به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی؛ گفتگوی روزنامه شرق با علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، را درباره روند مال‌سازی و بلندمرتبه‌سازی در کلانشهرهای کشور بخوانید.
* در شهرهاي بزرگي مثل تهران نسبت به سال‌هاي قبل در زمينه مال‌سازي چقدر رشد كرده‌ايم؟
اگر به پيشينه اين موضوع برگرديم، زماني كه شهرها بزرگ مي‌شوند و تعداد ساكنين، واحد مسكوني، حمل و نقل و خودرو زياد مي‌شود، طبيعتا افراد به دنبال تجميع امكان تامين نيازها در يك مكان به منظور صرفه جويي در وقت و تسهيل امور هستند. در ساير كشورها اين اتفاق در سال‌هاي خيلي دورتر افتاده است. در ايران ابتدا پاساژها و مراكز خريد با ابعاد كوچك‌تر ساخته شدند و به مسئله پاركينگ خيلي توجه نمي‌شد. بعدها مراكز تجاري - اداري تحت عنوان مال مطرح شد كه هم نيازهاي خدماتي شهروندان و هم پاركينگ را فراهم كند. منتها مقياس مالها بايد با مقياس شهر و جمعيتي كه از آن استفاده مي‌كنند، در تناسب باشد. در طرح‌هاي توسعه شهري كه شامل طرح جامع و طرح تفصيلي مي‌شود، مقياس و معيارهايي در نظر گرفته شده كه همه سرانه‌ها، از آنجا استخراج مي‌شود. سرانه مسكوني، تجاري، اداري، فرهنگي، تفريحي، فضاي سبز و... در آنجا مدنظر قرار مي‌گيرد. طبيعتا بايد تناسبي بين جمعيت و اين سرانه‌ها وجود داشته باشد. اين مال‌سازي‌ها در كلانشهرهايي مانند مشهد، تبريز و اصفهان هم طراحي شد. در تهران هم اين اتفاق شايد به لحاظ توزيع جغرافيايي يكنواخت نباشد، اما مال‌هاي زيادي ساخته شده و همچنين تعداد ديگري در دست ساخت است. اگر بخواهيم ارزيابي از اين موضوع داشته باشيم شايد بتوان گفت اين تعداد اندكي براي تهران زياد باشد.
* شايد يا واقعا گذشته؟
نياز به مطالعه دقيق دارد اما به نظرم از حد موردنياز گذشته است. در كنار اين مالها مردم نيازهايشان را از فروشگاه‌هاي معمولي برآورده مي‌كنند. اگر همه مالها فعال شوند، بخشي از فروشگاه‌هاي محلي بايد فعاليتشان را تعطيل كنند. در واقع فعاليت آنها كسب‌وكار بقيه را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد. طبيعتاً براساس مطالعات امكان‌سنجي بايد به اين سؤال پاسخ داده شوند. كه در برخي مناطق تهران اين اتفاق نيافتده است.
* از چه زماني اقبال به سمت مال‌سازي بيشتر شد؟
شروع اين كار از زمان احداث فروشگاه شهروند در ميدان آرژانتين بود. البته قبل از آن هم فروشگاه‌هاي ديگري وجود داشتند. موضوع فروشگاه شهروند به صورت مدرن حدود دهه ۷۰ مطرح شد. بعد از آن، در حدود ۱۰، ۱۵ سال گذشته، كم‌كم گرايش‌ها به اين سمت افزايش يافت. به عنوان مثال مگامال اكباتان، پالاديوم، اطلس‌مال، تات‌مال و رزمال در منطقه ۲۲ ساخته شدند. ساخت تات‌مال سه، چهار سال است كه شروع شده و مطالعاتش نهايتا مربوط به شش سال قبل است. در واقع حدود يك دهه است كه اين موج ايجاد شده و زماني‌كه موج ايجاد مي‌شود، ممكن است با مازاد مواجه شويم.
اگر كسي بخواهد در اين زمينه اقدام كند، بايد براساس مصوبات شوراي عالي شهرسازي و معماري و طرح‌هاي بالادستي مثل طرح جامع و طرح تفصيلي اقدام نمايد، بر آن اساس مي توان گفت يك منطقه نيازمند مال هست يا خير. مبناي احداث مال بايستي نياز جامعه شهري باشد نه نيازهاي مالي شهرداري به درآمد حاصل از پروانه و تراكم. همچنين احداث مالها نبايد تعادل ترافيكي منطقه را بهم بزند و شرايط را براي شهروندان دشوار كند. متاسفانه در مجتمع پالاديوم اين اتفاق افتاده است.
