به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، تامین‌مالی مسکن و بررسی ابزارهای نوین تامین مالی در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن ۱۸ و ۱۹ مهرماه به همت معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به بحث و تبادل نظر پرداخته شد. در این بحث و تبادل نظر گذاشته شد. معرفی مهمترین ابزارهای مالی در بازار پول و بازار سرمایه، عملکرد بانک مسکن در سال های اخیر، برنامه های آتی مسکن برای تامین مالی، چالش های تامین مالی در این بخش و ارایه پیشنهاد به منظور بهبود وضعیت از اهم موضوعاتی بود که در بررسی ابزارهای نوین تامین مالی مسکن به بحث گذاشته شد.

افراد مباحثه‌کننده در این پنل تخصصی، محمدهاشم بت شکن مدیرعامل بانک‌مسکن، ایزدی معاون معماری و شهرسازی، محمدعلی دهقان عضو هیات مدیره بانک مسکن، جمشید برزگر رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان، محمدرضا امینی رئیس شرکت سرمایه‌گذاری مشکن و محسن فاضلیان مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک‌مسکن بودند.

رونمایی از سند چشم‌انداز بانک مسکن تا افق ۱۴۰۰ و اقداماتی که آن بانک باید انجام دهد، برنامه‌ریزی برای تامین مالی یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی طی چهار سال، ضرورت تامین مالی سالم و پایدار با این ویژگی که رشد نقدینگی و تورم در کشور رخ ندهد، تقویت رژیم پس‌انداز، تلاش برای افزایش قدرت خرید مردم و ایجاد نهاد توسعه ای تامین مالی در بخش مسکن تاکید شد.

بر اساس اعلام دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن اهم مطالب مطرح شده و نتیجه‌گیری از پنل تخصصی هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن موارد زیر قابل برداشت است:

۱.سند چشم ­انداز بانک مسکن تا افق ۱۴۰۰ رونمايي شد. بر اساس اين سند مقرر شد، بانك مسكن طی چهار سال آینده موارد زیر را انجام دهد:

- صرفا از محل ظرفیت منابع مالی این نهاد، ۳۳۰ هزار فقره تسهیلات ساخت،

-۳۸۶  هزار فقره تسهیلات خرید

- تامین مالی ساخت ۵۰ هزار واحد از محل منابع موسسات پس ­انداز وتسهیلات مسکن

- تامين مالي ۵۰ هزار واحد مسكوني از محل لیزینگ

- تامین مالی ۵۳ هزار واحد مسکونی با استفاده از ظرفيت بازار سرمايه

- تامين مالي ۲۲۵ هزار واحد مسکونی که عمدتا شامل واحدهایمسکن مهرمی­شود، از طریق واگذاری سهم­الشرکه (فروش اقساطی)

- تامين مالي حدود ۲۰۴ هزار فقره تسهیلات جعاله

۲.به طور كلي بانک مسکن اعلام كرد كه برای تامین مالی یک میلیون و۳۰۰ هزار واحد مسکونی طي چهار سال آينده برنامه­ ریزی کرده است.

۳.بر ضرورت تامین مالی سالم و پایدار در بخش مسکن تاكيد و اشاره شد تامین مالی در بخش مسکن باید به نحوی صورت گیرد که منجر به رشد نقدینگی و تورم نشود، بنابراین نباید صرفا با تکیه بر منابع مالی بانک­ها صورت گیرد (مساله­اي كه در سالهاي گذشته مورد غفلت واقع شده است).

۴.با اشاره به سهم ۳۵ درصدی مسکن از بودجه خانوار، تاكيد شد كه یکی از بخش های اصلی مدل مناسب تامین مالی مسکن توجه به اقتصاد خانوار است که در این راستا باید میزان قدرت پس­ انداز خانوار ارزیابی شود و بدانیم که تا چه اندازه می­ توانیم روی تقویت رژیم پس ­انداز حساب کنیم. عنوان شد كه اقساط در استطاعت بايستي واجد دو ویژگی نرخ سود پائین و سررسید بلندمدت باشد.

