوارها، بر ضرورت طراحی حمایت‌های پایدار و متناسب با شرایط اقتصادی تأکید کرد و ادامه برنامه‌های موجود در حوزه مسکن روستایی را نیز کافی دانست.
بازنگری سیاست‌های مسکن با توجه به گسترش فقر
فردین یزدانی، کارشناس مسکن نیز در این نشست با تأکید بر ضرورت ارزیابی تجربه‌های گذشته در تأمین مسکن کم‌درآمدها گفت: سیاست‌گذاری در این حوزه از صفر آغاز نمی‌شود و از دهه ۵۰ تاکنون برنامه‌های متعددی در این زمینه طراحی شده است؛ بنابراین، باید نقاط قوت و ضعف این سیاست‌ها و همچنین دلایل اجرا نشدن بخشی از آنها بررسی شود.
وی افزود: در تدوین برنامه‌های جدید، لازم است آثار تعدیل ضوابط بر کاهش هزینه‌های مسکن و افزایش دسترسی خانوارها به آن نیز ارزیابی و اعلام شود.
یزدانی با اشاره به سکونتگاه‌های غیررسمی اظهار کرد: رسمی‌سازی این سکونتگاه‌ها در همه موارد راهکار مناسبی نیست. در برخی مناطق که ساکنان با مشکل خاصی جهت سکونت و دسترسی به سرانه‌ها و امکانات روبه رو نیستند، به‌جای تأکید بر رسمی‌سازی، می‌توان با بهبود شرایط سکونت و ارتقای سرانه‌های خدماتی، کیفیت زندگی ساکنان را افزایش داد.
وی با تأکید بر اهمیت رویکرد محلی در اجرای سیاست‌های مسکن گفت: برنامه‌ها باید متناسب با شرایط استانی، شهری و محلی تدوین شوند، اما واگذاری بیش از حد مسئولیت‌ها به نهادهای محلی، با توجه به ساختار موجود شهرداری‌ها، می‌تواند چالش‌هایی ایجاد کند. از این رو، مداخله شهرداری‌ها به شکل هدفمند و با در نظر گرفتن ملاحظات مربوط، توصیه می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به گسترش دامنه فقر به بیش از چهار دهک جامعه افزود: سیاست‌های تأمین مسکن کم‌درآمدها باید با سیاست‌های رفاه اجتماعی پیوند بخورد. به گفته وی، شناسایی خانوارهای نیازمند حمایت می‌تواند با نقش‌آفرینی نهادهای رفاه اجتماعی و در چارچوبی منسجم‌تر انجام شود؛ در حالی که وزارتخانه متولی مسکن باید بر توسعه بخش و حمایت‌های جبرانی تمرکز داشته باشد.
یزدانی همچنین تأکید کرد که شرایط اقتصاد کشور باید در تدوین سیاست‌های مسکن لحاظ شود و ارتباط برنامه‌های تأمین مسکن با سیاست‌های رفاه اجتماعی در سناریوهای مختلف اقتصادی و متناسب با نرخ‌های متفاوت رشد اقتصادی مورد بررسی قرار گیرد. به گفته وی شرایط اقتصادی و به ویژه وضعیت رشد اقتصادی کشور در موفقیت یا ناکامی سیاست‌ها و برنامه‌های تامین مسکن نقش به سزایی دارد.
وی گفت: اجرای برنامه‌هایی مانند مسکن اجتماعی، صرف‌نظر از عنوان آنها، به نهادسازی و ایجاد سازوکاری برای هماهنگی و هم‌افزایی میان دستگاه‌های اجرایی و نهادهای حمایتی نیاز دارد.
حرفه‌ای‌سازی بازار اجاره فراتر از ایجاد نهادهای جدید است
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن با انتقاد از محدود کردن الگوهای مشارکتی به اراضی دولتی اظهار کرد: باید الگوی مشارکت میان نهادها، سازمان‌ها و بخش خصوصی به‌گونه‌ای بازتعریف شود که امکان استفاده از ظرفیت‌های متنوع زمین و ساخت‌وساز فراهم شود و منافع حاصل از توسعه، به شکل هدفمندتری در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار گیرد.
