باید بپذیریم برای بخش مسکن، انتظار «سیاست‌گذاری تک‌بعدی»، غیرممکن و در حکم «قدم گذاشتن به کج‌راهه سیاست‌گذاری» است. در همین ۵ سال گذشته، عمده سیاست‌های جدید اعمال شده برای بازار مسکن و ساختمان، از جنس پولی و اعتباری بود که بار اصلی طراحی (سیاست‌گذاری) آن بر عهده بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی  قرار داشت اما در نهایت از سوی سیاست‌گذار پولی به تصویب نهایی رسید. پس،‌ سیاست‌گذار بخش مسکن،‌ فقط متولی تخصصی آن بخش نیست، بلکه سیاست‌گذاران مالی، اقتصادی و پولی کشور نیز لازم است در این حوزه وارد میدان شوند. در این صورت است که می‌توان به پایان «فرآیند فرسایشی تصویب و اجرای سیاست‌ها که گاهی اوقات به دلیل تاخیرهای طولانی، تاریخ مصرف آنها سررسید می‌شود و به جای بروز آثار مثبت، نقش منفی آن سیاست‌ها ظهور می‌کند»، امیدوار بود. بخش مسکن به گواه همه کارشناسان اقتصادی و حتی نهادهای معتبر اقتصادی کشور، از سه بابت، یک بخش کلیدی و موثر محسوب می‌شود. این بخش سهم اساسی در اقتصاد خانوارها دارد، چرا که گران‌ترین دارایی یک خانوار که بعد از سال‌ها قادر به تامین آن می‌شود، خانه است. این بخش در سبد کالاها و خدمات مورد مصرف خانوار نیز وزن بالایی دارد و می‌تواند بر جهت تورم عمومی تاثیر بگذارد. از طرفی، بخش مسکن در رشد اقتصادی و متغیرهای کلان نیز اثرگذار و در عین حال اثرپذیر است.

به نظر می‌رسد سیاست‌های کارآمد برای ایجاد رونق‌پایدار در بخش مسکن باید با چهار ضلعی بانک مرکزی، وزارت اقتصاد،‌ سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازی، طراحی و اجرایی شود. تنظیم بازار مسکن با ابزارهای مالیاتی و همچنین افزایش سرمایه بانک‌ها برای ارتقای توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها و پشتیبانی بازار سرمایه از تامین مالی طرف عرضه مسکن بخشی از مجموعه اقداماتی است که باید وزارت اقتصاد پیش ببرد. توانمندسازی مالی خانوارها و تامین اعتبارات مورد نیاز برای تقویت قدرت خرید و ساخت مسکن نیز مرتبط با حوزه کار سیاست‌گذار پولی است. تامین اعتبارات دولتی در قالب وجوه اداره شده یا یارانه‌‌‌های تسهیلاتی، بخشی از حوزه کار سازمان برنامه است. پشتیبانی از سیاست‌های واگذاری زمین و تخفیف در عوارض ساخت نیز از وظایف سیاست‌گذار تخصصی بخش مسکن و شهرداری‌ها است. البته این تفکیک‌ها، جنبه مطلق ندارد بلکه همان‌طور که اشاره شد برآیند حاصل از چهار نیروی نهادی و سازمانی، می‌تواند به پیش‌بردن سیاست‌ها کمک کند.

شواهد قابل رهگیری در بخش مسکن نشان می‌دهد که طی سال‌های اخیر این چهار نیرو، هم‌جهت نبوده است. برنامه مصوب دولت و بانک‌مرکزی مبنی بر پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی بافت فرسوده، تا کنون به دلیل فراهم نبودن ساز و کارهای مشخص از سوی برخی از همین اضلاع، به اجرا درنیامده است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی نیز طی سال‌های اخیر از بالای ۱۵ درصد دوره بلندمدت گذشته، به کمتر از ۸ درصد تنزل کرده است که علت آن به همین موضوع برمی‌گردد. اجرایی نشدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نیز مصداق دیگر این عدم همکاری بین اضلاعی است. در این میان، قانون افزایش ۱۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن نیز اجرایی نشد. در حال حاضر خبرها از مانور تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید مسکن حکایت دارد. فعالان بازار مسکن می‌گویند مردم عجله خرید دارند. تجزیه و تحلیل این رفتار نشان می‌دهد بخشی از علت داغ شدن تنور معاملات مسکن ریشه در تورم انتظاری و ثبات‌ناپذیری متغیرهای اقتصادی دارد. بنابراین برای مهار آن باید روی متغیرهای کلان اقتصادی کار شود. بنابراین از آنجا که عمدتا التهاب مذکور مبتنی بر شاخص‌های بنیادین اقتصادی نبوده،‌ یک خبر مثبت اقتصادی یا سیاسی می‌تواند فضای ملتهب بازار را به فضای امیدوارکننده تبدیل کند. اگر فعالان اقتصادی و متقاضیان خرید در بازاری مثل بازار ملک،‌ با سیگنال‌هایی روبه‌رو شوند که بتواند آینده روشن اقتصادی را برای‌شان پیش‌بینی کند، در این صورت است که بخشی از عطش سفته‌بازی ملکی می‌تواند فروکش کند.

واقعیت آن است که امیدواری نسبت به آینده با ثبات اقتصادی کم‌رنگ شده است و هیجان برخی بازارها بر همین اساس و متاثر از احساس ناخوشایند به آینده شکل گرفته است. قرینه این موضوع فروکش کردن التهابات شدید در بازارهای ارز، سکه و ملک در سال ۹۲ و پس از انتخابات ریاست‌جمهوری یازدهم بود که در ۶ ماه دوم سال ۹۲ ما شاهد اقدامات بنیادین و اصلاحی در نظام اقتصادی کشور نبودیم و فقط احساس اطمینان و امیدواری به بهبود وضعیت اقتصادی توانست بخش عمده‌ای از التهابات بازارها را مهار کند.

*صاحب‌نظر اقتصادی و تامین مالی مسکن

منبع: دنیای اقتصاد