خلاصه‌ترین توضیحی كه عبده از عملكرد این موسسات ارایه می‌دهد؛ تشكیل صندوق‌هایی است برای اجرای پروژه‌های منطقه‌ای با مشاركت سه گروه انبوه‌سازان، مردم و بانك مسكن. به این ترتیب مانند آنچه برای شهرك اكباتان انجام شد؛ صندوقی برای ساخت پروژه‌‌ای منطقه‌ای شكل می‌گیرد كه پایه آن زمینی است كه از سوی انبوه‌ساز به مشاركت گذاشته می‌شود. سپس بانك مسكن با ایجاد صندوق پس‌انداز برای پروژه تعریف شده و آورده اولیه‌ خود، زمینه را برای مشاركت مردم و جمع‌آوری سپرده‌های آنان فراهم می‌كند. به مرور و در بلندمدت با ساخت پروژه مورد نظر، مردم می‌توانند از همان صندوق یا موسسه برای خرید واحدهای ساخته شده، تسهیلات دریافت كنند و واحدهایی كه پیش‌بینی می‌شود در ردیف واحدهای ارزان یا میان قیمت باشد را خریداری كنند.

طرح موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسكن در كنار صندوق‌های پس‌انداز یكم و دیگر طرح‌های دولت، می‌تواند قدرت خرید طبقه متوسط را به مرور افزایش دهد و سبب تحریك تقاضا در این بازار شود. وزارت راه و شهرسازی در طرح‌هایی مانند موسسات پس‌انداز یا صندوق یكم، فقط قشر متوسط را هدف گرفته است. یعنی اقشاری كه قدرت پس‌انداز كردن و پرداخت اقساط تسهیلات را دارند. هرچند به گفته وزیر راه برای اقشار ضعیف مسكن اجتماعی و برای اقشار پردرآمد، طرح‌های تسهیلاتی ساخت و ساز پیش‌بینی شده اما عمده تمركز سیاستگذاران در این بخش، خانه‌های ارزان و میان قیمت برای اقشار متوسط است.

مشروح گفتگوی حسین عبده تبریزی مشاور وزیر راه و شهرسازی با اعتماد در خصوص پروژه ابلاغ شده موسسات پس‌انداز و نحوه عملكرد آن را در ادامه می‌خوانید.

ابتدای هفته دستورالعمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسكن ابلاغ شد. پیش از این نیز طرح‌های متعددی در خصوص افزایش توان خرید اقشار متوسط از سوی سیاستگذاران پولی و مسكن ابلاغ شده بود كه البته هنوز اثرات آن بر بازار مسكن هویدا نیست. به نظر شما موسسات پس‌انداز چه نقشی در تحرك این بخش خواهند داشت؟

موسسات پس‌انداز مسكن پیش از انقلاب نیز وجود داشت و با جمع‌آوری منابع برای پروژه‌های خاص از یك سو امكان اجرای پروژه را از محل منابع مختلف فراهم كرده و از سوی دیگر شرایط را برای خرید اقشار متوسط مهیاتر می‌كرد. نمونه این پروژه‌ها، شهرك اكباتان است كه با تامین مالی صندوق‌های پس‌انداز ایجاد شد و به عنوان نمونه‌ای موفق شرایط را برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط نیز فراهم كرد. به عبارت ساده‌تر این موسسات، امكان تامین مالی پروژه‌های بزرگ را از محل آورده‌های مردم فراهم می‌كند. بطور مثال اگر بخواهیم پروژه‌ای ٥٠٠ واحدی در شرق تهران داشته باشیم با ایجاد صندوقی خاص برای آن پروژه، منابع لازم را برای اجرای كار گردآوری كرده و نهایتا با اعطای تسهیلات، قدرت خرید لازم را به سپرده‌گذاران این پروژه اعطا می‌كنیم. بنابراین این موسسات به نوعی به مثابه جایگزینی برای صندوق‌های پس‌انداز نیز عمل می‌كند و به عنوان یك ابزار مطلوب در بازار مسكن شناخته می‌شود.

پس معتقد هستید این طرح می‌تواند باعث تحرك بخش مسكن شود؟

هر ابزاری كه به مردم كمك كند در بلندمدت از طریق تسهیلات، صاحب خانه شوند، ابزار خوبی است.

