به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بلندمرتبه سازی در معابر کم عرض و ساخت آپارتمان‌های چند طبقه در کوچه های باریک بدون در نظرگرفتن ظرفیت های عمرانی و شهری منطقه، مشکلات بسیار زیادی برای ساکنان شهر ایجاد کرده است. افزایش بار ترافیکی، کمبود سرانه فضای سبز، آلودگی هوا، مشکل پارک خودرو، تامین امنیت محله و فشار بار جمعیتی بر شبکه های آب و فاضلاب از کیفیت زندگی شهری ساکنان شهرهای بزرگ به ویژه تهرانی ها کاسته است.

این در حالی که طرح های جامع و تفصیلی شهر به طور کارشناسانه ظرفیت های عمرانی و زیست محیطی مناطق برای ساخت و سازها و تراکم را سنجیده و مشخص کرده اند اما ساخت و ساز برخلاف اصول این طرح ها باعث بروز معضل ساختمان و برج سازی در معابر باریک و غیراستاندارد شده است.

«علی نوذرپور» رییس جامعه مهندسان شهرساز ایران و «مهدی سلطان محمدی» تحلیلگر بازار مسکن به ریشه یابی این معضل می پردازد.

تخطی از طرح تفصیلی شهر؛ بلای جان تهران

به گزارش ایرنا نوذرپور تخطی از طرح تفصیلی شهر را عامل اصلی ساخت و سازهای غیرمتعارف در معابر قدیمی یا غیرمتناسب با سازه عنوان کرد و گفت: ساخت و سازهای غیرمتعارف به ساختمان های بلندمرتبه یا برج هایی اطلاق می شود که در شبکه های معابر نامناسب و کم عرض ساخته می شود. در این سازه ها طرح تفصیلی شهری رعایت نمی‌شود که به طور عمده از طرف مالک یا شهرداری صورت می گیرد. به عبارت دیگر مالک یا ذینفع پروانه ای بر اساس طرح تفصیلی و تراکم دریافت می کند اما زمان اجرا، سازه ای متفاوت با آنچه در پروانه آمده، می سازد. مثلا پنج طبقه دریافت کرده اما ۱۰ طبقه می سازد.

وی افزود: همین مساله باعث هماهنگی های پنهان میان سازنده و شهرداری می شود. در گام نخست، شهرداری متوجه تخلف شده اما پیش از ساخت بنا تخلف را پیگیری نکرده و صبر می کند تا ساخت صورت گیرد. پس از ساخت، شهرداری درصدد جلوگیری از تخلف پیش آمده برمی آید، پرونده تخلفی تشکیل شده، مالک احضار می شود. اگر حاضر به رفع تخلف شد که هیچ ، در غیراین صورت پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال می شود. کمیسیون یا تخفیف می دهد یا جریمه. اگر جریمه دهد بنا ساخته می شود و اگر تخفیف بدهند دوباره شهرداری اقدام به اخذ مبلغی می کند. به این ترتیب، تخلف صورت گرفته در شهر باقی می ماند و زمان عبور از محله ای سازه ای نامتناسب با عرض معبر مشاهده می کنیم.

رییس جامعه مهندسان شهرساز ایران در توضیح مشکلات ناشی از ساخت و سازهای غیرمتعارف و نامناسب در برخی معابر شهری، گفت: عدم رعایت طرح جامع و طرح تفصیلی نخستین مشکل به وجود آمده است چرا که این طرح ها از نظر جمعیتی، معماری، شهرسازی، جغرافیایی، زیست محیطی و اقتصادی بررسی و سنجش شده اند و در نهایت به یک نقشه یا یک طرح در شهرسازی دست یافته اند. این نقشه تعیین کرده است که در کجا با چه تراکمی مجاز به ساخت و ساز بر اساس شبکه ها و زیرساخت ها هستیم. در حالی که، مدت ها است که از این سند قانونی تخطی صورت می گیرد.

نوذرپور گفت : در اصل نباید از طرح های جامع و تفصیلی تهران در طول سال های گذشته عدول می شد اما پرونده هایی که سالیانه به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهر تهران ارجاع می شود به بیش از ۱۲ هزار پرونده می رسد. در این میان پرونده هایی وجود دارند که تخلف در آن ها چند باره تکرار شده است که با کسر پرونده های تکراری حدود ۹ هزار پرونده تخلف سالیانه در این کمیسیون تشکیل می شود. این در حالی است که شهرداری ۹ هزار پروانه بیشتر صادر نکرده است؛ یعنی به ازای هر پروانه یک تخلف گزارش شده است. در این میان تخلف هایی نیز وجود دارد که به کمیسیون ۱۰۰ گزارش نمی شود و در مناطق رسیدگی می شود.

