به گزارش پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، بر اساس برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی در طرح جامع مسکن که پیش‌نویس آن برای اعلام نظر و پیشنهادات در اختیار کارشناسان و متخصصان حوزه مسکن و ساختمان قرار گرفته است، بخشی به موضوع نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های نابسامان شهری اختصاص دارد.

طبق اطلاعات ارائه شده در این پیش‌نویس پهنه‌های هدف بهسازی و نوسازی، ساماندهی و توانمندسازی شهری در قالب پنج پهنه شامل «بافت‌های فرسوده با پیشینه تاریخی و ارزشمند»، «بافت‌های فرسوده با پیشینه روستایی»، «بافت‌های فرسوده میانی یا دارای پیشینه شهری»، «سکونتگاه‌های غیررسمی» و «بافت‌های فرسوده با کاربری‌های غیرشهری و ناکارآمد» تقسیم‌بندی‌ شده‌اند که به دلایل متعدد از فرآیند توسعه اقتصادی و اجتماعی، و فضایی و کالبدی به دور افتاده یا کنار گذاشته شده‌اند.

بر اساس آخرین اطلاعات مساحت کل بافت‌های نابسامان و پهنه‌های فقر شهری در حدود ۱۳۳ هزار هکتار برآورد می‌شود که این مناطق محل سکونت حدود ۶ میلیون خانوار با جمعیتی قریب به ۲۱ میلیون نفر است.

در حال حاضر ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در سطح کشور نیازمند بهسازی هستند که از این تعداد ۱.۳ میلیون واحد آن در محدوده سکونتگاه‌های غیررسمی جای دارند. طبق برنامه‌ریزی‌های انجام شده در دوره زمانی منتهی به سال ۱۴۰۵، تعداد ۲.۲ میلیون واحد مسکونی باید تخریب و نوسازی شوند که ۱.۶۵ میلیون واحد (۷۵درصد) در محدوده این بافت‌ها هستند.

واحدهای مسکونی واقع شده در این مناطق با مشکلات دیگری مانند نبود سیستم بهداشتی دفع فاضلاب نیز مواجه هستند که در پیش‌نویس طرح جامع مسکن به آن پرداخته شده است. بر اساس این گزارش ۲۰ درصد از واحدهای مسکونی شهری و روستایی کشور فاقد سیستم بهداشتی دفع فاضلاب هستند که حداقل ۵۰ درصد از آنها در محدوده این بافت‌ها جای دارند.

همچنین بافت‌های فرسوده ظرفیت بارگذاری ۸۰۰ هزار واحد مسکونی جدید را (با در نظر گرفتن کیفیت فضاهای شهری و اسکان جمعیت مستأجر ساکن) دارند.

از کل ۲.۵ میلیون خانوار کم درآمد غیرمالک که به عنوان گروه هدف مورد حمایت در برنامه مسکن گروه‌های  تعیین شده، ۱.۲ میلیون آنها ساکن محدوده‌های نابسامان هستند.

براساس اطلاعات شرکت عمران و بهسازی شهری، ۷۰ هزار خانوار ساکن در محدوده‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی نیازمند اسکان مجدد هستند. بر همین اساس مهمترین مشکلات ومعضلات این محدوده‌های  که از آن‌ها با عنوان محدوده‌های نابسامان شهری نام برده می‌شود مورد بررسی قرار گرفته است که فهرست‌وار در جدول زیر آمده است: 

نویسندگان طرح جامع مسکن در دو بخش راهبردها و راهکارهای مقابله با مشکلات موجود در محدوده‌های نابسامان شهری را بررسی کرده‌اند که در جداول زیر به طور جداگانه مطرح شده‌اند:

طبق پیش‌نویس طرح جامع مسکن در بخش برنامه‌های نهادسازی نیز پنج برنامه مشخص برای تامین مسکن در محدوده نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های نابسامان شهری ارائه شده است.

یکپارچه ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های نابسامان نخستین برنامه‌ای است که مدیران حوزه بهسازی و نوسازی شهری تاکید فراوانی بر آن دارند. از آن‌جایی که ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های نابسامان به برنامه‌ای جامع و فراتر از برنامه‌های کالبدی نیاز دارد این برنامه باید دربرگیرنده همه ابعاد اقتصادی، اجتماعی و کالبدی و بهبود امکانات شهری باشد و منجر به هم‌افزایی شود. بر این اساس، ضروری است چارچوب شرح خدمات طراحی برنامه توسعه جامع و یکپارچه این محدوده‌ها برای ابلاغ به ستادهای بازآفرینی، ساماندهی و توانمندسازی تعیین و چارچوب شرح خدمات با گروه‌بندی محدوده‌ها بر اساس ویژگی‌های جغرافیایی و اقتصادی، اجتماعی تدوین شود.