بر اساس ابلاغیه شورای پول و اعتبار حداقل سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسكن در تهران مبلغ ٥٠٠ میلیارد ریال و در سایر كلان‌شهرها و مراكز استان‌ها نیز ٣٠٠ میلیارد ریال است. به نظر شما این میزان منابع برای اجرای پروژه‌هایی همانند شهرك اكباتان كافی است؟

بسته به اندازه پروژه، سقف پروژه‌ها قابل تغییر است. مسلم است كه ٥٠ میلیارد تومان عدد بدی نیست ولی برای اجرای هر نوع پروژه‌ای كافی نخواهد بود. در ابلاغیه هم عدد مورد اشاره به عنوان حداقل سرمایه ذكر شده است. ضمن آنكه برای اجرای یك پروژه می‌تواند صندوق‌های متعددی نیز تشكیل شود.

هدف این طرح، تامین مسكن اقشار متوسط است؟

بدیهی است هدف وزارت راه و شهرسازی و بانك مسكن از تعقیب تشكیل این صندوق‌ها، تامین مسكن میان قیمت و ارزان قیمت برای طبقه متوسط جامعه است. با توجه به سرمایه در نظر گرفته شده می‌توان برآورد كرد این وجوه مربوط به پروژه‌های گران قیمت نیست.

جزییات تامین مالی این پروژه چیست؟ مردم چگونه در این پروژه‌ها مشاركت خواهند داشت؟

این صندوق‌ها با آورده اولیه انبوه‌سازان به عنوان زمین شكل می‌گیرد و بانك مسكن نیز به عنوان ضلع دوم تامین مالی پروژه، بخشی از آورده اولیه را خود تامین می‌كند. سپس با جمع‌آوری سپرده‌های مردم به تدریج پروژه ساخته می‌شود. بعد از نهایی شدن پروژه ساخت است كه از طریق اعطای تسهیلات به سپرده‌گذاران امكان خرید واحدهای ساخته شده برای آنها مهیا خواهد شد. به هر حال در كنار صندوق پس انداز مسكن این طرح می‌تواند راهی برای توسعه توان خرید مردم و تحریك تقاضا برای واحدهای ارزان قیمت و میان قیمت باشد. از این جهت این اقدام مثبتی ارزیابی می‌شود كه از سال‌ها قبل آقای آخوندی پیگیر اجرایی شدن آن بود.

صندوق‌ها و موسسات ایجاد شده پیش از انقلاب چه شد؟ برخی بر عملكرد این صندوق‌ها نقدهای تندی دارند.

خیر. این صندوق‌ها بسیار موفق عمل كرد. بعد از انقلاب عدم تعادل و عدم برنامه‌ریزی برای این صندوق‌ها سبب شد در بانكی به نام بانك رهنی ادغام شوند و بعدها در قالب بانك مسكن ادامه فعالیت با شیوه‌ای دیگر داشته باشد. نمونه‌هایی مانند شهرك اكباتان و خزر بر اساس شكل‌گیری همین صندوق‌ها ایجاد شد و نمونه‌های بسیار موفقی نیز بودند.

موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسكن كه در بیشتر كشورها تحت عنوان موسسات پس‌انداز و وام (Savingsand Loan Associations) یا دیگر عناوین مشابه وجود دارند، در واقع نوعی از نهاد‌های مالی هستند كه سپرده‌های پس‌انداز خرد را دریافت كرده و وام‌‌های مسكن ارایه می‌كنند. هدف اصلی تاسیس اینگونه موسسات، ارایه وام‌‌های رهنی برای خرید ملك مسكونی در مناطق جغرافیایی مشخص است. با فراهم كردن بستر تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسكن، می‌توان انتظار داشت كه یكی از زمینه‌های شكل‌گیری پایدار و مداوم منابع مالی مورد نیاز برای تامین مالی بخش مسكن و همچنین تسهیل و تسریع تامین مسكن اقشار مختلف جامعه بدون داشتن اثرات تورمی و ازدحامی برای دیگر بخش‌های اقتصادی فراهم شود. البته سابقه تاسیس اینگونه نهادهای تامین مالی بخش مسكن به قبل از انقلاب برمی‌گردد. در آن دوره با تصویب قانون تشویق پس‌انداز مسكن در سال ١٣٤٦، تا سال ١٣٥٨ تعداد ١٦ شركت پس‌انداز و وام مسكن در تهران و ١٤ استان كشور تاسیس شده بود. با پیروزی انقلاب اسلامی ایران و متعاقب اجرای قانون ملی شدن بانك‌ها در سال ١٣٥٨، تمام ١٦ شركت پس‌انداز و وام مسكن همراه با بانك ساختمان و شركت سرمایه‌گذاری ساختمان بانك‌های ایران در بانك رهنی ادغام شده و بانك مسكن را تشكیل دادند.