این کارشناس شهرسازی در پایان، ایجاد سیمای ناموزون و ناهمگون در سطح شهر، مشرف شدن بر بافت های پیرامونی، ایجاد سایه روی سایرساختمان ها، جلوگیری از جریان های باد، سلب آسایش و آرامش از خانوارهای همجوار، فشار بر زیرساخت های شهری، ایجاد بار اضافی بر شبکه های فاضلاب، برق، آب، گاز و مخابرات، مساله تامین امنیت منطقه، فضای سبز و پارکینگ را از آسیب های ناشی از ساخت و سازهای نامتعارف در مناطق شهری عنوان کرد که باعث کاهش کیفیت زندگی در شهر می شود.

ناتوانی شهرداری در تامین منابع مالی، عامل عمده تراکم فروشی

«سلطان محمدی» نیز چالش منابع مالی در شهرداری را مهمترین عامل تخلف در ساخت و سازهای شهری و رشد قارچگونه سازه های غیرمتعارف به ویژه در تهران عنوان کرد و گفت: تا سال ۱۳۴۹ طرح جامع و تفصیلی برای شهر تهران وجود نداشت تا اینکه در این سال طرح تصویب شد که بر اساس آن تراکم مناطق مختلف بر اساس ظرفیت ها پیش بینی شده بود. برای نمونه در مناطق شمالی این میزان ۸۰ درصد و برای برخی مناطق شهری ۱۲۰ درصد در نظر گرفته شده بود. برای مناطقی نیز ظرفیت های تجاری با تراکم های بالا درنظر گرفته شد.

وی افزود: در زمان «غلامحسین کرباسچی » شهردار اسبق تهران ، سیاست نوسازی شهر و زیرساخت های شهری در پیش گرفته شد. اما منابع مالی این کار از کجا باید تامین می شد؟ نخست، دولت باید کمک می کرد که به طور طبیعی منابع دولتی محدود بود و بخشی نیز باید برای سایر شهرها صرف می شد. دوم، دریافت عوارض از ساکنان شهر بود که رویه ای مرسوم در شهرهای بزرگ دنیا است اما این مساله باعث بروز نارضایتی میان مردم می شد. سومین راه حل فروش فضای آسمان شهر تهران و افزایش تراکم بود. این راهکارِ تا اندازه ای کارساز باعث شد تا شهرداری امتیاز و منابعی به مالکان داده و در برابر از مالکان برای ساخت شهر منابع مالی دریافت کند. این گونه بود که تراکم فروشی مرسوم شد.

این کارشناس بازار مسکن می گوید: اگرچه این رویه باعث احساس رضایت بیشتر میان مالکان و تامین منابع مالی شهرداری شده بود اما آنچه که در این میان قربانی شد، شهری بی متولی بود پس از اتمام دوره شهرداری کرباسچی این رویه ادامه یافت تا در مدیریت گذشته شهرداری به اوج خود رسید آنگونه که شاهد شهری چون تهران با این ویژگی های منفی باشیم.
ساخت مراکز تجاری بزرگ در معابر و گذرگاه هایی که ظرفیت ترافیکی محدودی دارند، باعث بروز مشکلات عمده ای برای شهر تهران شده است که به گفته سلطان محمدی سال های بسیاری زمان لازم است تا این چالش ها رفع شود و بسیاری از آن ها حل ناشدنی باقی خواهد ماند.

از نگاه این فعال بازار مسکن، چالش های ناشی از ساخت و سازهای غیرمتعارف در معابر کم ظرفیت باعث بروز مسائلی چون بی قواره شدن تهران، چهره ناهمگون و زشت شهری، ترکیب شهرسازی نامناسب ، گذرگاه های غیرقابل توسعه، آلودگی شهری و پایمال شدن حقوق شهروندی شد که ریشه آن ها را تنها باید در تامین منابع مالی شهرداری جست وجو کرد.

مقایسه ظاهری شهر تهران با سایر شهرها بزرگ دنیا، ناهماهنگی در ساختار شهر را به خوبی نمایان می سازد. ساختمان ها و برج های کوتاه و بلند از یک طرف و تنوع مصالح به کاربرده شده در ساختمان ها و نماهای متفاوت از طرف دیگر، نمای نامنظمی را از تهران به نمایش گذاشته اند. سخن از راهکار در حالی که شهری چون تهران دارای طرح تفصیلی کارشناسانه است، بیهوده به نظر می رسد. تنها عمل و اجرای این طرح و همچنین تعیین منابع مالی پایدار برای شهرداری ها، آسمان فروشی، ساخت و سازهای بی رویه و البته غیرمتناسب با ظرفیت های زیرساختی، زیست محیطی و عمرانی منطقه را مانع خواهد شد.