۵.به پارامترهای اقتصاد مسکن اشاره و عنوان شد كه یکی از این پارامترها نسبت LTV است کهاین عدد در حال حاضر مناسب است، اما قدرت خرید مردم باید دائما افزایش پیدا کند و ضروري است سیاست­گذاران در این زمینه برنامه ­ریزی نمايند.

۶.توجه به سیکل رونق و رکود مسکن به واسطه دوره ساخت دوساله ملک و نیز توجه به پارامترهایی همچون نظام عرضه و تقاضای مسکن از دیگر موارد مهم مدل تامین مالی دانسته شد.

۷.در نظام تامین مالی مسکن باید به مسائل اقتصاد کلان از جمله تاثیر مسکن در شاخص تورم، سهم بخش مسکن از تسهیلات، سهم بخش مسکن در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص و نیز سهم آن در رشد اقتصادی توجه شود.

۸.به مساله عدم اثرگذاري بخش مسكن در ايجاد رشد اقتصادي در سالهاي گذشته اشاره شده و رشد ۴۵ درصدي پايه پولي به دليل اضافه برداشت بابت طرح مسكن مهر توضيح داده شد.

۹.اولویت‌های سیاست­‌گذاری بخش مسکن مشتمل بر احیای بافت فرسوده، بازآفرینی شهری، مسکن روستایی، مسکن اجتماعی و خانه‌اولی‌ها برشمرده و تاكيد شد كه منابع تامین مالی باید برای این اولویت­ ها مورد استفاده قرار گیرد ودر وهله اول متکی بر رژیم پس ­انداز و انضباط مالی خانوارهای دهک­ های ۴ تا ۷ باشد. ضمن اینکه صندوق پس انداز مسکن در این زمینه نقش مهمی ایفا می­کند و در استطاعت ترین تسهیلات در حال حاضر از این محل پرداخت می‌شود.

۱۰.از روند کاهشی سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات اعطایی بانک­های تجاری، انتقاد شدو عنوان شد كه این سهم در سال ۹۲؛ معادل ۱۲.۲ درصد بوده و طی یک روند کاهشی، سال گذشته به ۹ درصد و در پنج ماهه اخیر به ۷.۴ درصد رسيده است که نشان می­ دهد جهت­ گیری سیستم بانکی هم­سو با بخش مسکن نیست

۱۱.يادآوري شد كه دولت مصوباتی در زمینه تامین مالی بخش مسکن داشته است که نافرجام مانده و شبکه بانکی خود را موظف به اجرای آن ندانسته است. در صورتيكه اجراي اين موارد مي­توانست موجب ارتقاي بخش مسكن شود. از جمله اين موارد؛ مصوبه اعطاي تسهيلات در بافت‌هاي فرسوده شهري، مسكن اجتماعي و حمايتي، اختصاص يارانه نرخ سود تسهيلات در بافت‌هاي فرسوده و مسكن كم­درآمدها، پرداخت تسهيلات به زوجين و بازگشايي حساب مشابه حساب سپرده ممتاز توسط ساير بانك‌هاي تجاري، انتشار اوراق رهني توسط ساير بانك‌هاي تجاري و افزايش سرمايه بانك مسكن، است.

۱۲.بر ايجاد نهاد توسعه­اي تامين مالي در بخش مسكن به منظور انتقال آبشاري دانش و تجربه در اين بخش و نيز ارائه خدمات مشاوره­اي سرمايه­گذاري توسط نهاد توسعه­اي تامين مالي تاكيد شد.

۱۳.در اين پانل اقدامات بانك مسكن در راستاي تامين مالي مسكن طي چهار سال گذشته تشريح شد. شفافیت صورت‌های مالی، نهادسازی مالی، راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌­های سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت و نیز تدوین نقشه راه ارزی و سند راهبردی بانک مسكن در افق ۱۴۰۰ از جمله مهمترين اين اقدامات برشمرده شدند.

۱۴.بر استفاده از ظرفيت‌هاي بازار سرمايه در حوزه تامين مالي مسكن تاكيد شد.

۱۵.طرحي تشريح شد كه درآن مقرر است تا با استفاده از ظرفیت‌های موجود، سامانه معاملات املاک و مستغلات به‌عنوان اسنپ ملکی راه‌اندازی شود تا معاملات خرید و فروش مسکن از طریق این سامانه و همچنین با استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه صورت پذيرد.

