مشخصه هایی که برای برآورد بافت فرسوده شهری  در نظر گرفته شد عبارت بود از : ناپایداری (عدم استحکام مناسب بناها) ، ریزدانگی (مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع املاک) ، نفوذ ناپذیری (وجود معابر زیر ۶متر) که چنانچه بیش از ۵۰ درصد از مساحت یک بافت دارای هر سه شرط فوق بود این بافت در نقشه های شهر با عنوان بافت فرسوده شناخته شد که  در تهران مساحتی حدود ۳۲۶۸ هکتار رادر بر گرفت و درصورتیکه بافتی واجد یک یا دو مشخصه فوق بود با عنوان بافت ناپایدار شناخته شد که مشتمل بر ۱۴هزار هکتار می گردید.

همان زمان نیزتحلیل های انتقادی فراوانی درخصوص این مشخصه های تعریف فرسودگی ازسوی صاحبنظران مطرح گردید مبنی بر اینکه بافت های فرسوده شهری نباید صرفا بانگاه کالبدی مورد بررسی واقع شوند چراکه در بسیاری از بافت های نسبتا نوبنیاد شهری باتوجه به  ارزش افزوده  نسبتا بالای زمین (بویژه در شهر تهران) عملا هیچ گونه خدمات مورد نیاز بافت های مسکونی (منظور خدمات غیر انتفاعی از قبیل مدرسه ،مراکز درمانی ،ورزشگاه ،اماکن  فرهنگی و....) بدلیل  نبود متولی مشخصی شکل نمی گیرد. و از آنجا که یک بافت زنده که حیات زندگی شهری در آن جاری بوده و سلامت و نشاط و سرزندگی ساکنان در آنجا تامین گردد علاوه بر ایجاد سقف و سرپناه  مقاوم و  ایمن نیازمند پیش بینی همه جانبه  امکانات به منظور زیست پذیری برای  شهروندان می باشد از اینرو بافتهایی این چنین اگر  نوساز ومستحکم هم باشند عملا به نوعی فرسوده اند چرا که حیات اجتماعی در آنها جریان ندارد.

شورای اسلامی شهر تهران نیز قبل از آن  در سال ۸۳برای ترغیب به نوسازی بافت های فرسوده علاوه بر بخشودگی عوارض  برای بناهای واقع در بافت فرسوده که مبادرت به نوسازی می نمودند یک طبقه  تراکم تشویقی در نظر گرفت.

این  مصوبه نیز به دلیل رویکرد صرفا کالبدی دارای اشکالاتی بود از جمله:

- با توجه به فقر خدمات گوناگون در بافت های فرسوده  از جمله سرانه های مناسب فضای سبر، آموزشی، فرهنگی، ورزشی و.......موجب می گردید عملا- با  یک طبقه اضافه (تشویقی) وا حدهای سکونتی بیشتری ایجاد گردیده و با جمعیت پذیری بیشتر بافت  کمبودهای خدماتی  مضاعف گردند.

و از آنجا که در این  روش غالبا جهت گیری به سمت نوسازی  تک بناها بود،  عملامعابر تنگ و فشرده بافت پابرجا می ماند و معضل کسری پارکینگ نیزافزوده گردیده و در نهایت بافت هم چنان فرسوده باقی می ماند.

شورای اسلامی شهر تهران پس از آن در تاریخ ۶/۶/۸۶ به منظورجذب مشارکتهای اجتماعی و اقتصادی مردم مصوبه "ساماندهی مشارکت های اجتماعی در احیا بافت های فرسوده در شهر تهران" را مصوب نمود این مصوبه با تاکید بر تهیه طرح های موضعی  مداخله مصوب برای هریک از محلات در چارجوب سیاستها و ضوابط طرح های جامع و تفصیلی جدید شهر تهران شهرداری تهران را ملزم به تهیه این طرح ها با لحاظ ردیف بودجه مناسب سالانه در برنامه های خود نمود.

این طرحها با عنوان "طرحهای منظر"  از طریق مشاوران معمار و شهرساز  و با توجه به راهبردهای طرح جامع جدید شهر تهران (مصوب آذرماه ۸۶) تهیه وپس ازسیر بررسی کارشناسی و انطباق با طرح تفصیلی ابلاغی در مقیاس یک ده هزارم (سال ۸۷) جهت تصویب به کمیسیون ماده پنج ارجاع و در نهایت جهت اجرا در دستور کار قرار می گرفت.

