به گزارش خبرنگار پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، «برنامه اصلاحات در سیاست زمین با تأکید بر نظام برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای» یکی از اهداف و برنامه‌های اجرایی است که در پیش‌نویس طرح جامع مسکن به آن اشاره شده است و این مبحث در کنار «برنامه مسکن خانوارهای کم‌درآمد»، «نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های نابسامان شهری»، «تقویت کارآمدی صنعت ساختمان»، «بهبود و توسعه نظام تأمین مالی مسکن»، «مسکن روستایی» و «توسعه بازار استیجار» محورهای اصلی طرح جامع مسکن را تشکیل می‌دهد.

بر اساس اطلاعات و آماری که در بخش برنامه اصلاحات در سیاست زمین با تأکید بر نظام برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای ذکر شده در دوران بعد از انقلاب در مجموع ۸۵ هزار هکتار زمین دولتی با کاربری مسکونی برای ساخت مسکن واگذار شده به نحوی که عملکرد این واگذاری به گونه‌ای است که اسکان ۲۰ درصد از افزایش جمعیت شهری را پوشش داده است.

رواج فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و گرانی زمین شهری، موجب افزایش سهم زمین از هزینه تمام شده مسکن شده است. در حالی که سهم زمین در کل هزینه تولید مسکن در دهه ۱۳۶۰ کمتر از ۳۵ درصد و در دهه ۱۳۷۰ کمتر از۴۰  درصد هزینه تمام شده مسکن بود، این شاخص در سال ۱۳۸۴ به ۴۸ و در سال ۱۳۹۱ به ۵۶ درصد و در تهران به رقم ۶۶.۳ درصد افزایش یافت.

افزایش نسبت هزینه زمین و به‌تبع آن قیمت تمام‌شده مسکن باعث کاهش نسبت تسهیلات به بهای مسکن بی‌اثرشدن افزایش سقف تسهیلات رهنی شده است، به طوری که نسبت متوسط تسهیلات به بهای مسکن استان تهران از ۳۲  درصد در سال ۱۳۸۵ به کمتر از ۱۰ درصد در سال ۱۳۹۱ رسیده است.

------------------------------------------------------------------------------------------------

متن کامل اصلی پیش نویس طرح جامع مسکن را از اینجا بخوانید

------------------------------------------------------------------------------------------------

مولفان طرح جامع مسکن در پیش‌نویس آن به دو عاملی اشاره کرده‌اند که در طول سال‌های گذشته باعث شکل‌گیری و رشد بازار غیررسمی زمین شده است:

۱. از زمان برپایی نظام برنامه‌ریزی فضایی در ایران و تصویب و اجرای طرح‌های جامع شهری (نیمه دوم دهه ۱۳۴۰تاکنون) اعمال تبعیض یا شهروندزدایی کم‌درآمدها در شهرهای موجود با وضع قواعد و ضوابط نامتناسب با توان آنها، مانند ضوابط تفکیک زمین، موجب گشته بخش عمده‌ای از گروه‌های کمدرآمد به سمت بازارهای غیررسمی زمین و مسکن روی آوردند.

۲. شکل‌گیری مناطق شهری به نحوی بوده که بخشی از ساکنان به تدریج به سمت سکونت در حاشیه شهرها روی آورده‌اند.

با در نظر گرفتن این دو عامل، گفته می‌شود اتکای نظام درآمدی شهرداری‌ها و در سال‌های اخیر بخشداری‌ها و دهداری‌ها به درآمد حاصل از تغییر کاربری و فروش تراکم، موجب افزایش شتابان قیمت زمین با نرخی فراتر از تورم و در نتیجه افزایش قیمت مسکن شده است. این پدیده از توان‌پذیری و سطح دسترسی خانوارهای شهری برای تأمین مسکن متعارف کاسته است.