۱۶.عنوان شد كه یکی از مهم‌ترین ظرفیت‌های بازار مالی و بازار سرمایه برای تحریک عرضه و تقاضا در بازار مسکن، عرضه نقدی و سلف مسکن به ‌صورت پایلوت در بورس کالا است. استفاده از اين ظرفيت مي­تواند منجر به کاهش هزینه‌های نقل و انتقال در بازار مسکن، املاک و مستغلات شود.

۱۷.به تلاش براي راه­اندازي اولين صندوق املاك و مستغلات و انتشار انواع گوناگوني از اوراق رهن ثانويه اشاره و تاكيد شد كه توسعه بازار رهن و به‌خصوص بازار رهن ثانویه نقش بسیار مهمی در تامین مالی بخش مسکن و تزریق منابع مالی تازه به بازار مسکن خواهد داشت.

۱۸.سازندگان بخش خصوصي و گروه سرمایه‌گذاری مسکن در راستای استراتژی‌های کلان دولت، حضور در بافت فرسوده را به عنوان اولويت اصلي خود اعلام كردند و بر بازسازي و نوسازي بافت­هاي فرسوده شهري تاكيد داشتند.

۱۹.عنوان شد كه سرمايه­گذاري در بافت­هاي فرسوده با چالش­هاي متعددي مواجه است كه يكي از مهمترين آنها، چالش تامین مالی است. به طور كلي نرخ بازده در بافت­هاي فرسوده شهري نسبت به سایر صنایع و حتی نسبت به سایر بخش‌های صنعت ساختمان پايين­تر است.

۲۰.مهمترين ويژگي­هاي مطلوب تامين مالي عبارت از:"به موقع بودن"، با "نرخ مناسب" و با"دوره بازپرداخت مناسب"ياد شد و بر لزوم توجه به آن تاكيد شد.

۲۱.پيشنهاد شد تا از محل صندوق توسعه ملی جهت احداث و نوسازی بافت‌های فرسوده شهري، منابع ارزان قیمت تخصيص داده شود.

۲۲.پيشنهاد شد اعطای تسهیلات ساخت ویژه بافت‌های فرسوده با نرخ مناسب و بدون پیش شرط سپرده‌گذاری انجام شود. همچنين معافيت­هاي مالياتي براي اين محدوده­ها در نظر گرفته شود.

۲۳.استفاده از ظرفیت‌های سرمایه‌گذاران خارجی براي تامين مالي مسكن به ويژه در بافت­هاي فرسوده شهري پيشنهاد شد.

۲۴.تمركز تمامي امور مربوط به فعالیت‌های ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده (از جمله اخذ پروانه، انشعابات، صدور اسناد و ...) در دفاتر خدماتی ویژه مربوط به بافت فرسوده جهت تسهیل در کارآمدی اداری و کاهش زمان مورد تاكيد قرار گرفت.

۲۵.گروه سرمايه­گذاري مسكن يكي از مهمترين برنامه­هاي خود در بخش مسكن را استفاده از ظرفيت صندوق‌هاي زمين و ساختمان اعلام كردند. بر همین اساس نیز مشکلات گروه سرمایه‌گذاری مسکن در بخش مسکن و استفاده از ظرفیت‌های صندوق زمین و ساختمان شامل:  

- نیاز به حضور ارکان متعدد،

- نیاز به رکن متعهد پذیره‌نویس (در حال حاضر تامین سرمایه‌ها به جز تامین سرمایه بانک مسکن به دلیل عدم آشنایی با صنعت و رکود حاکم بر آن، استقبالی از خود برای حضور نشان نمی‌دهند)،

- عدم استقبال سرمایه‌گذاران جهت حضور در این صندوق‌ها

۲۶.در همين راستا پیشنهاد شدبا سياست­گذاري مناسب، خريداران مسكن برايخرید از واحدهای احداثی صندوق­هاي زمين و ساختمان ترغیب شوند و اين امر براي ايشان تسهیل شود. همچنین، پيشنهاد شد میزان تسهیلات قابل تبدیل مشارکت مدنی به فروش اقساطی افزايش يابد.