برنامه‌های تدوین شده در سطح استان شوراهای برنامه‌ریزی استان به تصویب خواهد رسید و حاصل آن به صورت مصوبه به دستگاه‌ها ابلاغ خواهد شد. انجام چنین فرآیندی امکان لازم را برای یکپارچه‌سازی منابع تأمین مالی فراهم خواهد کرد.

این برنامه با محوریت شرکت عمران و بهسازی شهری، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، وزارت کشور و در قالب ستاد ملی بازآفرینی، ساماندهی و توانمندسازی اجرا می‌‌شود.

برنامه دوم در این محور ایجاد مدیریت یکپارچه ساماندهی و توانمندسازی محدوده‌های نابسامان است و تهیه‌کنندگان پیش‌نویس طرح جامع پیشنهاد می‌دهند نهادی یکپارچه به منظور هماهنگی اقدامات اجرایی با مشارکت استانداری، شهرداری، نهادهای رفاه اجتماعی و کارگزاران شبکه‌های زیربنایی و دستگاه‌های ذیربط برای مدیریت یکپارچه برنامه‌های ساماندهی و توانمندسازی و با محوریت شهرداری زیر نظر ستادهای بازآفرینی استانی در سطح هر یک از شهرهای هدف با هدف افزایش بهره‌وری برنامه‌های اجرای و اثربخشی بیشتر هزینه‌ها تشکیل شود.

این نهاد با همکاری وزارت راه و شهرسازی (شرکت عمران و بهسازی شهری)، وزارت کشور و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور تشکیل می‌شود.

با توجه به این‌که نظام مدیریت این محدوده‌ها اطلاعات دقیق و به‌روز از تحولات این محدوده‌ها در اختیار ندارد راه‌اندازی نظام پایش محدوده‌های نابسامان شهری سومین برنامه‌ای است که برای ساماندهی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی ارائه شده است.

در این راستا، شرکت عمران و بهسازی شهری مسئولیت ایجاد بانک اطلاعات مکانی از محدوده‌های نابسامان شهری و تدوین گزارش‌های دورهای از تحولات و پایش مستمر سیاست‌ها را به عهده خواهد داشت.

برنامه چهارم نیز به تشکیل دفتر پایش اجرای برنامه‌های فضایی با تمرکز بر اثرگذاری بر مسکن کم درآمدها اختصاص یافته است. در این برنامه تطبیق برنامه‌های فضایی (طرح‌های کالبدی، جامع و تفضیلی شهری و طرح‌های منطقه‌ای و ...) با نیاز گروه‌های کم درآمد و مهیاسازی زمینه برای اعمال سیاست‌های جبرانی از جمله وظایف این نهاد است و تأثیر اجرای برنامه‌های فضایی بر وضعیت مسکن گروه‌های کم درآمد باید به طور مستمر پایش و ارزیابی شود.

برنامه پنجم تدوین سند راهبردی و عملیاتی ویژه برای محدوده‌های بافت با ارزش تاریخی است؛ محدوده‌هایی که هرچند بافتی فرسوده دارند، اما از ارزش‌های فرهنگی، هنری، و میراثی زیادی برخوردارند. بر این اساس امر نوسازی آنها به روش‌هایی مشابه با سایر بافت‌های فرسوده قابل انجام نیست و روش نادرست می‌تواند خسارت‌های جبران ناپذیری بر سرمایه‌ اجتماعی و فرهنگی کشور وارد کند.

برای ساماندهی به این وضعیت در پیش‌نویس طرح جامع مسکن بر لزوم توجه به تفاوت‌های این محدوده‌ها و سرمایه‌های فرهنگی موجود در آنها تاکید شده و تدوین سندی راهبردی و عملیاتی برای بهسازی و نوسازی این محدوده‌ها به‌عنوان راهنما در کلیه طرح‌های موضعی در دستور کار قرار گرفته است. این سند راهبردی با همکاری سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و شرکت عمران و بهسازی شهری تدوین می‌شود.

روش‌های عملیاتی کردن برنامه‌های نوسازی و بهسازی 

برای عملیاتی کردن پنج برنامه‌ای که در بخش نهادسازی در حوزه نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های نابسامان شهری در نظر گرفته شده است، سه برنامه اجرایی در نظر گرفته شده است.