فرآیند قانونی تهیه طرح‌های جامع و تفضیلی شهری تنها محدود به حوزه حریم قانونی شهرها بوده و بدون توجه به مناطق پیرامونی صورت گرفته است و این درحالی است که شهرهای بزرگ و به ویژه کلانشهرها دارای هم‌پیوندی کارکردی و کالبدی منطقه‌ای و نیازمند برنامه‌ریزی و مدیریت یکپارچه بخشی و فضایی هستند. در واقع، نظام برنامه‌ریزی شهری ایران بی‌توجه به شهر ـ منطقه بوده است.

کاستی‌های پیش‌گفته باعث پراکندگی در مکان‌گزینی کار و سکونت، آسیب‌های شدید بوم‌زیستی، گسترش اسکان غیررسمی و هزینه‌های مضاعف زیربنایی گشته است. در مجموع می‌توان گفت برنامه‌ریزی‌ها تنها محدود به حوزه داخلی شهرها بدون توجه به مناطق حاشیه‌ای صورت گرفته و این در حالی است که حوزه عملکرد شهرهای بزرگ و حتی متوسط، در سطح منطقه است.

عواملی که از آن‌ها یاد شده در عمل از شهرداری‌ها و سایر نهادها (مانند استانداری‌ها) برای مدیریت حریم شهرها، با توجه به ابعاد اسکان غیررسمی سلب مسئولیت کرده است.

سیاست‌های متناقض بازار مسکن در دو دهه اخیر

آنطور که مولفان پیش‌نویس طرح جامع مسکن معتقدند در دو دهه اخیر سیاست زمین در دو دهه اخیر سه روش متناقض را به صورت همزمان پیگیری کرده است که این موارد در جدول زیر آمده است:

از میان این سه روش، فروش تراکم مازاد در شهرها، در عمل به عنوان ابزار کُندکننده دو روش دیگر عمل کرده است. این مسئله نشانگر تداخل ساختاری در نظام مدیریت زمین است.

در مجموع می‌توان گفت که در طول دو دهه گذشته، نظام برنامه‌‌ریزی و مدیریت شهری و منطقه‌ای نتوانسته است با تنظیم جریان عرضه زمین به بازار رسمی متناسب با ویژگی‌های سمت تقاضای بازار، روند صعودی قیمت زمین را کُند کند و بر توان‌پذیری خانوارها در دسترسی به مسکن بیفزاید.

در بازه زمانی این برنامه برآورد می‌‌شود کل مناطق شهری در هر سال ۳۹۷۲ هکتار زمین مسکونی شهری برای سکونت خانوارهای جدید نیاز خواهند داشت. از این مقدار ۲۷ درصد آن در شهرهای جدید و مابقی در سایر نقاط شهری باید تأمین شود.

سیاست‌های ناظر بر تغییر نظام برنامه‌ریزی و مدیریت شهری

نظام برنامه‌ریزی شهری و برنامه‌های مسکن در آینده دارای یک مسئله مشترك خواهند بود و آن تعیین مکان‌های مناسب برای اسکان جمعیت شهرها و تأمین زمین مناسب برای ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد و متوسط است. تداوم نظام فعلی تأمین مالی شهرها در آینده تأثیر کلیه سیاست‌های حمایتی مسکن را خنثی خواهد کرد. بنابراین هر گونه برنامه‌ریزی شهری بدون تغییر ساختار نظام درآمدی در میان‌مدت برنامه‌ها را با شکست روبه‌رو خواهد کرد؛ از همین‌رو، تغییر این نظام را باید به عنوان الزام پایه‌ای برای تحقق‌پذیری در برنامه‌های مسکن تلقی کرد.