وی با اشاره به تجربیات دولت‌های قبل در حوزه تامین مسکن کم‌درآمدها گفت: در هر کدام از طرح‌ها و قوانین که اشکالاتی وجود دارد باید اصلاحات لازم صورت بگیرد؛ به عنوان مثال، برخی از این طرح‌ها از جمله مسکن مهر که از ابتدا برای تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد طراحی شده بود، در فرآیند اجرا به مسیر دیگری رفت و در عمل با هدف اولیه فاصله گرفت.
بیضایی افزود: باید دید اشکالات مسکن مهر و سایر طرح‌ها که منجر به ناکارآمدی آنها شد، چه بود و این مشکلات در طرح‌های بعدی و سیاست‌های مسکن اصلاح شود.
وی همچنین با بیان اینکه حرفه‌ای‌سازی اجاره‌داری از صرف ایجاد نهادهای حرفه‌ای اهمیت بیشتری دارد، گفت: باید بر تنظیم روابط مالک و مستأجر، توسعه قراردادهای بلندمدت، حل مسائل حقوقی و تسهیل دسترسی مستأجران به واحدهای متناسب با نیاز و توان مالی آنان تمرکز کرد. توسعه ابزارهای دیجیتال برای مقایسه و انتخاب واحدهای مسکونی نیز می‌تواند به بهبود عملکرد بازار اجاره کمک کند و امکان انتخاب آگاهانه‌تر را برای مستأجران فراهم آورد.
تقویت حکومت‌های محلی و تشکل‌های مستأجران ضروری است
حسین ایمانی جاجرمی، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران، بر تقویت حکومت‌های محلی و ایجاد ساختارهای اجتماعی برای حمایت از مستأجران تأکید کرد.
وی ایجاد بنگاه‌های مجازی، سازمان‌های مردم‌نهاد و تشکل‌های مستأجران را از راهکارهای تقویت مشارکت اجتماعی و بهبود پیگیری مسائل این گروه عنوان کرد. به گفته وی مشارکت مستاجران در طرح‌های تامین مسکن استیجاری بسیار مهم و ضروری است.
ایمانی جاجرمی همچنین تاکید کرد: لازم است علل و دلایل شکست سیاست‌های قبلی تامین مسکن کم‌درآمد شناسایی و تشریح شود و مشخص شود که علت شکست این برنامه‌ها از منظر سیاستی چه بوده است؟ همچنین ابعاد مثبت سیاست‌هایی که موفق‌ترعمل کرده‌اند، شناسایی بر بهبود آنها تمرکز شود.
توجه به انعطاف قانونی و تنوع راهکارها برای حمایت از کم‌درآمدها
امیر محمد یوسفی، نماینده مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی رویکرد طرح جامع مسکن در توجه به نیازهای متفاوت خانوارها را مثبت ارزیابی کرد و انعطاف بیشتر در مقررات و مسیرهای قانونی تأمین مسکن را یکی از الزامات مهم سیاست‌گذاری در حوزه مسکن کم‌درآمدها برشمرد.
وی با اشاره به مسئولیت دولت در تأمین مسکن برای شهروندان اظهار کرد: برخی خانوارها با وجود برخورداری از توان ساخت سرپناهی متناسب با امکانات خود، به دلیل هزینه‌های اداری، پیچیدگی‌های بوروکراتیک و محدودیت‌های قانونی نمی‌توانند از مسیر رسمی اقدام کنند و ممکن است به سکونتگاه‌های غیررسمی روی آورند.
یوسفی تأکید کرد: انعطاف قانونی به معنای تأیید ساخت‌وساز بدون ضابطه نیست، بلکه باید امکان استفاده از راهکارهایی مانند بهسازی درجا، تأمین خدمات و زیرساخت‌ها و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی فراهم شود.
وی همچنین هشدار داد: دسته‌بندی خانوارها نباید به تحمیل یک الگوی حمایتی مشخص منجر شود. به گفته او، دولت باید ضمن حفظ مسئولیت خود، گزینه‌های متنوعی متناسب با شرایط اقتصادی و ترجیحات خانوارها ارائه کند.