برنامه اول: اعطای تسهیلات ساخت و خرید مسکن در بافت‌های فرسوده شهری با نرخ بهره حمایتی

پرداخت سالانه ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات ۱۰ ساله ساخت و خرید مسکن با میانگین ۴۰۰ میلیون ریال. تفاوت سود تا سقف یارانه مسکن حمایتی توسط دولت تأمین خواهد شد. پرداخت تسهیلات به صورت انفرادی و گروهی با اولویت بر بهسازی و ارتقای سطح زندگی محلات مطابق با طرح‌های کالبدی تدوین شده برای هر یک از محلات هدف، تخصیص داده خواهد شد. بخشی از برنامه‌های مندرج در بخش تأمین مسکن کم درآمدها نیز از طریق اعطای تسهیلات فوق‌الذکر اجرا می‌شود. دهک‌های درآمدی ۳ تا ۸ گروه‌های هدف را در این طرح تشکیل می‌دهند.

شرکت عمران و بهسازی با همکاری سایر نهادهای متشکله وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، بانک مرکزی، بانک مسکن و سایر بانک‌های کشور این طرح را اجرا می‌کنند.

ساز و کار عملیاتی اعطای تسهیلات به گونه‌ای است که بانک‌ها از محل وجوه عمومی و به نرخ‌های جاری بازار تسهیلات نوسازی در قالب عقود مشارکتی و فروش اقساطی ارائه خواهند کرد ...

اثرگذاری این طرح با ایجاد نهادهای مالی واسط به منظور اجرای طرح‌های کلان و اجرای برنامه‌های مکمل نظیر افزایش سطح بهره‌مندی محلات از امکانات شهری، ارتقاء خواهد یافت.

برآورد می‌شود اجرای این طرح در سال اول بابت مابه‌التفاوت سود (۹% پایین‌تر از نرخ عقود مربوطه در بازار)، در حدود ۷۲۰۰ میلیارد ریال تعهد مالی از محل بودجه عمومی به همراه داشته باشد.

برنامه دوم: اعطای تسهیلات ودیعه مسکن به ساکنان بافت‌های فرسوده شهری

با توجه به حضور اقشار کم درآمد در بافت‌های فرسوده، پیش بینی شده است سالانه ۶۰ هزار فقره تسهیلات ودیعه اجاره مسکن به خانوارهای کم درآمد ساکن در بافت‌های فرسوده که واحد مسکونی آنها در طرح‌های نوسازی مسکن قرار گرفته است، اعطا شود.

مبلغ این تسهیلات به طور متوسط ۱۵۰ میلیون ریال و نرخ بهره آن ۱۰ درصد در نظر گرفته می‌شود. اجرای این طرح در سال اول در حدود ۹۹۰ میلیارد ریال اعتبار بودجه‌ای بابت پرداخت مابه‌التفاوت بانکی نیاز خواهد داشت.

بخشی از ظرفیت این برنامه به طور مکمل و پشتیبان برای برنامه‌های عملیاتی سوم و پنجم در بخش مسکن کم درآمدها و بخشی نیز به عنوان پشتیبان برنامه اول در این بخش، اجرا خواهد شد.

برنامه سوم: تدوین بسته حمایتی برای خانوارهای ساکن در محدوده‌های پرخطر شهری

امکان اسکان امن و بهداشتی در محلات و محدوده‌های پرخطر شهری با اعطای ۷۰ هزار تسهیلات ساخت و خرید مسکن در قالب بخشی از برنامه اجرایی اول و برنامه عملیاتی سوم در بخش مسکن کم درآمدها.

تأمین زمین به منظور اسکان مجدد ۷۰ هزار خانوار ساکن در محدوده‌های پرخطر شهری.

درخصوص خانوارهایی که توان بازپرداخت اقساط با نرخ بهره ۱۴% در برنامه اجرایی اول را ندارند، دولت با همکاری شهرداری‌ها، بنیاد مسکن و سایر نهادهای عمومی و اجتماعی، اعتبار لازم به منظور کاهش نرخ بهره تا سطح پنج تا هفت درصد را تأمین می‌کند.

خانوارهایی که از تمکن مالی به منظور خرید واحد مسکونی برخوردار نیستند در اولویت برنامه‌های اجرای تأمین مسکن کم‌درآمدها قرار خواهند گرفت. /