بر این اساس سیاست‌های پیشنهادی در این بخش به شرح زیر است:

در طرح جامع مسکن «سیاست‌های ناظر بر یارانه‌ها و مالیات‌ها»، «سیاست‌های ناظر بر مداخله مستقیم» و «سیاست‌های ناظر بر شفاف‌سازی اطلاعات و کاهش هزینه‌های مبادله در بازار» نیز در حوزه زمین و مسکن در نظر گرفته شده است که هر یک چندین محور را در بر می‌گیرند:

• برنامه‌های نهادسازی طرح جامع مسکن

همچنین در پیش‌نویس طرح جامع مسکن بخشی به برنامه‌های نهادسازی اختصاص یافته است که در آن چهار برنامه پیش‌بینی شده است:

برنامه اول: تدوین لایحه قانونی اصلاح ساختار نظام درآمدی شهرداری‌ها

این لایحه با همکاری وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی تدوین می‌شود و پیشنهاد می‌شود در محتوای این لایحه سه هدف ذیل مورد تأکید قرار گیرد:

۱. کاهش اتکاء ساختار درآمدی شهرداری‌ها به درآمد حاصل از فروش تراکم مازاد

۲. سالم‌سازی فضای کسب و کار در فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز

۳. کنترل قیمت زمین و فعالیت‌های سوداگری در بازار زمین شهری و بهبود وضعیت بازار مسکن

برنامه دوم: ایجاد شوراهای نظارت بر گسترش مناطق شهری

نمونه‌ای از اهداف طرح عبارتند از:

۱. توسعه فضای قانونی لازم برای ایجاد بازار زمین کارآمد و مدیریت بهینه و مؤثر تراکم‌ها در نواحی شهری و حاشیه شهرها.

۲. ایجاد هماهنگی و مدیریت مؤثر و کارآمد زمین در سطح مناطق شهری.

در منطقه کلانشهری تهران-کرج این شورا به ریاست معاون اول رئیسجمهور و عضویت وزرای راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی، صنعت، معدون و تجارت، کشور، رئیس سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، استاندار تهران، استاندار البرز و شهرداران تهران، کرج و سایر شهرهای اصلی تشکیل می‌شود.

در سایر کلانشهرها این شورا به ریاست استاندار و عضویت شهرداران شهر اصلی و شهرهای مهم منطقه، فرمانداران و مدیران کل راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی صنایع و آب و فاضلاب و برق تشکیل می‌شود.

برنامه سوم: تدوین چارچوب قانونی برای آزادسازی برنامه‌ها و طرح‌های کالبدی در مقیاس شهرها و مناطق شهری از قید تقسیمات کشوری و ایجاد الزام قانونی برای نهادهای محلی به رعایت طرح‌های منطقه‌ای

ایجاد هماهنگی در مدیریت توسعه شهری در کلیه سطوح جغرافیایی.

تدوین لایحه قانونی بر ای استقلال محدوده های مدیریت شهری از تقسیمات کشوری.

برنامه چهارم: تشکیل دفتر پایش و اجرای برنامه‌های فضایی (طرح های کالبدی، شهری و روستایی، مجموعه شهری و...) با توجه به مسکن کم درآمدها که جزئیات آن در برنامه سکونتگاه‌های نابسامان آمده است.

• برنامه‌های عملیاتی طرح جامع مسکن

برای عملیاتی کردن این برنامه‌های نهادسازی نیز در پیش‌نویس طرح جامع مسکن دو برنامه در نظر گرفته شده است که در ادامه توضیحات مربوط به آن آمده است:

برنامه اول: تهیه طرح‌های منطقه شهری برای شهرهای دارای جمعیت ۲۰۰ هزار نفر و بالاتر

توسعه فضای قانونی لازم برای ایجاد یک بازار زمین کارآمد و مدیریت بهینه و مؤثر تراکم‌ها در نواحی شهری و حاشیه شهرها.

تعیین کانون‌های اسکان جمعیت، محورها و قطب‌های فعالیت و تدوین اهداف، راهبردها و سیاست‌های اسکان جمعیت.

تنظیم جریان عرضه زمین متناسب با تقاضا در سطح منطقه شهری.

برنامه دوم: ایجاد نظام اطلاعات زمین و مسکن در کلیه شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت

شفافسازی و دسترسی مستمر به آمار و اطلاعات کامل و به هنگام ناظر بر زمین و مسکن./