* آيا شهرداري به ضوابط مالي پايبند بود؟
به نوعي به سياست‌هاي شهرداري برمي‌گردد. اصولا شهرداري بايد مجري سياست‌هاي دولت باشد چون دولت سياستگذار جامعه به‌عنوان نهاد عمومي و نهاد حاكميت است و وقتي سياستي را در حوزه شهر و شهرسازي و سكونت مردم تدوين مي‌كند، در طرح‌هاي توسعه شهري (جامع و تفصيلي) نمود مي يابد و مصوبه آن در شوراي عالي و شهرسازي و معماري تصويب مي‌شود. مثلا گفته مي‌شود، سطح طبقات اين منطقه بايد چقدر باشد، مركز تجاري كه ساخته مي‌شود بايد چه مدلي داشته باشد. وقتي از اين مقررات عدول مي‌كنيم و در واقع تعادل شهر را به هم مي‌زنيم كه طبيعتا سكونت و زندگي را سخت مي‌كند. به اين مسائل بايد توجه كنيم. ناگفته نماند شهرداري به همه اين فضاها نياز دارد، همانطور كه به فضاي سكونت، رفت و آمد و ارتباطات نياز دارد به فضاي اداري و تجاري و خريد هم نياز دارد.
* در سال‌هاي گذشته برج‌سازي هم گسترش زيادي داشته است. شرايط برج‌سازي هم با مال‌سازي همخواني داشت؟
شهرسازي براساس الگوها و مدل‌هايي است كه مصوبه شوراي عالي معماري شهرسازي و طرح‌هاي تفصيلي و جامع شهري است. طبيعتا اين الگوها تعيين مي كند كه جمعيت‌پذيري هر منطقه شهري، ارتفاع ساختمان‌ها، سطح اشغال زمين و... چقدر بايد باشد و همه اينها تابع مقررات است. برخي از اين ضوابط عبارتند از مساحت زمين، كوچه، معبر و خيابان برج و ديگر ظرفيتهاي شهري كه متاسفانه در برخي موارد رعايت نشده است. در برخي مناطق از پنج تا ۲۰ طبقه ساخته شده كه تعادل شهري را به هم زده و سكونت و رفت و آمد و ترافيك را با مشكل مواجه كرده است. ايجاد درآمد پايدار براي شهرداريها و هماهنگي با ضوابط شهري با حوزه تصميم ساز شهر مي تواند بخشي از مسائل را در اين زمينه مرتفع نمايد.
* در حال حاضر برج‌هاي خالي زيادي در منطقه ۲۲ هستند. در ساخت اين برج‌ها هم نهادها و ارگان‌ها وارد شده‌اند؟
در منطقه ۲۲ اغلب نهادهاي نظامي و انتظامي و برخي دستگاه‌هاي ديگر حضور دارند و ميزان حضور بخش خصوصي اندك است. در اين منطقه حجم زيادي از برج فراتر از ظرفيت منطقه ساخته شده و تعادل و تراكم آن منطقه را به هم زده است. بايد مدت زيادي بگذرد تا اين تعادل ايجاد شود. جمعيت‌پذيري در اين برج‌ها مشكلات ترافيكي را افزايش خواهد داد و در صورت عدم گسترش سامانه حمل و نقل عمومي مشكلات زيادي ايجاد خواهد شد. بخشي از اين برج‌ها نيمه‌كاره و خالي هستند و تا يكي دو سال آينده به بهره برداري مي رسند.
* با توجه به اينكه در زمينه مال، مازاد داريم، اكنون كه همسويي بين دولت و شوراي شهر وجود دارد، براي حل اين مسئله يا جلوگيري از صدور مجوزهاي جديد در اين زمينه صحبتي شده است؟
هميشه تأكيد دولت بر اين است كه قانون اجرا شود. هرگروهي كه مي‌خواهد سر كار بيايد مهم نيست. ممكن است گروهي از لحاظ تفكر در يك راستا باشند اما اگر اينطور هم نباشد مهم اجراي قانون است. ما تصميم به آباداني و اجراي درست كارها در كشورمان داريم.
* اما اگر اين نگاه حاكم نباشد و شهرداري بازهم دنبال درآمدزايي باشد...
همه‌مان قانون و متعاقب آن مصوبات شوراي عالي معماري و شهرسازي و طرح‌هاي جامع و تفصيلي را قبول داريم. قانون مي‌گويد در اين منطقه نبايد بيش از پنج طبقه ساخته شود، زماني كه اين كار را انجام ندهيم باز همين اتفاقات را شاهد خواهيم بود. اگر كارهايمان در چارچوب مقررات باشد چنين اتفاقاتي را شاهد نخواهيم بود. شهرداري بايد برنامه‌هاي مدوني داشته باشد كه بتواند شيوه‌هاي تامين مالي ديگري را براي خودش در نظر بگيرد كه كم‌كم از مسئله فروش تراكم عبور كند. فروش تراكم از تهران شروع شد، اما اكنون حتي به شهرهاي بزرگ و متوسط هم كشيده شده است.
نظر شما