به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، محمدعلی دهقان‌دهنوی، عضو هیات مدیره بانک مسکن، در هجدهمین همایش "سیاست‌های توسعه مسکن در ایران" با محور "روش‌های نوین تامین مالی مسکن" با طرح سوالی مبنی بر اینکه چه الزامات و فصولی باید در فرآیند تامین مالی بازآفرینی شهری لحاظ شود؟ گفت: اگر فضای کلان تامین مالی مسکن را نگاه کنیم به ما نشانه‌هایی می‌دهد که نمی‌توانیم در تحلیلمان نادیده بگیرم.

وی افزود: به دو موضوع باید توجه کرد؛ مساله نخست این است که تامین مالی مسکن در کشور ما بانک‌محور است و بانک مسکن نقش اصلی را دارد و دوم آنکه بخش بزرگی از منابع بانک مسکن که تامین‌کننده اصلی مسکن در کشور است از سپرده‌های مردم تامین می‌شود و بنابراین عدم تطابق در سررسید دارایی‌ها و بدهی‌ها وجود دارد.

دهقان‌دهنوی اضافه کرد: همچنین نقش بازار سرمایه و بازار رهن ثانویه علی‌رغم توسعه‌هایی که در سال‌های اخیر انجام شده و محصولات جدیدی که ارایه شده، کماکان ضعیف و ناچیز است. از سوی دیگر نوسانات اقتصادی و تلاطم‌هایی که در متغیرهای اقتصادی به وجود می‌آید، سیاست‌ها و برنامه‌های بلندمدت را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و تاثیرات منفی از خود بر جای گذاشته است.

وی افزود: رقابت قیمتی بین بانک‌ها سبب شده نرخ‌های سود در کشور ما به نحو نامطلوبی بالا باشد و مساله دیگر آن که در کنار اینکه رقابت قیمتی به این شکل منفی تاثیرگذار است، در اوج رقابت غیرقیمتی و جایی که بانک‌ها می‌توانند با نوآوری و افزیش سطح تسهیلات می‌توانند به بخش مسکن کنند، به دلیل این باور که حجم تسهیلات پرداختی بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد، متوقف شده است. 

این مدیر اقتصادی توضیح داد: فرایند بازآفرینی شهری که یک ابرپروژه است، حدود ۱۴۱ هزار هکتار یا ۱۸ درصد از مساحت شهری را به خود اختصاص داده است. حدود ۳ میلیون خانوار یا ۹ میلیون نفر در این بافت ها ساکن هستند. در شهر تهران مساحت این بافت‌های فرسوده به ۳ هزار و ۶۶۸ هکتار رسیده که تقریبا ۵ درصد مساحت شهر است و جمعیت آن یک میلیون و ۵۰۰ هزار نفراست. ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار نفر نیز در بافت‌های ناپایدار ساکن هستند.

عضو هیات مدیره بانک مسکن با اشاره به ابعاد وسیع بازآفرینی شهری و آسیب‌پذیر بودن آن گفت: این پروژه به قدری بزرگ است که یکی از دلبستگی‌های سیاستگذار اقتصادی در کشور این است که راه‌اندازی آن می‌تواند به رشد اقتصادی در کشور کمک کند. در این پروژه وسیع باید به مسایل بسیاری مانند این که از وجوه اجتماعی و آموزشی چه خدماتی برای ساکنان وجود خواهد داشت و چه اتفاقی برای ساکنان قبلی و یا فرهنگ محله می‌افتد؟ چه کسانی به محله اضافه خواهند شد؟ و بهبود فیزیکی محل چه وضعیتی را به وجود می‌آورد؟ توجه شود. بازآفرینی شهری باید سبب تغییرات زیست محیطی شود و توسعه پایدار را رقم بزند.

وی با طرح این سوال که چالش‌های تامین مالی در بازآفرینی شهری چیست؟ اضافه کرد: واضحا بخش خصوصی تمایلی به ورود و تحمل ریسک‌ها را ندارد. در نرخ‌های موجود نیز توجیه اقتصادی برای بسیاری از پروژه‌های بازآفرینی شهری وجود ندارد .این پروژه‌ها در وضعیت صفر و قبل از شروع، در حین انجام و پس از آن احتیاج به تامین مالی و پول دارند.

این مدیر اقتصادی افزود: چالش دیگر این است که رویکرد مسلط این روزهای پروژه‌های بازآفرینی شهری، کاهش نرخ تامین مالی است، یعنی اگر ما نرخ را کاهش دهیم، پروژه‌ها اجرا می‌شوند. باید بگوییم که اگر چه کاهش نرخ کمک می‌کند، ولی ناجی همه پروژه‌ها نیست و باید از آن‌ها دوری کنیم.

این مدیر اقتصادی اضافه کرد: از سوی دیگر ذی‌نفعان پروژه هم همگرایی لازم را ندارند و با توجه به این چالش‌ها باید ببینیم که در تامین مالی چه باید بکنیم. مساله دیگر این است که تامین مالی تنها راه حل نیست، ولی می‌تواند محور و کانون تمرکز موفقیت پروژه‌ها باشد. ما باید در حول نقطه تامین مالی، ذی‌نفعان را جمع کنیم به شرط آنکه تامین مالی را معادل پاشیدن پول ارزان قیمت ندانیم.

وی گفت: ضرورت دارد که مشارکت بخش خصوصی را در فرآیند بازآفرینی شهری جلب کنیم و ساکنان محل، پیمانکارها و هر شخص دیگری که از پروژه‌ها ذی‌نفع است، می‌تواند جزو بخش خصوصی باشد و تامین مالی باید از گستره‌ای از ذی‌نفعان پروژه‌های بازآ‌فرینی ایجاد شود.

این مدیراقتصادی اضافه کرد: البته ممکن است پروژه‌ها با وجود تخصیص منابع ارزان قیمت بخش خصوصی باز هم با چالش روبرو باشند. راهکار این است که منابع جنبی و غیرمستقیم پروژه‌های بازآفرینی نیز بستری برای تامین مالی شوند.

عضو هیات مدیره بانک مسکن همچنین گفت: باید به تعداد پروژه‌هایی که وجود دارد، الگوی تامین مالی وجود داشته باشد و برای هر کدام مناسبات هر پروژه و طراحی خاص آن پروژه انجام شود. هر هزینه‌ای در تامین مالی بازآفرینی انجام می دهیم باید به صرفه و پایدار باشد و قرار نیست بانک‌های دولتی، بانک مسکن و یا بانک‌های خصوصی متحمل هزینه‌هایی شوند که توجیه اقتصادی نداشته باشد.

دهقان‌دهنوی همچنین توضیح داد: پروژه‌های بازآفرینی منفعت اجتماعی بسیار بالایی دارند و تا جایی که منفعت اقتصادی شان جوابگو است، در این مکانیزم قابل اجرا است. اگر پروژه‌ای دارای منفعت اجتمای هست و منفعت اقتصادی کافی ندارد، فقط از  طریق منابع بودجه‌ای دولت قابل تامین مالی است و نمی‌توانیم  تامین مالی آن را به بخش خصوصی یا به بانک‌ها واگذار کنیم. تامین مالی معجزه نمی‌کند. تسهیل می‌کند./