طرحهایی از جمله طرح محله نعمت آباد (منطقه ۱۹)، محله خوب بخت (منطقه ۱۵)، محله جوادیه (منطقه ۱۶) و... لیکن  علیرغم تلاشهای صورت پذیرفته بدلایل مختلفی از جمله ضعف مطالعات اجتماعی وعدم بررسی های لازم در خصوص تعلق و همبستگی محیطی ساکنین و  عدم  شکل گیری سرمایه اجتماعی ( نبود اعتماد به شهرداری و مجریان دولتی از سوی شهروندان) که موجب  مشارکت فعال  و گسترده خود اهالی  در اجرا و مراحل آن گردد از اقبال چندانی برخوردار نگردید.

سالهای پیش از آن البته ما نمونه طرح نواب را نیز داشته ایم که در پاسخ به یک  نیاز ارتباطی و شاهراهی ،عملا بافتی که علیرغم فرسودگی روح حیات  شهری در آن جاری بود با رویکردهای مدرن کلا تخریب و نوسازی شد و در نهایت حاصل آن دستمایه بسیاری از مطالعات شهرسازی قرار گرفت اگر چه معمولا مسئولین ما تنها به ارائه دستاوردهای موفق طرحها علاقه مندند در صورتیکه تبیین و تشریح کاستی ها و ضعف ها ی یک طرح پس از اجرا  مبنای احتراز طرحهای آینده از آن نکات منفی خواهد گردید.

اکنون سازمان نوسازی شهر تهران  با هدف تحرک در بازار کم رونق مسکن و رکود موجود جهت تشویق انبوه سازان مبادرت به تدوین بسته های تشویقی با عنوان بسته های انرژی زا نموده است.

در این بسته پیشنهادی که در مصاحبه اخیر (اردیبهشت ماه ۹۴) ریاست سازمان نوسازی شهر تهران تشریح گردید طیفی از تشویقات از قبیل: کاهش ۹ درصدی بهره وام بانکی، بخشودگی عوارض جهت املاک تجمیعی، پذیرش  ۵۰ درصدی کسری  پارکینگ و از همه مهم تر  اعطای دو تا چهار طبقه اضافه بنا مطرح گردیده است.

به این ترتیب مجددا پس از بیش از یک دهه تجربه و خطا با استمرارنگاه صرف کالبدی در بافتهای فرسوده مواجه هستیم. مناطقی چون ۹ و ۱۰ و ۱۷ و ۱۹ که بافت فرسوده قابل توجهی دارند برای مثال در منطقه ۹ ما بابیش از ۹۰ درصد بافت فرسوده روبرو هستیم این درحالی است که این مناطق بویژه مناطق ۹ و ۱۰ و ۱۷ از فقر فوق العاده سرا نه های خدماتی نیز رنج می برند.

لذا بازهم افزودن به جمعیت پذیری (طبقات اضافه و واحدهای سکونتی مضاعف )عملا کمبودها را افزایش می دهد. ریاست محتر م سازمان در خصوص افزودن به  تعداد طبقات تا ۴ طبقه به ضرورت تهیه طرح های توجیهی اشاره نمودند ولی مشخص نیست آیا این طرح ها ملزم به درنظر گرفتن چارچوب های مشخصی مبنی برپیش بینی های لازم جهت  تامین خدمات مورد نیاز ازسوی سازندگان می باشند؟

نکته قابل توجه دیگر اینکه  بخشی از بافت های فرسوده در مراکز شهر واجد ارزش هویتی بوده و یا بخشی از حافظه تاریخی ویادآور خاطراتی از گذشته شهر برای دوره زمانی خاصی است. لذاباید سیاست های مناسبی اندیشید که دراین راستا  هم از منظر حصول به  آنچه در شان یک بافت برای مهیاسازی شرایط  مناسب شان انسانی  و هم از باب صیانت از محدوده های هویتی نمیتوان حل  کلیه مسائل شهر را  از  بازار سرمایه (با توجه به  انگیزه های صرف اقتصاادی ) انتظارداشت. (همانند مقوله اقتصاد بخش عمومی ).

باتوجه به اینکه عدالت اجتماعی یکی از جنبه های مهم پایداری اجتماعی توسعه است و هرگونه اقدامات توسعه ای بدون در نظر گر فتن این جنبه از سوی حاکمیت ها قابل پذیرش نمی باشدجستجوی راهکارهایی جهت تخصیص عادلانه منابع و امکانات شهری از جمله ضرورت هاست.

به نوعی میتوان ورود حاکمیت به این مبحث را از زمره مباحث مربوط به حوزه  اقتصاد بخش عمومی قلمداد نمود در این حوزه ها نهاد دولت از باب صیانت ازحقوق عمومی برای مثال در عرصه منابع طبیعی و جنگل ها  علیرغم جذابیتی که این حوزه ها  جهت ورود بخش خصوصی دارا می باشند بعنوان ناظر عالی و ترسیم کننده  خطوط قرمز حضور  دارد.

