انتشار نتایج سرشماری عمومی سال ١٣٩٥نشان می‌دهد که به تعداد خانه‌های خالی شهر و استان تهران افزوده شده چراکه این رقم از ٣٢٧هزارواحد به ٤٩٠هزار واحد رسیده است. بخشی از این خانه‌های خالی مربوط به عرضه سال‌های ١٣٩٠ و ١٣٩١ است كه با هدف سوداگری به خصوص در مناطق برخوردار شهر تهران تولید شده و به علت ركود حاكم بر مسكن، مشتری خود را نیافته است.

دلیل اینكه مسكن به خصوص در شهر تهران چرا تا این حجم به سمت اهداف سوداگرانه كشیده و منجر به عرضه‌ای می‌شود كه عملا تقاضایی برای آن وجود ندارد، ناشی از چند عامل است: دلیل اول مربوط به ساختار‌های كلان اقتصادی است كه همواره فعالیت‌های مولد پرریسك و با موانع جدی اداری، مالی و مالیاتی و ناپایداری سیاست‌های اقتصادی مواجهند. بازار مسكن به دلیل ارزش افزوده مناسب و همچنین ریسك و موانع كمتر نسبت به سایر فعالیت‌ها از حوزه‌های جذاب سرمایه‌گذاری به خصوص در دوره‌هایی كه اقتصاد با تورم و تزریق نقدینگی بالا به اقتصاد مواجه است، محسوب می‌شود.

 از سوی دیگر نظام درآمدی حاكم بر شهرداری‌ها به ویژه در تعیین تعرفه‌های مربوط به پروانه و تراكم ساختمانی و عوارض سالانه املاك در بروز پدیده عرضه واحدهای مسكونی به منظور سوداگری و خارج از بازار تقاضای واقعی مسكن از دو جهت موثر است.نظام تعرفه‌ای مربوط به عوارض ساخت و تراكم ساختمانی برای عرضه متناسب با تقاضا تنظیم نشده است. سیاست‌گذاری عوارض ساخت وساز می‌تواند از طریق اعمال تعرفه‌های ترجیحی و تنبیهی سرمایه‌گذاری در بخش مسكن و ساخت‌وساز را به سمت تقاضای واقعی هدایت كند اما وضعیت هم اكنون معكوس است.

 بدین معنا كه نسبت عوارض به ارزش افزوده ناشی از آن در مناطق برخوردار تهران به مناطق میانی و فرودست تهران پایین‌تر است. در عین حال شهرداری بی‌توجه به آثار مخرب بارگذاری شدید ساختمانی در مناطقی كه در سالیان نه چندان دور به‌عنوان مناطق ییلاقی و ریه‌های تنفسی شهر تهران از آن یاد می‌شد عرصه را برای عرضه مسكونی لوكس غیرمتناسب با بازار تقاضا از طریق تغییر در ضوابط طرح تفصیلی و مصوباتی چون برج باغ‌ها فراهم كرده است. از سوی دیگر نظام درآمدی شهرداری هزینه محدودی را به‌عنوان عوارض نوسازی یا مالیات سالانه املاك (property tax) بر مالكان این نوع املاك كه خارج از بازار تقاضا و با هدف سوداگری عرضه می‌شوند، تحمیل می‌كند. عوارض نوسازی اصلی‌ترین ابزار مالیاتی تنظیم بازار مسكن شهری در بسیاری از كشورهاست.

 این ابزار مالیاتی اولا كسانی را كه به عرضه مسكن لوكس و خارج از بازار تقاضا مشغول هستند با پرداخت سالانه مالیات تنبیه می‌كند و ثانیا مسكن را از كالایی كه می‌توان احتكار كرد و در زمان مناسب به قول خودشان كلید نخورده و بدون تحمل هزینه‌ای به بازار عرضه كرد، خارج می‌كند.

*عضو هیئت مدیره شرکت عمران شهرهای جدید، پژوهشگر و مدير كل سابق برنامه و بودجه شهرداري تهران