این مقاله سعی دارد با کنکاش در چارچوب و معیارهای مکان‌یابی صحیح مسکن اجتماعی، زمینه توفیق و بهره‌وری بیشتر برنامه را فراهم کند. نکته اساسی و پایه‌ای قبل از ورود به موضوع مکان‌یابی مسکن اجتماعی، توجه به این موضوع است که عرضه مسکن اجتماعی در سایت‌های مجزا و تفکیک شده از سایر بافت‌های شهری و به صورت انبوه منجر به شکل‌گیری حفره‌ها و گتوهای فقر در جامعه شهری می‌شود و این اقشار را از متن جامعه شهری جدا و با برچسب مسکن فقرا زمینه کاهش ارزش مسکن و نزولی شدن خدمات و کیفیت زندگی و چه بسا به تدریج مکان استقرار گروه‌های بزهکار اجتماعی را فراهم می‌کند.

بنابراین مسکن اجتماعی باید در قالب و در تلفیق با عرضه عمومی مسکن در سطح کشور صورت گیرد، هم‌اکنون دربرخی کشورها از جمله بریتانیا عرضه‌کنندگان انبوه مسکن موظفند در قالب عرضه انبوه مسکن برای اقشار متنوع اجتماعی تا ۳۰ درصد از عرضه خود را متناسب با اقشار فقیر جامعه عرضه کنند. مسکن‌های اجتماعی عرضه شده در دهه اخیر در کشورهای اروپایی اصولا در بافت‌های شهری قابل تشخیص نیستند؛ به‌عنوان مثال در شهر هامبورگ آلمان در پروژه «هافن سیتی» که در قالب پروژه بازآفرینی شهری و تبدیل بارانداز کشتی‌های باری در نزدیکی مرکز شهر به یک فضای فعال شهری برای اسکان ۱۲هزار نفر و اشتغال ۴۰هزار نفر در مساحت ۵۷ هکتاری در حال اجرا بود توسعه‌دهنده ۱۰۰۰واحد مسکونی را در قالب مسکن اجتماعی در حال اجرا داشت.

آپارتمان‌های لوکس در کنار آپارتمان‌های اقشار متوسط و فقیر جامعه در کنار هم قرار گرفته بودند به گونه‌ای که از لحاظ نمای بیرونی تمایز بین این بلوک‌ها وجود نداشت و تفاوت فقط در امکانات داخلی، متراژها و نوع مصالح و تجهیزات داخلی قابل مشاهده بود. اما در موضوع مکان‌گزینی مسکن‌های اجتماعی موضوع از چند جهت قابل بررسی است، مکان‌گزینی از بعدکلان‌تر شامل سه گزینه: رشد درونی شهرها، عرضه در پیرامون شهرها و مکان‌یابی عرضه در قالب رشد اقماری (شهرک‌ها و شهرهای جدید) پیش‌روست اما در ابعاد دیگر شامل معیارهای مکان‌یابی شامل معیارهای کالبدی (شیب و توپوگرافی زمین و جنس خاک، وجود یا امکان تامین زیرساخت، امکان ارتباطی و امکان دسترسی به مصالح و...) مخاطرات طبیعی، زمین و قیمت آن و معیارهای اجتماعی و اقتصادی متعددی است که در مقاله دیگر به تشریح پرداخته خواهد شد. در بعد اول همانگونه که ذکر شد با سه گزینه مواجهیم که هرکدام از این گزینه‌ها به صورت مجزا بررسی می‌شوند.

گزینه اول، رشد درونی شهرها: واقعیت این است که در بافت‌های درونی شهرهای کشورمان فضاهای ناکارآمد شهری چه در قالب بافت‌های فرسوده و چه در قالب فضاهای ناسازگار با فعالیت شهری وجود دارند که برای عرضه مسکن قابل برنامه‌ریزی‌اند. به دلایل مختلف این بافت‌ها در اولویت اقدام برای توسعه مسکونی از جمله اختصاص بخشی از آن به مسکن اجتماعی قرار دارند، اولین دلیل کم‌هزینه بودن تامین زیرساخت‌ها و خدمات شهری و عمومی در این بافت‌ها است. افزایش بهره‌وری در استفاده از زمین شهری به‌عنوان منبع کمیاب و دسترسی مطلوب‌تر به مراکز کار و فعالیت از دیگر دلایل محسوب می‌شوند، البته موانع جدی در این زمینه وجود دارد شامل موارد زیر:

۱. تملک این اراضی هزینه بالایی را بر اجرای طرح تحمیل می‌کند و قوانین منسجم و پشتیبان در این زمینه حاکم نیست.