در حوزه بافت های فرسوده نیز به دلیل فقر امکانات و منابع از سویی و عدم حیات اجتماعی و اقتصادی که جذابیت لازم جهت ورود  سرمایه گذارن و انبوه سازان حوزه بخش  خصوصی را ندارد لازم است از باب اهداف عالیه حکومتی و برقراری عدالت اجتماعی نظارت و چارچوب های مشخصی جهت ورود سازندگان و سرمایه گذاران ایجاد گردیده  و صرف ایجاد انگیزه هایی چون تراکم بالاتر  و.... (آنهم غالبا در ساخت تک بناها) در مواجه با بافت های فرسوده که مشکل آنها صرفا ناپایداری در کالبد نیست و مسائل گوناگون اجتماعی ،اقتصادی و فرهنگی را در بر می گیرددر نهایت تکافوی دستیابی به  اهداف اصلی و حل معضلات را نمی نماید.

از آنجا که موفقیت دولت ها در گرو سیاستگزاری های اجتماعی مطلوب و اجرای دقیق و مناسب سیاست های تعیین شده است  و  این شیوه نگرش ریشه ای و عمیق به مسئله را نمی توان تنها از شهرداری که ماهیتا بیشتر دغدغه مسائل اجرایی را دارد انتظار داشت.
و در این خصوص هدایت  و همراهی ارگان های ذیربط دولت و بویژه وزارت راه و شهرسازی از اهمیت خاصی برخورداراست. برای مثال شاهد بودیم که  در پروژه مسکن مهر که باهدف  حذف ارزش زمین از ساخت وساز در اطراف و حاشیه  شهرها  ایجاد گردید و در این راستا به علت نبود خدمات لازم و بعضا فقدان راه مناسب و دوری از شهر چندان با اقبال روبرو نشد و در این رهگذر فرصت های زیادی با صرف هزینه های فراوان را از دست دادیم  فرصت هاو منابعی که میتوانست با اختصاص به بحث نوسازی و بازسازی بافت های فرسوده شهری هم موجب رونق وبه سازی این بافت ها گردیده و به این علت که  این بافت ها در داخل شهر از زیرساخت های مناسب از جمله تاسیسات زیر بنایی و راه و... برخوردار هستند باهزینه کمترضمن  برنامه ریزی مشخص جذابیت لازم را هم برای سازنده ها و هم مصرف کننده ها  بدنبال داشته وحصول به  هدف تامین مسکن رانیز با هزینه هایی به مراتب کمتر شاهدمی گردیدیم.

به نظر میرسد با عنایت به سخنان  وزیر محترم راه و شهرسازی که بارها اعلام کرده که تجهیز مسکن مهر به امکانات زیربنایی و روبنایی چند دولت آتی را نیز درگیر خواهد کردوبه همین دلیل هم تاکید بر اجرای طرح مسکن اجتماعی در داخل شهرهاست جایی که فرهنگ و تاریخ و ... موجود است در حال حاضر که پس از حدود یک دهه دولت یازدهم طرح جامع مسکن را در دستور کار قرار داده و در این طرح  اهداف متعددی از جمله تامین عدالت اجتماعی تا توانمندسازی خانوارها جهت دستیابی به مسکن و همچنین افزایش تولید ساختمانهای با کیفیت پیگیری می شود یقینا حصول به اهداف والای مذکور در گرو پیوند مناسب سیاست های کلان با سیاست های محلی بوده و لازم است در خصوص چالش همکاری بین برنامه های توسعه شهری و مسکن تهیه کنندگان طرح جامع مسکن در  وزارت راه و شهرسازی تکمله ای تشریحی در پیوند با برنامه های توسعه شهری تدوین نمو ده و در جهت هم راستایی سیاست شهرداری ها  درکلان شهرها و بویژه تهران که همواره بعنوان الگو در دیگر شهرها مبنا قرار می گیرد جهت جلوگیری از هزینه ها ی مبتنی بر تجربه و خطاهای گذشته و دوری از نگاه یک جانبه به بازسازی بافت های فرسوده که انصافا هم نمیتوان  بدون همیاری نهادهای حکومتی و نهادهای ذیربط اجرای موفق آنرا از شهرداری انتظار داشت و با توجه به اینکه اخیرا شهرداری تهران  بسته تشویقی رونق و نوسازی بافت فرسوده را با هدف  رونق ساخت وساز در بافت های فرسوده معرفی نموده است هرچه سریعتر دستورالعمل مناسبی  براساس اهداف اقتصادکلان  و با نگاه ویژه به مباحث اقتصاد شهری واهداف خرد که متضمن همراهی وحمایت دولت نیز می باشد را جهت اجرا در اختیار شهرداری قرار داد.

منبع: معماری نیوز