دلایل اجرایی‌نشدن سیاست‌های گذشته بررسی شود
نادر عربی، مشاور معاونت مسکن و ساختمان با تأکید بر ضرورت آسیب‌شناسی سیاست‌های مسکن گفت: به‌جای مرور صرف برنامه‌های ناکام، باید دلایل اجرا نشدن یا اثربخشی محدود آنها بررسی شود.
وی با اشاره به تداوم مشکلات مسکن و حاشیه‌نشینی پس از حدود سه دهه اجرای برنامه‌های مختلف، نبود ثبات اقتصادی و رشد ناکافی توان مالی خانوارها را از موانع مهم حل این مسئله دانست.
عربی همچنین به تجربه طرح‌های واگذاری زمین و مشارکت در ساخت در شهرهای جدید اشاره کرد و افزود: بخشی از پروژه‌ها به دلیل طولانی‌شدن فرآیند اجرا و فروش، دولتی بودن برخی سازوکارها و موانع اجرایی، نیمه‌تمام مانده یا به نتایج مورد انتظار نرسیده‌اند.
وی خواستار بازنگری در شیوه تأمین زمین و اجرای برنامه‌های مسکن، بررسی ظرفیت واقعی دولت و استفاده مؤثرتر از توان بخش خصوصی، به‌ویژه در توسعه مسکن استیجاری، شد.
اهمیت تسهیلات و سود یارانه‌ای در تامین مسکن کم‌درآمدها
پرویز آقایی، کارشناس حوزه مسکن نیز در این نشست اعلام کرد: اجرای برنامه‌های مسکن حمایتی برای گروه‌های کم‌درآمد (دهک‌های یک تا چهار)، مستلزم دو رکن مهم یعنی تسهیلات و سود یارانه‌ای، است؛ با این حال باید برنامه‌ها وسیاست‌ها به گونه‌ای طراحی شوند که اگر به هر دلیلی تامین این دو الزام با چالش رو به رو شد راهکارهای جایگزین نیز وجود داشته باشد.
وی در این راستا، بر ضرورت پیش‌بینی سناریوهای جایگزین برای برنامه‌های مسکن استیجاری تأکید کرد و افزود: در هر مدل باید مجریان، نهادهای مشارکت‌کننده، منابع مالی موردنیاز و تعداد مستأجران تحت پوشش به‌روشنی مشخص باشند.
آقایی همچنین بر ضرورت بررسی دقیق آمارهای مورد استفاده در سیاست‌گذاری تأکید کرد. وی بازتعریف مشارکت میان نهادهای عمومی و بخش خصوصی را برای استفاده بهتر از ظرفیت زمین و ساخت‌وساز و هدایت منافع توسعه به سمت خانوارهای کم‌درآمد ضروری دانست.
تأکید بر اصلاح سیاست‌ها و افزایش اثربخشی حمایت‌های مسکن
مجموع دیدگاه‌های مطرح‌شده در این نشست ضمن مثبت ارزیابی کردن فرآیند تدوین طرح جامع مسکن، بر ضرورت تغییر رویکرد در سیاست‌گذاری مسکن در برنامه‌های جدید، تأکید دارد. هدفمندسازی حمایت‌های دولتی، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، اصلاح مقررات، تنوع‌بخشی به الگوهای تأمین سرپناه، توجه به توان اقتصادی خانوارها و بررسی موانع اجرایی سیاست‌های گذشته از مهم‌ترین محورهای مورد توافق کارشناسان بود.
حاضران همچنین بر لزوم هماهنگی میان دولت، شهرداری‌ها، نهادهای اجتماعی و بخش خصوصی تأکید کردند تا منابع عمومی متناسب با نیاز واقعی خانوارها تخصیص یابد و دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب، پایدارتر و اثربخش‌تر شود.
در این نشست همچنین به اثرات سوء گسترش فقر، کاهش درآمد واقعی خانوارها و بی‌ثباتی‌های اقتصادی در کاهش دسترسی خانوارها به مسکن و افزایش مشکلات دولت و مردم، در این بخش، اشاره شد.