۲. الگوی مناسبی از بازآفرینی شهری در کشور وجود ندارد. مجموعه تجارب مربوط به نوسازی شهری مربوط به نوسازی تک‌بناها و نوسازی فردی است و تجربه مربوط به نوسازی بافت شهری در قالب برنامه‌های توسعه منسجم، اندک و عموما ناموفق بوده‌اند، اصولا جمع‌بندی نظری و صورت‌بندی منسجمی در زمینه نحوه مداخله در بافت‌های فرسوده و قدیمی شهرها وجود ندارد.

۳. الگوی توسعه شهری مبتنی بر حمل و نقل خصوصی، بارگذاری جمعیتی و فعالیتی در بافت‌های درون شهری به خصوص کلان‌شهرها را با چالش مواجه می‌کند بنابراین اجرای الگوی شهرهای فشرده با وجود مطابقت تمام عیار آن با الگوهای توسعه پایدار شهری به دلیل اتکای سیستم حمل‌ونقل شهری ایران به حمل‌ونقل خصوصی با موانع جدی مواجه است.

گزینه دوم؛ مکان‌یابی عرضه مسکن در پیرامون شهرها: بدون استثنا شهرهای ایران بر بسترهای کشاورزی حاصل‌خیز شکل گرفته‌اند. تجربه یک قرن اخیر نشان می‌دهد شهرهای کشور از فشردگی به پراکنده رویی شهری گرایش پیدا کرده‌اند و در این فرآیند بسیاری از عرصه‌های کمیاب کشاورزی و باغات اطراف سکونتگاه‌های شهری زیر پوشش ساختمان‌سازی و توسعه شهری رفته‌اند. این وضعیت برای کشوری که تنها ۷ درصد مساحت کشور قابلیت کشاورزی دارد، بسیار خطرناک است. به‌عنوان نمونه شهر بجنورد در سال ۱۳۲۰ با ۵/ ۱۹ هکتار محل اسکان ۱۵۲۹۳ نفر با تراکم ناخالص ۱۵۳ نفر در هکتار بوده است در حالی که در سال ۱۳۹۰ محدوده شهر به ۳۱۲۶ هکتار با جمعیت ۲۰۰ هزار نفر با تراکم جمعیتی ۶۳ نفر در هکتار تبدیل شده است. این الگوی توسعه مسکونی که در قالب مسکن مهر به شدت مورد استفاده قرار گرفت به دلیل عدم توجه به ارزش‌های طبیعی و کشاورزی، عدم بهره‌وری استفاده از زمین، شکل‌گیری بافت‌های حاشیه‌ای باوجود پایین بودن نسبی هزینه‌های زیرساختی الگوی مطلوبی برای توسعه محسوب نمی‌شود.

گزینه سوم؛ مکان‌یابی عرضه مسکن در قالب رشد اقماری: این گزینه از این جهت که امکان توسعه برنامه‌ریزی شده را فراهم می‌کند و به علت پایین بودن قیمت زمین و در دسترس بودن اراضی ملی بخشی از هزینه‌های عرضه مسکن را تحت کنترل قرار می‌دهد و در مکان‌یابی به ارزش‌های محیطی به خصوص حفاظت از اراضی کشاورزی و عرصه‌های طبیعی ملی توجه دارد از گزینه‌های قابل تامل محسوب می‌شود اما هزینه‌های بالای خدمات‌رسانی و ایجاد زیرساخت‌ها و خطر شکل‌گیری سکونتگاه‌های بی‌هویت و فاصله بین محل اشتغال و سکونت و کمبود دسترسی‌های سریع و ارزان به خصوص برای جامعه هدف مسکن اجتماعی از چالش‌های پیش‌رو محسوب می‌شود.

*عضو هیات مدیره و معاون شهرسازی و توسعه مسکن شهرهای جدید

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد